房源瓶颈亟待突破 财税政策刺激提升供应量(2)

　　财政投入应成为主渠道

　　按照国务院“24号文”的要求，公积金增值收益、土地出让净收益和财政投入是廉租房建设的主要来源。

　　“廉租制度”报告中指出，至今为止，只有上海等少数城市将财政投入作为廉租房住房投入的主渠道，其他大部分城市都是将土地出让收益和公积金增值收益作为主渠道。

　　依据住房与城乡建设部政策研究中心调研的数据，目前东部、中部、西部地区公积金增值收益提取和土地出让净收益提取廉租房比例分别为87%、8%、5%和65.2%、17.1%、17.7%。

　　上述报告中指出，从国外经验来看，各国也均以财政投入为主体来建设廉租房，并成立了专业的廉租房管理机构，以社会或政府机构来管理廉租房建设、分配、使用、退出等问题。

　　国内城市廉租房管理机构和人员奇缺。截止到2007年底，全国城市平均每个城市之有2个政府工作人员在管廉租房工作。

　　有关专家指出，推行廉租房建设，还应该花大力气建立一套廉租房保障运行机制，包括对辖区内适合保障人群不断进行真实收入情况进行调查。

　　例如，2007年北京广渠门廉租房小区进行腾迁时，不符合廉租房保障条件的家庭拒绝退出廉租房。在缺乏专业管理部门和法律体系情况下，此种行为无法得到妥善的解决。

　　此外，至今国内仍没完成居民住房普查工作，政府手中没有准确、详细的数据来确认城市中有多少人、哪些人应该享受廉租房保障。而且个人诚信体系没有建立，廉租房分配中仍存在“错搭”的问题。

　　上述报告中指出，土地出让收益和公积金增值收益规模不确定、变化大，而且各地政府的土地收益没有一本“明细帐”，在这两个途径投入不足时，财政资金应作为主要投资渠道。

　　财税政策刺激市场供应

　　报告认为，在地方政府财政投入保证廉租房建设同时，还应积极拓宽投资渠道，以财政、税收等多种手段支持社会机构参与廉租房建设管理工作，支持个人将中小户型的商品房转租为廉租房。

　　除此以外，研究人员还建议政府可以把拟建的廉租房产权提前卖给社会投资者，承诺政府将通过财政反租(例如20到30年)，并允许其产权上市流通。实际上，政府只要部分贴租，就可以解决政府廉租房房源及财力不足的问题。

　　事实上，国家财政和税收部门正通过税收减免等方式来刺激社会资源参与廉租房建设。

　　19日消息称，财政部和国家税务总局日前已联合下发了关于廉租房、经济适用房等保障性住房建设、租赁的优惠政策。

　　依据此政策，对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税；对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。

　　此外，开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税和印花税。

　　有关专家认为，这与报告中“以财政、税收等多种手段支持社会机构参与廉租房建设管理工作”不谋而合。