地产市场垄断显示市场失灵 政府再不管会出问题

　　《瞭望东方周刊》特约记者陈静/北京报道

　　商人们的意见惊人一致，泡沫是没有的，不过就是土地少了，需求大了，房价涨了

　　在博鳌亚洲论坛上，中国的房地产商推翻了以往有关房地产泡沫的所有言论，向市场明确放出信号说，“中国房地产没有泡沫。”

　　一向并不否认房地产市场有泡沫的北京开发商潘石屹这次也改了口，他说，目前最主要的还是土地，只要扩大土地供给，房地产市场上很多问题才能得到解决。

　　此前，北京市场上一直在闹地荒，挑起地荒论争的依然是地产开发商。他们说，可供开发的土地在政府严格限量后变得稀缺，这直接抬升了房价，造成今日高房价、高热度的被动局面。

　　地荒争论成为开发商向政府伸手要地的一次曲折表达。

　　地荒还是心慌

　　国土资源部71号令后，开发商对于土地的诉求一直处于焦虑状态，原有协议出让的土地制度被改成“招标、挂牌、拍卖”，原有闲置并未处置的历史遗留土地一律由政府无偿收回，对于农用耕地禁止征用，城市现有未启用的土地也被政府牢牢管死，限量入市。

　　许多开发商认为，这意味着今后的土地将不再是一种唾手可得的开发资源，加上银行的信贷收紧，没钱的拿不到地，没地的赚不了钱，最终难免黯然出局。

　　这种危机感使得商人们将责任归咎于政府，认为土地调控下的地荒已经出现。

　　“现在北京四环内土地已经越来越少了，政府不批了。”北京春季房展开幕时，一位参展商笑着对正犹豫不决的看房者说。

　　开发商的日子的确也不怎么好过。一直表示要老死在CBD的潘石屹，此前靠着CBD的项目一夜成名，马不停蹄地开发出几个极具曝光率的项目后，立刻又陷入了断顿的窘境。

　　“没地了。”潘石屹告诉《瞭望东方周刊》，“我们只能走出去。”

　　“地荒论”不仅指可供开发的土地正在减少，而且更深一层指责了政策的不妥当，认为由于土地的闸门收得过紧，造成了需求的膨胀，土地让市场付出了代价。

　　这个代价就是除了银行和政府，所有人都必须付出更多，开发商要付出更多才能拿到地，而老百姓必须付出更多才能买到房子。

　　这种观点不仅让人窥视出开发商的慌乱心态，也搅乱了消费市场的心态。

　　商人们的意见惊人一致，泡沫是没有的，不过就是土地少了，需求大了，房价涨了。似乎只有加强土地供给量，中国房地产市场就诸事大吉了。

　　但是国土资源部门并不承认存在地荒。

　　国土资源部土地利用司资产处处长岳晓武4月15日公开批驳了这种观点。他说，“整体来讲，不存在地荒这个问题。2003年和2004年政府供应的房地产用地量是相当大的，目前这一部分地大部分都还没有变成最终的产品，也就是没有变成房屋推向市场。”

　　岳晓武说，“为什么现在有的开发商说有地荒，排除炒作因素外，确实也有一些新的开发商，或者过去没有拿到地的开发商，他拿地比较困难一些，总体上市场上不存在地荒问题，尤其在北京。”

　　此后，国土资源部公布的《2005年第一季度城市地价动态监测报告》显示，2005年第一季度除个别城市外，全国主要城市地价增长率水平都在0-1.50%,地价涨幅平稳。

　　“从近几年监测结果来看，全国总体地价水平和主要城市地价年度增幅基本上保持在5%左右，并没有出现大幅增长的局面。”

　　开发商与政府在土地上的口舌较量实质上还是一种土地诉求的较量。

　　“较量谈不上，政府是职能管理部门，房地产企业是被管理的。”北京锋尚国际副总经理史勇这样对《瞭望东方周刊》说。

　　史勇承认，“土地政策的紧收是与国家土地紧张状况相关的。加上节约土地政策和可持续发展的要求决定了今后对土地的控制会越来越严。”

　　故意制造稀缺

　　4月17日，国土资源部公布的《2005年全国土地利用计划》显示，2005年将继续从严从紧控制建设用地总量。

　　国土资源部的报告亦警告称，“特别是在经济较发达地区的城市，土地供给缺乏弹性和需求不断增长之间的矛盾尤为突出。所有这些矛盾将进一步增加土地价格上涨的压力。”

　　这也即意味着，假如不加以控制，地荒总有一天会出现，这只是一个时间问题。

　　然而，在政府不断加大土地调控力度的同时，开发商们一边叫嚷着有地荒，一边在囤积土地惜售项目，试图居有奇货坐待时机。

　　2004年冬天，潘石屹的一个新项目推出不到两个月销售回款就达到了4亿多人民币，潘石屹向《瞭望东方周刊》提及此事时说，“这是大的市场环境好，房地产市场许多项目现在都不卖了，惜售！”

　　“一些房地产企业看到了土地将进一步严控，在合法的前提下，采取囤积土地、惜售项目的做法，这是从自身利益出发的，可以理解，只要是在合法的前提下就无可指责，但这确实对房价的上涨有着推波助澜的作用。”同样是开发商的史勇对《瞭望东方周刊》说。

　　中国社会科学院财贸所房地产与住宅室助理研究员况伟大博士接受《瞭望东方周刊》采访时指出，“即使土地供应很充足，开发商也会叫着土地供应不足。通过开发商的声音，你不能判断市场上的供应到底是少了还是多了。”

　　况伟大认为，开发商囤积土地的情况是十分普遍的，土地可以克服对未来的不确定性，对开发商而言，有土地一切都好办。

　　在跑遍了北京房产市场后，况伟大得出的结论是，开发商惜售也很普遍，意在故意制造稀缺，“开发商不在同一个时间点上全部供给，因为供给量大了以后就会造成价格下跌。于是有意减少供给，制造稀缺，增加垄断权力。”

　　惜售进一步增加了房价走高的压力，同时也让开发商握紧了制衡价格的能力，这也即是况伟大所说的垄断权力，而这种力量，同样引起市场恐慌。

　　况伟大博士以切身经历为例说，“我去年买房的时候，说他们的购房合同是霸王合同，开发商却说，你爱买不买，你不买，别人还排着队买呢。”

　　况伟大就此进一步警告说，“这种垄断表明市场已失灵了，这时就需要政府出面，再不管，就会出问题。”

　　作为开发商的史勇则并不认同况伟大的说法，他说，“我不认为囤积土地和惜售现象很普遍，因为国家对土地开发是有严格的时间要求的，开发企业正常情况下不可能长时间闲置土地不用。”

　　而中国社会科学院城市环境与发展中心副主任宋迎昌则对《瞭望东方周刊》表示，现在土地供应量不是太少，而是利用率太低了。

　　尽管国家对于土地的利用有严格政策制约和时限，但是，短期内，土地囤积显然并未就此停止。一些握有土地的企业在无法很好地将现有土地转化成熟地开发时，已然走上倒卖土地的招商之路。