房地产进入二线城市时代

　　——福州商品房价格高涨幅追踪

　　□本报记者 来建强

　　张泠是一位普通的福州市民，2006年年初，她在市中心以每平方米4500元的价格购得一套110平方米的商品房，“仅仅过了一年，我的房子现在市场售价竟然是每平方米6000多元。”欣喜之余，张泠就是不明白房价怎么涨得那么快？

　　2007年伊始，福州市的商品房价格仍笼罩在2006年的一片高涨声中。国家发改委公布2006年各月份的全国70个大中城市新建商品住房销售价格情况中，11月份福州以涨幅10.4%位居全国第一。不难发现，同样在国家发改委公布的城市房价清单中，秦皇岛、厦门、成都和贵阳等二线城市也持续跻身房价涨幅前列。业内普遍关注，房地产开发热潮是否已进入“二线城市时代”？

　　福州

　　福州房价在2006年高涨的路线如下：一季度，福州市区商品房均价达每平方米4159元，比上年同期增20.73%；二季度，全国70个大中城市新建商品房销售价同比上涨6.4%，福州上涨9.8%，名列第四；三季度，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.7%，福州上涨10%。11月，福州涨幅全国第一。12月，回落至第四，但涨幅仍达9.8%的高水平。

　　日前，福建省统计局调查了福州房价大幅抬升的主要原因。省统计局有关负责人说，需求与供应不平衡，是福州房价上涨的根本原因。特别是住宅供应结构不合理，小

　　记者在福州市房管局了解到，福州商品房供应不足的主因是，2005年上半年土地供应偏少，拆迁难度大、周期长，造成施工进度缓慢，竣工量受到影响。此外，国家调控政策规定，新建商品住宅套型建筑面积90平方米要占70%，未取得施工许可证的项目，需要重新规划、重新审批，使开工时间推迟，造成新开工面积减少。同时，随着福州城市扩大，人口增加，外地进城购房置业者进一步增多。据调查，在福州购置商品房60%的人来自外地。

　　调查显示，商品房开发成本的不断增加，是促成房价上涨的直接原因。2006年福州土地拍卖竞争激烈，地价屡创新高。新拍土地价格上涨后，周边楼盘价格随即提高，推动房价不断上扬。而建安成本和运营费用也增加了，人工费、贷款利率、节能标准费用的增加，都被开发商摊进房价由购房者承担。

　　国家税务总局最近宣布，全国各地将从2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算。土地增值税新政是否也将成为推动福州房价上涨的关键因素，各方正密切关注。业内人士分析，土地增值税新政将直接造成商品房开发成本抬高，净利润大减，开发商开始暗自计算成本。

　　二线城市房价普遍攀升

　　福州仅仅是房地产开发二线城市的一个缩影，秦皇岛、厦门、成都和贵阳等二线城市纷纷跻身房价涨幅前列城市。这从一个侧面反映出，许多二线城市对住宅产品有较强的市场需求。同时诸多迹象表明，社会各类资本投资我国地产市场也正由一线城市向二线城市渗透。

　　福州大学房地产研究所的一位专家认为，一线城市地产市场仍有较大的获利空间，仍是理想的投资地。但京沪穗等外资集中的一线大城市，对土地的限制将会越来越严。近年来，二线城市的房地产收益率高于上海等热点城市，潜在市场庞大，是促使各类社会资本加速流向二线城市地产市场的重要原因。

　　据英联国际不动产研究分析，目前我国几大主要二线城市开发项目的平均利润率能够达到30%，而上海房地产投资收益率目前在7%至8%之间。比起北京、上海等房地产市场越来越白热化的竞争、越来越稀少的资源、越来越严峻的调控环境，二线城市就成了一些实力开发商的新天地。