一个海滨县城的上海滩梦想

　　编者按

　　这一轮的地产热潮波及南北，甚至已渗入这个国家的神经末梢——县级市。越来越多的普通中国人被卷入这股潮流。曾经稳固的底层生态似乎也要为房子所颠覆。

　　本报记者 黄晨 发自文昌

　　隆隆的桩机声不经意地打破了文昌，这个南海小城的宁静。一片片“城市飞地”悄然瓜分了文昌的海岸线

　　一切仅仅是为了发展旅游地产

　　从海口美兰机场驱车，不过20分钟便能抵达文昌，这个人口不足30万的南海小城。

　　1995年撤县建市，2002年方才拥有第一条高速公路，被城市化进程裹挟了10年的文昌，却安详得仿佛没有变化。至少，对普通的文昌人而言，生活并没有受惠于此。

　　但隆隆的桩机声还是不经意地打破了这份宁静，在遥远的海边，在文昌人足以为傲的207公里海岸线旁。

　　以地产的名义，无法拒绝——拒绝变化，拒绝城市。吴冠昌的异地投资梦

　　吴冠昌选择海南是有理由的。他是崇明人，有着与生俱来的海岛情结。

　　当上海的房地产业开始出现日新月异的变化时，他淡出了。至少作为一名代销商，他明白继续与强势的甲方周旋，只会削弱自己。多年的代销经历为吴冠昌积累了不少血汗资本，他开始考虑转作甲方，尝试开发。

　　于是，文昌成了他的首选，市委书记谢明中亦成为他一个不错的私交。他的海南投资决策，谢明中助力不少。

　　吴冠昌的项目——白金海岸位于文昌的高隆湾畔，是宝名机构(吴冠昌的公司，下称“宝名”)独立开发的第一个地产项目。这个五星级酒店式社区基本沿用了上海的运作模式，出售后由开发商返租，并给予投资者固定回报。项目斥资高达20亿元，如此一笔巨额投入，吴冠昌却没有向海南的银行贷款，他自有其融资渠道。

　　2005年5月5日，在白金海岸盛大的开盘礼上，包机抵达的上海购房团、宝名与文昌乡镇级以上干部齐聚现场。会上，谢明中兴奋地将高隆湾描述为“名副其实的上海滩”。这不仅意味着海湾多由上海企业承担开发，更因为未来高隆湾的主力消费群也将是普通的上海人。

　　马先生就是这个购房团的成员之一。人到中年，一直活得小心翼翼。这是他第一次买房投资。

　　尽管白金海岸目前的销售均价已达4800元/平方米，约为文昌市目前房价的4倍有余，但22万~23万元/套的低总价，以及开发商提供3年回报抵冲首付的销售政策，使得买房的先期投入仅在2万余元，这显然对马先生很具吸引力。

　　作为白金海岸的准业主，每年来海南度假小住显然不是马先生买房的初衷。他坦言楼书广告中平均每年近10%的回报率吸引了他。为保收益，他谨慎地期望开发商能将10年包租期的回报率悉数写入合同。

　　但这个提议被吴冠昌否定了。作为进入市场的主体，人人都应承担相应风险。他认为租金回报率必须随行就市，并以当年的酒店门店价以及入住率作为回报的明确依据。

　　有一个事实也许是他们都始料未及的：海南全省的旅游饭店业至今仍处于亏损状态。由海南省旅游局发布的《2003年海南省旅游饭店业发展状况》显示，仅当年全省行业利润便同比增亏1.8亿元，其中文昌旅游饭店业利润率为-35.5%，在海南重点旅游县市中排名倒数第一，客房出租率甚至没有进入前十名。

　　即便如此，文昌市目前却将旅游+地产的运营模式，作为旅游业兴起的支点。就在距白金海岸不足2公里的地方，另一家新进海南的投资商——江苏中南控股也圈地约600余亩，开发了中南花苑。这个项目同样不以文昌本地人为客层目标。

　　然而，高隆湾仅仅是文昌发展度假旅游的开始。在整个文昌境内共有6个海湾，总计约207公里海岸线。沿岸土地资源早已成为拉动文昌经济的杠杆。

　　来自上海的吴冠昌以及马先生被市委书记谢明中热情地称之为“新文昌人”，并盛情邀请他们在文昌落地生根。谢明中的振兴梦

　　两年前，谢明中由海南省团委书记、青联主席调任文昌市市委书记，任上最大的期待便是将文昌缔造成一个“中等发达的滨海花园城市”。

　　2004年，受惠于海文高速的通车，文昌市重新制定了经济发展规划，并将旅游业、房地产业、资源型加工业、特色农业作为未来招商引资的重点。

　　而这一年，最令谢明中感到自豪的就是全年实现招商引资总额300多亿元。这对GDP总值尚不足50亿元的文昌来说，显然是笔不小的数目。但在全部的招商金额中，来自房地产项目的投资约占一半以上。

　　“2005年文昌已明确将旅游地产项目作为城市经济的重要发展方向。”市长陈忠文证实了以地产开发为先导的经济发展模式。

　　而这种发展模式依托的却是文昌境内稀缺的海岸线资源。去年高隆湾的拿地成本约在8万~12万元/亩，今年这些土地的价值已攀升至15万~20万元/亩。谢明中更是预计未来的合理价值应当在每亩百万元以上。

　　目前，文昌已开发的岸线资源约在12公里左右，相比207公里的总量，显然绰绰有余。陈忠文就明确表示，文昌将利用这些岸线土地资源与三亚、博鳌等地展开竞争。

　　于是为配合土地招商，修路成了谢明中改善投资环境的首要举措。文昌市政府迄今已承诺基建投入超过12亿元，其中包括修建9.5公里长的滨海大道、旅游大道以及高隆大道。对全年财政收入不过3亿元的文昌而言，这已经是笔巨额开支。

　　除此以外，文昌市海洋局还可以为海岸线附近的地产开发项目办理海洋权、沙滩权的30年确权。事实上，文昌目前的土地出让均为净地出让，因此这些资源都未计入地价成本。据一份2002年的数据显示，当时的海域使用权成本仅为30元/亩/年。一旦确权成功权，这些项目正对的沙滩和海域的使用、经营权都将由项目的产权所有者支配，文昌当地人将无权再作建设。

　　目前，沿高隆湾海岸线周边的土地已基本出让。地产开发已逐渐渗透至铜鼓岭保护区以及东郊椰林风景区。去年，宝名甚至在铜鼓岭顺利取得200亩别墅用净地。这在2003年全国停止发放任何别墅用地指标的背景下，实属不易。

　　与此同时，山东鲁能、某澳大利亚财团在东郊椰林也拥有可观的土地储备，准备用于度假旅游设施的建设。

　　在谢明中卓有成效的推动下，文昌的旅游地产开发一时间蔚然成风。

　　2003年10月，时任海南省委书记的王岐山在视察文昌时，曾向全体文昌市委常委成员郑重提出：“旅游景点保护好有功，谁要搞旅游开发破坏了，就有罪。”这其中也包括刚上任不久的谢明中。普通人的居住梦

　　李阳(化名)，其身份角色很难以开发商定义，但他从事的却是建房卖房的工作，在文昌民间类似的人还有很多。

　　在今天全国各地个人集资建房方兴未艾的时候，李阳早在2002年就开始自己第一个集资建房项目，此后便以每年一栋楼的速度进行。

　　与其他地方开展的集资建房略有不同，“李阳们”大都直接通过二手交易从个人手中获得土地。而参与集资建房的对象也一般为相熟的亲朋好友。

　　“文昌很多人都买地自建房屋，因为地价很低。”依据李阳的说法，一般100平方米的占地面积大约可建300~400平方米的房屋，其总的造价连同地价成本在内也就在10万元左右，而且户型面积又恰好可以满足文昌人喜爱数代同堂的居住要求。

　　而他采取的方式一般为集资买地，尔后建房出售。他则从房价中抽取约100元/平方米的利润。每年他都这样运作一栋总建筑面积约为2800平方米左右的公寓。在今天的文昌市中心，他的房屋售价也就在1100元~1300元/平方米。

　　这种以销定产的开发模式统治了今天的文昌房地产市场，如果这尚足以称为市场的话。

　　依据海南省的相关规定，土地开发后，个人要进行土地转让的，其个人投入只需占总投入的25%以上，然后到有关房产部门登记，履行相关手续即可。而这些用地一般也不占取用地指标，只需符合规划要求建设，同样可以办理土地使用权证和房产权证。

　　显然这个民间市场已独立于政府市场发展多年，并且基本以切实的自住需求为存在目的。但因为不占用用地指标，交易也多在私人间进行，事实上也为资本实力雄厚的个人或实体留下炒卖土地的空间。

　　但“谢明中、陈忠文们”显然没有将关注点落足于此，对这一市场的控制也无从谈起。

　　李阳对海边的土地并不感兴趣，因为没有一个文昌人会选择住在那里。同时，高昂的房价也不会为普通文昌人所接受。2004年文昌城镇居民人均可支配收入仅为6594元，而白金海岸的销售均价就高达4800元/平方米。

　　更多的文昌人还是居住在以往通透的平房中，每日享受着温煦的海风，吃着廉价的海南粉。

　　他们并不关心数公里之外的海湾边正在发生的事。对于那片已经出现并在逐步扩大的“城市飞地”，无人提出反驳。