上海5年次新房租售均现低迷

　　二手房市场成交结构正在巨变

　　□徐运

　　据上海市经委最新出炉的《2006上海商业发展报告》称，预计2006年上海市社会消费品零售总额有望达到3270亿元左右，比2005年增长10%。这是上海社会消费品零售总额首次有 望突破3000亿元的大关。同时，上海中心城区的商业中心越来越依托轨道交通枢纽发展，而不是“背靠”传统的公交枢纽站点。

　　大批次新二手房不得不被“雪藏”，昨天上午，中原地产浦东店的工作人员正在更新挂牌主力房源，大批不到5年的次新房被撤下。据沪上多家房产经纪公司透露，二手房市场的成交结构正在发生巨大的变化，6月份以来，大部分地区的次新二手房成交量急跌50%左右。

　　次新房成交量急跌

　　“高龄”二手房市场走俏

　　刚刚被划入营业税征收范围的5年内次新房眼下备受市场冷落，成交寥寥。昨天，中原地产七个地区分行的统计显示，6月份，普陀、浦东、虹口、闵行、卢湾等多个区域次新房成交量急跌，跌幅从50%到100%。

　　中原地产世博分行的有关负责人向记者透露，6月份以来，二手房市场成交结构发生了巨大的变化，一向好卖的次新房滞销，2-5年的次新房源没有成交，两年内的新房和成交满5年的房源则成交量表现平稳。据中介透露，新政策颁布后，很多业主调整了挂牌价格，5年内的次新房价格普遍上涨5%左右，大部分业主将税收转嫁给了买家，这导致次新房成交量急跌。

　　次新房的低迷行情使得房龄较长的二手房在市场内走俏。根据美联物业的统计显示，6月份以来，全市11个区域，90平方米以下房源成交比例达到42%，比5月份增长15%，90平方米以下房源房龄普遍超过5年。

　　租金下跌一成左右

　　回报率低于银行利率

　　难以出售的次新房正在源源不断地涌入租赁市场。浦东

房屋租赁公司的一位负责人透露，3、4年房龄的次新房近日在租赁市场上供应量迅速扩大，大批“转售为租”的投资者进入市场，次新房的的租价随之开始下跌，幅度在10%左右。以中环的次新房为例，原来每月租金1500元的毛坯房，现在跌到了1300-1400元左右。由于次新房面积普遍较大，两房就要达到100多平方米，总价近100万元，因此，很多物业租赁的投资回报率不到3%，低于银行房贷利率。

　　中原地产的工作人员向记者表示，6月以来，房型较大的次新房租赁和买卖均不容易成交，而地理位置较好的小

户型则受租赁市场追捧。

　　美联物业有关分析人士表示，受新政策的影响，上海楼市的换房周期正在延长。有换房需求的购房者开始观望，次新房需求量下降，房龄较长的

小户型房源供应量减少。

　　作者：晨报记者 林劲榆 实习生 刘轶琳