物权法 与百姓生活息息相关

　　“《物权法》将私权和公权的保护提升到了同样的高度，这是一个进步，是平等的重要体现。有了这颗‘定心丸’，无疑将可使我们的社会更安定更和谐。”全国政协常委、上海大学社会学系博士生导师邓伟志，在评价今天全文公布的《物权法》时如是说。

　　在刚刚闭幕的十届全国人大五次会议上，《物权法》获高票通过，在参加表决的 2889名代表中有 2799人投了赞成票。从 1993年开始起草，物权法至今已历时 13年；从 2002年第一次递交全国人大常委会审议以来，物权法创造了中国立法史上 8次被“审”的新纪录。

　　将于今年 10月 1日起施行的《物权法》，与百姓生活息息相关，市政协常委、上海建纬律师事务所主任朱树英一一点评。

　　小区停车收费物管涉嫌侵权

　　-现象

　　A小区建造于上世纪90年代中期，修建时低估了私家车数量的增长，导致目前小区车库严重缺乏，不少小区将私家车停放在了公共道路上，而小区物管同样对其收取停车费。而新建的B小区物管在没有获得业主委员会的许可或授权的情况下，允许停放业主之外的外来车辆，并对这些车辆进行收费。

　　-物权法规定

　　建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　-点评

　　停放在小区公共道路上的车辆，物管同样对其进行收费，物管收取的这个费用属于全体业主共同收益范畴，如果物管对这笔费用没有返还业主，就存在一定性质的侵权问题。同样的，对这些车辆进行收费，如果没有业主委员会的许可或者授权，也侵犯了业主权益。

　　建筑遮挡采光可讨“阳光权”

　　-现象

　　A小区开发商超规划建设，导致新建住宅楼层数过高，影响与其相邻建筑物的采光。为了得到更多的居住便利，不少业主更在小区内私搭乱盖，影响相邻建筑采光。

　　-物权法规定

　　建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物，噪声、光、电磁波辐射等有害物质。

　　-点评

　　住宅“阳光权”，是一种新型的私人权利。这些权利，满足的是人们的对于采光等方面的精神需求。物权法草案以条文的形式保证了这些私人权利。

　　装修影响邻居应当给予赔偿

　　-现象

　　最近王小姐因为装修弄坏了水管造成楼下住户房屋进水，却自认为“不关我的事”而拒绝对方的整修要求，为此邻里之间大打出手。

　　-物权法规定

　　不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。

　　-点评

　　生活中诸多扰邻问题，都是对邻居、对他人生活的一种妨碍和侵害，物权法对此进行了明确规定：对其他不动产权利人造成损害的，应当给予赔偿。

　　捡到他人物品可以要求报酬

　　-现象

　　小张有一件价值20万元的古画，不慎丢失，刚好被小李捡到。小张在报纸上悬赏1万元。这时，小李把画送来，小张按照承诺支付1万元报酬。

　　-物权法规定

　　拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。

　　-点评

　　不能说要求报酬就是违背“拾金不昧”的道德传统，更何况道德标准不能拿来作为解决法律问题的标准。遗失物品的人，一般应该属于有过错的人，他应该承担保管遗失物的费用、寻找失主的费用，这部分费用不是报酬，遗失人应当承担。

　　顶层送天台一楼送花园可能无效

　　-现象

　　有不少开发商将高楼的楼顶改造成花园后，以一定价格单独出售给小区以外的人或者小区内的某个业主。

　　-物权法规定

　　楼顶和楼道、电梯一样，是属于业主共同所有的，不能卖给某个业主。如果某个天台在结构上属于某个业主专有，则需具体分析。

　　-点评 当前很多开发商看准了购房者愿花重金购绿地的消费心态，常常以买底楼送花园为噱头，抬高了一层的房价。但是，这些公用部分的所有权是属于全体业主，而不归属于开发商的，是属于一种共享利益。如果明显属于公用的绿地，实际上却被个别业主专用，这就需要依法追究。如是租借给小区以外的人使用的话，租借小区公共部位所产生的费用应纳入业主委员会的维修基金，属全体业主共享。

　　-现象

　　根据我国现行法律的规定，住宅用地使用权的最高期限为70年。“70年大限”到后，该怎么办？市民吴先生担忧：他买了一套住房后，细看购房合同，发现该小区土地使用年限居然只剩下40年。

　　-物权法规定

　　住宅建设用地使用权期间届满，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

　　-点评

　　至于住宅建设用地续期后是否支付土地使用费，由于关系广大群众切身利益，需要慎重对待，目前物权法尚未作明确规定。

　　小区绿地属全体业主共有

　　-现象

　　陈先生与其小区所在的八位业主联名起诉开发商，要求被告归还公共绿地和非营业性管理用房，由于当时的法律法规对于业主对住宅小区的共有部分享有什么样的权利规定并不明确，所以法院均认为“起诉人的诉讼请求是针对全体业主的，对他人的权利起诉人无权一并处分”，因此裁定驳回八位原告的起诉。

　　-物权法规定

　　建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。物权法还规定，因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权。

　　-点评

　　根据物权法，小区内的绿地、物业管理用房属于业主共有，所以不管是一户业主，还是全体业主，都是绿地和物业管理用房的权利人，有权提起诉讼；其次，作为共有人之一的一户业主也可以行使全体业主所享有的权利，要求停止侵害和返还财产。

　　业委会业主大会可代表业主当原告

　　-现象

　　一个小贩每天在A小区外卖菜，除了制造噪音外，每天还将小区门口的环境弄得一塌糊涂，小区的居民为此深受其害。多次交涉无果后，一位业主提出向法院起诉。

　　-物权法规定

　　业主、业主委员会或业主大会、物管有权对小贩提出起诉。物权法虽然没有确认业主委员会、业主大会的法人资格，但是明确了业主大会和业主委员会的权限，在诉讼中，可以作为集团诉讼及代表诉讼代理的方式，代表全体业主参加诉讼。

　　-点评

　　业主大会和业主委员会是否可以以原告或被告的身份参与诉讼，各地在物权法颁布之前说法、做法不一，但大体上还是倾向于同意。