新浪财经讯 博鳌亚洲论坛2010年年会于4月9日至11日在海南省琼海市博鳌举行。SOHO中国有限公司董事长潘石屹、香港瑞安集团主席罗康瑞、建设部政策研究中心主任陈淮、中国房地产学会副会长陈国强齐聚“经济结构调整与地产定位”论坛，就目 视频：曾培炎称部分城市房地产存在泡沫风险 媒体来源：贵州卫视《论道》 前房地产的发展各抒己见。

　　潘石屹：楼市泡沫大 原因在土地

　　SOHO中国有限公司董事长潘石屹承认目前的房地产市场有泡沫。他认为中国的住宅较之于写字楼、商业地产来说泡沫要大得多。而楼市泡沫大的原因在于土地。如果未来供应土地减少，就给市场房价还要涨的信号，而在当今中国建房子不缺人、钢材、水泥，就缺地，故治理房地产市场要从治理土地市场着手。

　　对于国企地王频出，潘石屹表示经济发展过程中一个行业汇集大量资金可能不是一个好现象。“东五环边上一块地楼面价2.75万，如果房子销售的话，得4.5万/平米。一个土地上没有建任何的房子，就是这样大的量，如果按照这个价格推算下来，北京有一个CBD4平方公里多，把CBD的房子全都炸掉，光土地值1.5万亿。土地市场的泡沫，因为钱太多了。”

　　谈及对房地产调控的建议，潘石屹表示不收物业税很难抑制房价，为此他曾以人大代表身份写提案要求出台物业税，但得不到其它代表支持被退回。“不能病急乱投医，政府一着急，一个月时间不供应土地了。如果一个月不供应粮食就像一个月不供应酱油。任志强举了一个例子相当于憋尿，会把身体憋坏。” 此外，他还称未来不会抢保障性住房用地。

　　罗康瑞：不相信中国房地产有泡沫

　　香港瑞安集团主席罗康瑞在论坛上表示不相信中国房地产有泡沫，在可见的未来房地产仍将是中国重要的经济支柱。 他认为不存在泡沫的一个重要原因是中国经济高速增长，个人收入快速提高。另外他表示中国土地很不够，尽管中国有960万平方公里但却有13亿人口，土地在大城市远远不够。而中国现在的房子把容积率压的很低。“住宅是2.5，香港是8、9倍，办公楼是15倍。另外城镇化进程，每年我们增加1个百分点，1000万多人要进城，这个需求怎么满足呢？” 罗康瑞表示道。

　　此外，罗康瑞指出中国人购买房子没有过份依赖融资，买房子的人是自己去购买，不像美国次贷危机，没有收入还可以买房子。

　　罗康瑞认为判断房价高与低最重要是这个城市是不是有增值能力和创值能力。他说：“多么贵，你过去在伦敦跟纽约大家还是要去。你要是没有这个能力的城市，你送给人家也不来的。”

　　“麦肯锡预测未来十年，我们国家会建500万大厦、400万平方米的楼宇。这个数据很吓人，所以房地产行业肯定是我们一个很重要的行业，去年总成交量4.4万亿，13%是我们的GDP，我不建议我们要依赖房地产，但是房地产在可见的未来是我们非常重要的经济支柱。” 罗康瑞对中国房地产业依然信心满满。

　　对于大多数人的住房问题如何解决，罗康瑞给出的解决方案是有政府建廉租房提供给中低收入者。罗康瑞表示可以效仿香港、新加坡，政府可以定一个比例应该为多少人提供便宜的保障性住房或廉租房。但同时罗康瑞认为如果政府把70%比例土地用来做廉租房的话房地产价格是不会上去的，他坦承：“如果有这样多的房供应，价格没有办法上去。”罗康瑞同时认为今年之内政府要新建300万套保障性住房，还有295万套要重建，这接近600万套房子还是不够，政府要这些方面还要加大力度做。　

　　陈淮：物业税仅能起到短期影响

　　建设部政策研究中心主任陈淮不赞成中国城市建高容积率住宅。对于类似香港这样的容积率，陈淮称，全世界大概除了香港，找不到第二个。走到香港的大街上，所有人，包括罗总这种有钱的，也会觉得是一个蚁族。觉得自己太微不足道了。他不赞成把中国城市容积率做成这样。他认为，当人口居住容积率提高到这样的时候，需要大规模在城市基础设施投入，太阳光是有限的，城市是不经济的。

　　陈淮称，香港因为土地投入比基础设施投入要大得多，所以它要做高容积率，而中国不是。对于中国13亿人怎么办的问题，陈淮认为，过去十年中城市资源投入主要是北京上海广州深圳等沿海大城市，有主观客观两方面，比如北京要开奥运会，上海要开世博会。他认为下一个十年，加快二三线城市、中小城市发展，调整中国的城市结构，才能最终解决中国住房问题。

　　此外，陈淮支持70%土地优先解决低端群体住房问题。他认为，70%土地盖廉租房、经济适用房、小户型房、两限房以及公共租赁住房，是非常合理的。“过去十年中国城镇建了多少房子，80亿平方。10年建了多少套房子？7000万套房子。到2009年末，对于中国城镇居民家庭所面临城市化率问题，中国城市人口所占比重提到了46.7%，就是如此，也不过2.1亿户家庭。过去10年盖的房子就够现有城镇居民1/3家庭搬进新房子。”

　　对于业界关注的物业税是否开证的问题，陈淮认为短物业税期内会对房价有影响。“物业税三个作用：第一，促进存量资源利用效率提高，不让房子闲置。第二，调整中央和地方财税关系。第三，贯彻社会公平，穷人和富人在占有资源上的不公平，通过税负关系加以调整。富人占优质资源也可以，多交税。”

　　陈国强：房地产支柱地位仍将持续

　　中国房地产学会副会长陈国强表示，房地产行业是靠内生力量逐步成长起来的，是国民经济重要支柱产业，换一个更形象但是很夸张的说法，就是房地产绑架中国经济。

　　陈国强认为，房地产作为支柱产业，是中国发展，中国社会经济发展到特定阶段的特定现象。从30%的城市化率到70%、75%这样一个过程，城市化快速发展，同时也是房地产行业作为一个产业快速成长的黄金时期。而2000年到2030年这样一个区间，也正对应着房地产产业作为一个支柱型的产业它快速发展的区间。等到中国城市化进程到了70%以上初步完成之后，房地产可能回归到一个普通的产业地位。

　　陈国强还提到，当前时期房地产市场面临着潜在的转型，有几点值得关注：首先从住宅产业观察。如果住房保障政策落实，尤其是今年国土部提出70%住宅用地要确保供应保障房和普通商品房，那么未来中国住宅产业住房供应模式将发生很大变化。我们长期看到的以商品房为主或者商品房占主体地位的格局，将逐渐演变成为二元化或者双轨制多层次的供应模式。另外从市场重心角度观察，随着城市化进程加速推进，特别是随着去年中央经济工作会议提出未来中国城市化重心要更多转向中小城市、二三线城市，住宅产业未来它的增量空间会相应更多的转移到二、三线城市、中小城市。

　　至于很多人关注的经济适用房问题，陈国强表示，经济适用房各不单单是一个供应的问题，还要他提供给什么对象居住，如果是公共租赁房、廉租房，还有一个退出机制的问题。同时管理的环节、监管环节一点都不能松懈。

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