房地产直接融资坚冰有望局部消融

　　国内首只房地产信托基金发起人孟晓苏的一个视角

　　文/本刊记者 陈丽青

　　多年来，希望打破银行贷款单一融资渠道的地产商数不胜数，但碍于政策藩篱，实质性的突破一直没有出现。2007年伊始，国内首只投资工业厂房领域的房地产信托基金(即REITS)——领锐房地产信托基金在天津滨海新区正式发起，注册资本10亿元，此举标志着国内推进房地产信托投资基金试点进入了实际操作阶段。

　　原中房总裁、领锐基金发起人之一的孟晓苏表示：“希望今年能够推出房地产信托基金，(即使)可能不一定是我的。”

　　孟晓苏并非首次试水房地产金融创新。1996年，在孟晓苏等多位专家的建议下，银行开始办理住房抵押贷款业务。1998年，银行开始尝试抵押贷款

　　据悉，目前，天津市已将房地产信托投资基金试点纳入滨海新区金融改革综合配套方案上报国务院，正在审批中。

　　2006年，国内600家信托机构，存活下来的仅1/10。而以租金收益为支撑的房地产信托基金能否赢得投资者的信任呢？政府对房地产信托基金给予政策支持的条件成熟了吗？

　　《经济》杂志专访了孟晓苏，就房地产信托投资基金试点的诸多问题进行了深入的交流探讨。

　　与决策层步调一致

　　事实上，孟晓苏的房地产信托基金有特定的内涵，孟晓苏认为，“房地产”、“信托”这样的字眼容易误导舆论和投资者，他更倾向于使用“物业增值投资基金”、或者“物业收益投资基金”这样的名词，来代替房地产信托基金。领锐基金的特别之处在于，不投向非租赁投资，与开发商通过销售楼盘获取利润不同，领锐基金通过长期持有物业获得稳定的租金现金流，并将90%的收益用于向投资人分红。

　　目前中国的经济适用房、廉租房发展缓慢，中央乃至地方政府压力很大，而主要的症结在于租赁市场不成熟，机构物业所有者的缺失。目前国内出租的房源来自个人投资者，这样的租赁市场是不完善的。

　　而另一方面，中国大量的资金苦于找不到风险较小、回报稳定的机会，如果通过信托基金来发展租赁市场、经济适用房以及廉租房，可以一举两得。“以经济适用房为例，尽管国家允许经济适用房可售可租，然而，只见买经济实用房的，没见到出租的。”所以孟晓苏建议，通过政策支持房地产信托基金培育国内租赁市场。目前国外的租赁市场相当大一部分是靠基金来支撑，发育较为成熟。

　　很显然，孟晓苏的这个定位是刻意与决策层保持一致。2007年1月11日，中国人民银行副行长吴晓灵在中国人民银行和建设部联合主办的“中国房地产金融论坛”上明确表示，在资金最为紧张的前期建设阶段，房地产企业不能通过大规模的REITs来解决融资问题。大多数国家发展REITs产品的主要出发点是为中小投资者参与商业性不动产投资提供便利，而非解决房地产开发融资问题，各国的REITs主要投资于成熟优质的收益型物业。

　　稳定器

　　房地产信托基金有一个非常特别之处是，可以起到房地产行业稳定器的作用。房地产信托基金通过产生一批物业的长期持有者，减少短期买进卖出带来的价格波动。如，在一些西方发达国家大量物业被基金持有，一家公司通常管理多个基金，拥有多处的物业。长期持有房产的基金将起到一个社会稳定器的作用，可以帮助老百姓租到房。

　　近几年，投资性购房需求成为房地产泡沫的助推力之一，如温州炒房团便是其中典型的例子。在股市低迷的时候，这笔资金从股市退出，进入房地产市场；当股市复苏时，这笔资金再度冲进股市。投资性的购买需求导致房价的波动，成为房地产泡沫破裂的隐患之一。如果通过房地产信托基金培育一批长期持有房产的业主群体，将会起到稳定房价的效果。

　　大量的外资涌入中国，赌人民币升值，给中国带来了通货膨胀的压力，民间闲散资金炒作房地产，这些都给中国的金融环境带来不稳定的因素。以租金为主要收入来源的房地产信托投资基金如果破冰，将有助于让这些可能带来金融隐患的不利因素朝稳定因子的方向化解。

　　三种模式

　　实际上，房地产信托基金在国外已经有成熟的操作方式。比如，新加坡的房地产信托基金需要向投资者说明用途，如购买的写字楼的数量、位置等。香港的领汇基金是操作比较成功的房地产信托投资基金，募集资金时，详细说明募集金额，募集的资金用于购买政府办公楼、写字楼底层的物业，说明停车场的面积、停车位的数量、租金，以及6.7%的收益率。

　　基金的使用方向通常为房地产商建成的成熟的楼宇。开发商通常不会自己经营出租业务。基金受到投资者的欢迎，其中一个实惠是无所得税，选择基金来经营物业出租，比通过房地产企业经营收益高。基金经营出租业务是比较理想的模式，房地产商也可借此较快地获得资金回笼。

　　根据信托投资基金的用途，大体可以分为投于工业产房、基础设施和廉租房等。

　　投于工业产房的基金可以获得稳定的租金收益，对于工业企业来说，可以从建厂房转为租厂房，减少了融资成本。领锐房地产信托基金就是计划收购天津等地的成熟工业厂房，而非住宅或商业地产项目。

　　第二种形式是投入到基础设施，基金把公路、桥梁等基础设施打包上市，先行融资，投资者可以从日后的过桥费、过路费中获得收益。第三种方式是购入廉租房出租，收取租金。

　　不被看好的产业投资基金

　　与房地产信托基金一样备受瞩目的房地产产业投资基金，却不被孟晓苏看好。“我从事房地产已经十几年了，房地产产业基金风险大，不要抱有幻想。”他提到，“从国外引资没有问题，但如果在国内搞私募，不太可能被(决策层)支持”。

　　目前，相当一部分观点认为中国存在投资过热，其中包括房地产在内，许多行业存在过量投资，因此，中国政府很难支持房地产产业基金出台，政府不愿有更多资金介入房地产炒作。

　　房地产产业投资基金不被看好的另一个原因是监管问题，如何有效监督和管理房地产投资基金，目前还没有成熟的