物权法：古稀住房自动续约

　　物权，通俗地说，一头牛属于你，任何人都不能干涉你。

　　2007年3月16日，历经13年之久，被反复酝酿和广泛讨论下的《物权法》终于出台了，并在今年10月1日起正式施行。人类生命孕育的全部过程可归结为“十月怀胎”4字。用这4个字形容物权法，就难诉其艰、难形其貌、难说其萃、难尽其妙了。

　　对那些曾在买房、入住中遭遇了不平等的购房者，这一天成为了具有历史意义的一天。

　　私房70年后，还归你

　　猜测：开发商全选30年限土地

　　新法规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

　　新闻事件：孙先生花费近80万元购买了一处10年房龄的

别墅，他的打算是将此作为固定资产传给下一代。可按照国家之前的规定，房满70年，国家就可以收回。孙先生一直很困惑，这80多万元买的东西，多年后就不是自己的了？

　　沈阳现状：

　　“面前辽宁省有部分城市住宅用地已达到使用年限，但仍未收到土地出让金续费。”辽宁省国土资源厅的一位负责人表示，业主在购买房产后就认为自己购买了这块地及地上建筑的产权，所以目前仍无人自动缴费。

　　法规解读

　　业内专家解释：《物权法》的这种续期主要是指，土地使用年限到期后，如果土地上的建筑物仍然存在，那么业主仍享受对该建筑的使用权利，如果建筑物倒塌，那国家将无偿收回土地。

　　辽宁沃尔夫地产公司总经理牟启玮表示：“根据规划，沈阳商品房的土地使用年限，从30年到70年不等。如果说房子建筑质量可以保证使用100年，那30年土地年限的消费者可以使用100年，70年土地年限的消费者也可以使用100年，那在同类地段上，30年土地使用年限的房子成本就少很多，房价也应该有所下降。那么，开发商全都会选择拿30年使用年限的土地，因为成本低了很多。”

　　业主，有优先停车权

　　现状：沈阳2.1万辆车在流浪

　　新法规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

　　新闻事件：铁西区沈辽东路某小区的边女士闹心4个月了：去年11月2日，物业公司贴出通知：凡没有车库和地下停车位的机动车辆，将不能进入小区。现在边女士和30多位邻居的车，只能停在小区外面的马路边。

　　沈阳现状：据统计，沈阳市两万平方米以上的住宅小区有750个，这些小区内夜间停放机动车约4.8万辆，停车库(位)只有2.7万个，有2.1万辆机动车处于乱停乱放状态或没有停车场地。

　　法规解读

　　地下车库的归属一直就是争议焦点，此次《物权法》也并没有对原始权利进行法定，而是由当事人约定，但现在的房产市场属于卖方市场，开发商制定霸王条款的情况很普遍，他们在合同中主动附赠或直接约定给业主的可能性很小，只能盼着将来到买方市场阶段，才有可能真正实行。如果业主联合起来，车位归属还是可以争取的。

　　别挡住我家的阳光

　　难点：举证不能光靠“肉眼观察”

　　新法规定：建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

　　新闻事件：皇姑区某小区的陈女士购买了一处多层住宅，在入住的时候，楼前是一片绿草地。但就在陈女士刚办理入住手续后，这片绿地被开发商建起了住宅。从陈女士家把山的住户阳台看出去，几乎可以摸到前楼的墙，于是陈女士等几十户住户把开发商告上了法庭，最后经过调解，开发商拆除了已经开建的建筑。

　　沈阳现状：远洋

房地产公司刘英经理表示，沈阳对此的规定是：冬天采光时间不低于两小时，两楼的间距不低于前楼面宽的1.4倍到1.7倍，这些规定都是为了保障后楼的采光和通风情况。但挡光、挡风的情况仍屡见不鲜。

　　法规解读

　　司达尔律师事务所陈大海律师表示，通常法院是采取“谁主张谁举证”的原则，由原告负责举证采光是否够两小时，这种举证不能简单靠目测，希望相关法律能够加以完善。

　　业主自治，不再是梦

　　须知：半数举手 物业下岗

　　新法规定：业主大会议事规则以及成员的选举和更换，选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人，以及有关共有和共同权利的其他重大事项，半数业主同意即可。

　　新闻事件：和平区某小区的一位居民告诉记者，他想召集业主们商量点事，小区物业公司的保安却抢了他喊话用的喇叭，砸个稀烂。2005年11月，这里的业主们决定成立一个合法的业主委员会，但获得高票的3名成员竟被相关部门发布公告“除名”。

　　沈阳现状：隆安律师事务所的高金律师说，在他接过的案例中，物业纠纷排在了首位。根据有关部门统计，去年以来，

物业管理成为了消费者投诉的新热点，业主不满意物业管理公司账目不清楚，服务不到位。

　　政策解读

　　根据规定，下列事项由业主共同决定：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　(沈阳今报)