房价沉浮命门何在

　　对全国房价有坐标意义的上海房价，终于有了松动的迹象。

　　5月17日，来自新华社的消息说，目前，上海房价的平均降幅超过5%，同时，租赁市场开始回暖，抛售与转租并存，短线投资者开始退场。新华社的消息还乐观地作出如下结论：“上海楼市已如期踏上‘回归’路”。

　　上海房价突然出现下跌，显然与5月11日国务院办公厅转发的建设部等七部委联合出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》(以下简称《意见》)有直接关系。仔细分析，近期上海楼市中的高档、高价房交易量极小，近乎“空量”，以及北京、上海、南京、杭州等地二手房市场相继出现的“售冷租热”等变化，基本上可以和《意见》中有关强调规划调控、调整住房转让环节营业税政策等条款联系起来，更重要的是，近期连普通价位的房产交易量也萎缩很多，说明消费者已经开始持币待购，大众对房价的心理预期正在发生改变。

　　当然，也有不同的声音。比如说，《意见》对企业限制过多；还有专家提出质疑，政府是调控市场还是操纵市场？房地产价格是政府说了算，还是市场说了算？两种论调都将矛头指向政府。我们认为，要正确认识这个问题，首先要对目前的房地产市场有个正确的理解。

　　房地产商眼里的土地：用时间换取金钱

　　土地在房地产商的眼里，是什么呢？

　　是推动房价高涨的“罪魁祸首”？当然，事实并非如此。

　　我国正处在城市化、工业化加快发展的时期，对土地的需求十分强烈，人多地少的基本国情，决定了建设用地供应的有限性。从长远看，土地供应是有限的，但目前居住用地的供应是充足的。而房地产商正是从长远的角度出发，抛出了“地荒论”以及地价决定房价等似是而非的观点，使其在理论上具有一定的欺骗性。

　　地价是社会经济发展状况的反映，是由土地供求状况决定的。地价稳中有升，是经济发展和社会财富不断积累的表现。从理论上看，土地作为房地产的市场要素属于派生需求，地价仅仅是房价的一个构成部分。一般而言，成熟市场中的商品价格应是成本加上合理利润。房价是由“地价+建安成本+利润+税费”所构成的，在建安成本、税费一定的情况下，房价涨，地价肯定要涨，如果地价涨，相应的开发企业的利润会减少。

　　在实行招拍挂后，以往隐性的东西被显化了，还原了原本的土地价格，房地产商在购地的时候，总是以现在的市场房价和预测的未来房价，去评估土地购置价格。因此，由地价引发房价上涨的可能性不大。与此针锋相对的观点是，开发商只有在预计将来的房子能卖多少钱后，才会决定买不买地。这等于说是产品的价格决定原材料的价格，换言之，是价格决定成本。也就是说，市场所遵循的普遍规律：成本决定价格，在房地产行业被颠倒了。

　　问题的关键在于，在房价与地价这个话题的争论中，让我们看到了房地产商势力的强大，和控制话语权的能力。在谎言重复一千遍有可能变成事实的年代，这种强大和能力所造成的后果，以及对我们的生活和经济带来的损失，往往具有相当长的隐藏期和杀伤力。而有关房价与地价，我们的讨论还没有结束。

　　地方政府的角色：裁判员还是运动员

　　出让土地的收益，成为地方政府财政收入的重要来源，这已经不是什么秘密。在这种情况下，地方政府作为提供土地供应的垄断者，追求土地收入的最大化，就有了动机。而房地产收入作为地方财政收入的重要组成部分，更令地方政府对房价的高低抱有一种非常复杂的感情。

　　事实上,导致本轮房地产业过热的根源之一，就是地方政府的投资冲动，这是引发目前房地产过热的直接原因。一些城市房价连年疯涨，也可以说与地方政府的主导或参与密不可分。其主要表现是盲目倡导“经营城市”。大搞形象工程、“造城运动”，盲目扩大拆迁规模，人为制造“需求旺盛、拉动房价”的虚假现实。同时，炒卖地皮现象严重。一些地方政府低价征地，转手高价出让，卖地越多，财政收入越多；价格越高，政府收益越大。一些地方政府对经济适用房、廉租房弃而不建，而把兴趣用于批建高档住宅上，导致本地房价居高不下。

　　上述现象，反映了在房地产领域，一些地方政府职能的越位和错位，以及认识上的迷误，这是造成我国部分地区房地产泡沫产生的深层次原因。因此，如何让地方政府正确认识到自己在市场经济中的地位与作用，这是目前调控房地产市场中所面临的关键问题。

　　当然，不仅仅是地方政府，包括中央政府的一些职能部门在调控房地产市场过程中存在的认识上的模糊，也直接影响或延缓了调控效果。比如2004年10月在有关房地产是否存在泡沫的争论中，作为主管部门的建设部曾在发布了一份《怎样认识当前房地产市场形势》的调研报告，称：宏观调控已见成效，局部过热并不等于泡沫经济，房地产金融风险尚未影响到国家金融和经济；而且基于目前不断上涨的需求，报告预言“未来10年，中国房价还将平稳上涨”。此报告一出台，即被有关专家指为“建设部并非一个中立的政府机构，而是一个具有更多部门利益的机构。”可见造成的不良影响已经超出了报告本身的内容。

　　这份报告在当时就存在很多“硬伤”，现在更没必要加以讨论。我们关注的是，为什么建设部当时要发布这样一份报告？是认识上有偏差，还是出发点根本就是错的？

　　对房地产业来说，地方政府是当裁判员，还是当运动员，非常重要；而中央政府的一些职能部门是代表社会公众的利益，还是代表某些利益集团的利益，也非常重要。但无论如何，在房地产业，我们看到了商人力量的过分强大和地方政府积极参与的身影，这两者都显示出房地产业并不是一个完全市场化的市场。对这个产业采取纯市场手段或经济手段进行调控，成效难免会大打折扣；对这个产业的各个要素，用纯经济学的理论和标准来衡量，也难免会有刻舟求剑之感。

　　房地产业：一个并非完全市场化的市场

　　近几年，国内房地产市场之所以能在短期内迅速发展，一方面是1998年住房改革以来的住房需求短期内释放，另一方面是银行信贷资金的易获得性与利率过低。有专家指出，目前我国住房金融信贷商业化过浓，追求短期盈利，很少考虑后果及对整体经济的影响。上海不少银行投资性个人住房贷款新增额超过50%以上，不少享受政策性优惠低利率的住房贷款，也被大量用来房地产炒作。这的确是很值得警惕的一种趋势。在我国目前的房地产开发投资中，开发商的自有资金只有18.6%，加上融资渠道单一，绝大部分是来自银行贷款。央行对房地产的信贷政策进行了调整以后，房地产商贷款增速去年迅速下降，年末贷款余额为0.78万亿元，同比增长17.3%；但消费者购房贷款增速却高出一倍，达35.15%，年末贷款余额为1.6万亿元，也多出一倍。也就是说，无论是在生产领域，还是在消费领域，其资金来源都过于单一，风险的集中也自然带来了抗风险能力的脆弱。这是房地产业不是一个完全市场化的市场的另一个表现。

　　基于以上分析，再回过头来看本文开始时提出的问题，就可以有一个比较明确的回答了。

　　加强房地产市场宏观调控的根本目的不是打击房地产业，而是为了促进房地产市场的持续健康平稳发展，更好地发挥房地产业对改进居民住房条件、拉动国民经济持续健康发展的作用。3月份以来，中央出台的各项政策最大的特点就是比较具体，从供给需求、价格结构、需求管理和市场监管等多方面提供了操作性强的规定。我们还注意到，制定《意见》的7个部门分别包括建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会，几乎所有能在稳定房价过程中发挥作用的政府部门悉数在列。这说明房地产业很复杂，其管理涉及好几个宏观部门，需要互相配合、协调。当然，进一步做好房价调控工作，关键在于地方各级要高度重视这项工作的重要性，把思想和行动统一到中央对当前房地产市场形势的判断上来，统一到中央关于加强宏观调控切实稳定房价的决策和部署上来，把稳定房价的各项政策措施落到实处。