赵松：

　　回到我们的主题，房地产市场目前的走势判断，大家仁者见仁、智者见智，当前又是处在一个敏感期，在表象上有点象2008年底、2009年初，部分楼盘开始降价，2008年底、2009年初的态势，起因的背景完全不同了，当时2008年、2009年初的时候，当时的调整由于经济环境的变化，市场自身的一个调整，但是并没调整到位，或者实质的调整并没开始，政府就开始积极救市，接着引发后面的房地产市场的迅速攀升。今年不一样了，今年国务院发了多个文件，口径也非常强烈，提出要遏制部分地区房价的快速上涨。在这种背景下，地方政府下一步的措施也会积极跟进，因为毕竟目前房地产市场的调控问题不仅是经济问题、民生问题，甚至已经上升到了政治问题，能不能调控得住，在一定程度上来说，甚至影响到中央决策在老百姓心目中的公信力。接下来一段时间里，地方政府还要认真严肃对待，相应的措施会积极跟进。在这种情况下，后期在部分地区会有房地产市场的调整，在一些价格过高的地区，甚至价格可能会有一个幅度大一些的回调，但是这并不意味着房地产市场会暴跌下去，不可能。目前这个阶段它的作用和地位还在放在那儿的，我认为它会在一定回调的基础上，从长期来看还会是一个持续稳定的发展。从这个角度说，无论是买房者还是开发商，都可以积极看待这种调控政策，积极作为，共同促进一个长期健康稳定市场的形成。毕竟高烧的市场是一个短期行为，在这里我们要有长效的眼光。谢谢！

　　2010-05-05 10：41：08

　　谢寿光：

　　感谢赵松所长很有见地的发言，下面我们有请住建部政策研究中心王珏林副主任演讲，大家欢迎。

　　2010-05-05 10：43：49

　　王珏林：

　　大家好，非常高兴参加城市发展与环境研究所又一本《房地产蓝皮书》发布。刚才听了景国的介绍，快速翻阅了一下，感到资料很多，分析比较全面，有些提法也比较新颖，对我们研究者，以及各方人士还是比较有意义的。我对这次会议的召开表示祝贺，利用这个时间谈点看法，标题就是“我的几点看法”。

　　2010-05-05 10：44：07

　　王珏林：

　　第一，高房价引发新一轮调控。大家很清楚，这次调控主要是因为房价引起的，这个表大家对比一下，这是2008年到2009年一季度的房价，这边是2009年到现在一季度的房价情况，一个是大幅下降，一个是高速提升。(见图)这是把两个图交叉放在一起看。第三个图，从1999年到现在整个房价情况，再看2008年和2009年房价上升幅度是多大，这是整个示意图。可以说2009年房价有点冲刺，也就是说几个方面，一是我们从有市场以来，房改以来，到现在，房价一直在上升，从来没有降过。二是2009年房价涨得也从来没有看到过，确实有点疯狂了，暴涨。所以这样一个市场，这样的一个房价，它脱离了市场的实质，出现了很多不真实性。大的原因是由于投资把它炒上去了，远离了我们更多的消费者，远离了社会，远离了我们建立这个改革和制度的最后目标所在，所以是不会被接受的，而且还容易产生将来带来的金融经济危机和社会的和谐，所以这个必须要调控。

　　2010-05-05 10：45：03

　　王珏林：

　　第二，高房价的原因。我主要归纳为三点：一是房屋供应量不足。为什么这样讲？因为房屋供应量其中有土地的原因，但是不仅仅是土地的原因，因为还有其他方面，也就是现在我们卖出的地没有及时开发，而且有的房没有及时上市，还有我们的二手房市场和租赁市场没有把资源全部盘活，这都是影响房屋供应量，所以供应量不足也是一个主要的原因，这使供求矛盾更为凸显。

　　二是市场问题太多，也是影响高房价的原因。这里面还有很多是供应量问题，还有是通过在各个环节来把市场给推上去的。比如销售不能集中地把房源拿出来，像挤牙膏一样一点一点地挤，最后把市场挤坏了，这种市场肯定出现问题。这种现象很多，比如囤地囤房、二手房中介环节，这些因素集中在一起都是影响市场高价房的原因。

　　三是投资拉动太大。大家都清楚，2008年经济危机给2009年带来巨大的压力，国家调整政策，促消费、调结构，投资用在基础设施上的比例比较大，基础设施和城市设施都会带动这个产业的需求和发展，必然带来房地产业的又一个春天，这是不可置疑的。

　　2010-05-05 10：47：17

　　王珏林：

　　第三，新政特点。这次新政和以往新政不同，一是抓住了市场存在的实质性问题。主要突出两个，一是供给问题，一是管理问题。市场供给不足，所以加大，从几个方面加大，一是增加保障性建设比例；二是中小户型住房建设比例。从管理方面加强土地管理、房屋管理、市场管理和交易管理，这是这次调控抓住的实质问题。这次调控政策中很多很多的问题都是我们由于管理不到位，而且并不是说这些政策以前没有，都是新的，只有部分是新的，新的少、旧的多，以前的都出台了，但是我们管理这些政策时很多都没有实施到位。

　　2010-05-05 10：50：07

　　王珏林：

　　以前解决市场问题是自下而上，中央提出一些配套办法和要求，由政府来完善，根据不同地区情况的不同落实国家政策的要求，效果可以从检验这几年的政策看，政策比较多，落实得比较少，所以效果不明显。另外还有一个原因，由于我们遇到经济危机，有些政策处于停滞状态，所以造成其他原因的推动，形成市场的火热。中央提出要求地方配套落实，地方上现在有一些城市已经陆续出台一些政策，根据本市的情况细化。中央具体化，地方进行细化。这次出台政策，很明显，从中央这块要求很多问题到位，解决两个差别化。比如对土地的要求、对销售的要求，各部门要和中央保持一致，原则问题保持一致。

　　检验效果，关键因素。大家都在怀疑，现在对政策还在质疑，这个政策到底执行力怎么样？对市场有多大的影响？处在观望期。一个政策出台以后肯定有一个政策的完善期和大家对它的了解和适应期。一是房价是衡量调控效果的重要标准。大家说房价肯定是房价，为什么？一开始指出这次出台调控政策是因为房价过高，也有很多市场存在问题，这次重点还是由于房价过高。为什么这样说？现在我们的市场之所以存在不正常，一是房价快速的增长已经超过了我们所有人的预期和想象，和我们的收入不管从哪个指数标准衡量都远远大于它，更是离我们更多的家庭以及这个市场越来越远，我们无法接受。我们的收入一年增加多少，可是房价又增加多少。二是市场的价格没有建立梯形的商品房市场，如果你有10万的、50万一平米的，没关系，但是你也可以有1万的，但你也可以有更便宜的5千的房源提供给我们，但是我们没有，一推全都上去了，不管房子的质量好坏，所以这个市场应该是缺乏一个梯形的市场供应，所以是必须解决的。地方执行力、市场供应量是稳定市场的关键条件。中央层面政策不少了，可以解决目前的问题了，关键看地方的配套和落实。

　　另外，光有我们的政策，再有执行的手段，大家都认真贯彻国务院精神了，还不行，市场的供应量必须增加上去。如市场供应量短缺，政策无论如何调整，供求矛盾还会继续存在。所以这几项结合在一起，有政策、有力度，再加上市场供应量，三结合，就能稳定我们的市场。

　　2010-05-05 10：51：07

　　王珏林：

　　第四，对2010年房地产市场的判断。

　　一是市场不稳定，调控不会放松，大家不要有期望值，期望阶段性的调控，以前我们已经吃过很多亏了，调完一次没有解决问题，继续再调，我觉得这次国务院下了很大的决心。因为目的是什么，也不要这样理解，说我们一调控就针对开发企业或者针对谁，不是那样，调控是为了持续发展，调控是为了建立一个市场稳定的长效机制和完善市场，调控的决心大，我估计这次要有一个长期的准备，因为调控效果不出来肯定不行。

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