声音“蓝皮书”难挡房价下跌(4)

　　易宪容：我早就说过，房地产价格根本不是依成本定价。现在还有一些人以“土地价格过高导致了房价过高”的观点来误导老百姓，说房价是由土地价格来决定的。如果按照这种逻辑，房子依成本定价，房价怎么能涨到高得离谱的地步？社会怎么会指责房地产是一个暴利行业呢？

　　我认为，房价不是由土地价格决定的，而是房价决定了土地的价格。如果市场预期未来房价会出现逆转，房地产公司是不会冒险进入这个高风险行业的，更不会以高价拿地。

　　茅于轼：房地产业是暴利行业，成本上升只能减少利润，怎么能推高价格呢？房地产的成本与价格无关。我认为，这几年房价暴涨的原因主要有三点：第一，经济的快速增长；第二，财富增长后分配不均，有钱人越来越有钱，他们的财富增长速度超过了经济增长速度。而没钱人即使按揭买了房，他们也会变得越来越没钱；第三，投资渠道太少。有钱人只好去投资房地产，房价就是被这些人推高的。这是最基本的道理。

　　房价是需求拉动的，与成本没关系，地价越来越高也是这个原因。房价减去建筑成本(钢筋、水泥、人工费等)就是地价，房价高就是高在地价上。我们可以去小城镇看看，那里的房子还是两三千元一平米，地价便宜房价也是上不去的。北京上万元一平米的房子，并不是钢筋水泥涨价，是地价涨得太高了。

　　通货膨胀必须治理

　　《新财经》：面对高企的房价，政府也在采取措施。但是，像北京、上海这些大城市的房价并没有明显下降的趋势。您认为政府还应该在哪些方面采取措施？

　　茅于轼：目前，中国的通货膨胀率很高，必须治理。虽然政府也采取了一些措施，但真正的治理还没出手。现在有些办法是不对的，比如只是微观地调控物价等。如果通货膨胀指数仍然很高的话，政府迟早要出手。不过，我觉得可能要等到奥运会以后。最基本的办法就是提高利息率、收紧银根、限制政府开销等。这些措施对房地产商的影响是很大的。所以，地产商要有所准备。

　　我们回顾一下1993、1994年，朱总理当时采取的宏观调控措施。当时虽然引起了很多企业不满，但这些措施把通货膨胀控制住了。那时的通货膨胀率是24%，现在是8%。朱总理当时就采取了提高利率、收紧银根、减少政府开销等办法，这些措施对地产业的影响是相当大的。1993、1994年的房地产泡沫破灭，就是因为治理通货膨胀形成的。当时留下了好多烂尾楼，我曾经去看过，一片一片的，如今已经过去十四年了，还有呢。

　　所以，尽管大家的日子都不好过，但这是必须付出的代价。通货膨胀不是高高兴兴就能治理得了的，必然是个痛苦的过程。

　　《新财经》：如果这些治理措施都出手的话，房地产商就撑不住了。

　　茅于轼：是的，房价会因此大降，可能会有一批房地产商破产，不过有一些可能还会撑下去。通货膨胀是个大问题，奥运会之前政府要撑面子，不能使太厉害的手段，可能采取一些温和措施，比如提高准备金率等。但奥运之后，必然要出撒手锏。

　　住房是最大的民生问题

　　《新财经》：目前，国家正在大力推行廉租房、经济适用房、限价房等。但由于设置的门槛太高，实际操作中出现了两个尴尬：一是符合条件的人买不起，二是买得起的人不符合条件。对这一现象您如何看？