《物权法》的突破和缺憾(3)

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　　在利益冲突中寻求公正

　　制定《物权法》同时也是考验国家法律政策对个人财富进取心的态度。

　　尽管存在争议，此次《物权法(草案)》提交审议，在全社会还是产生了积极的影响，各界人士纷纷对其给予高度评价，认为这是中国完善私人财产权利保护，由宪法原则向制度构建迈出的重要一步。

　　事实上，这部长达55页，总共5编297条的法律草案，很多地方都显示出立法者尊重市场规律、保障私人财产、鼓励人们创造财富的态度。但由于《物权法》直接涉及“利益”，它又不可避免地回避了诸多热点难点问题。

　　例如，不动产登记制度是《物权法》的基本制度，也是物权公示的基础。但在中国，现在的问题是登记机关不统一，多头登记。不但给当事人登记造成困难，给市场秩序建立制造障碍，同时，由于不动产登记机关本身是行政管理机关，他们利用手中握有的权力牟利，极大地增加了市场交易成本。在很多地方，登记机关都是按照标的物价值的一定比例收取登记费，有些登记机关甚至规定一个有效期，有效期满后再登记再收费。这使得登记程序成了登记机关利用行政权力的生财之道。

　　有鉴于此，《物权法(草案)》明确规定，“不动产登记按件收取费用，最高不得超过200元。”同时进一步规定，登记机构在登记过程中不得要求对不动产进行评估，不得以年检等名义进行重复登记，不得有其他超出登记职责范围的行为等等。另外，登记机构不得拒绝权利人以及利害关系人查阅、复制不动产登记簿记载的有关事项，但复制可以适当收取工本费。

　　“这样的规定可以极大降低市场交易成本，其意义不可估量。”一位民法学者指出，过去由于登记费用昂贵，很多不动产的当事人往往私下进行交易，一旦发生纠纷很难处理。物权法草案通过规范登记制度，实际上也规范了市场交易秩序。

　　不过，显然由于各方利益难以协调，此次草案在统一登记机构的问题上最终采取了回避的态度。草案规定，“不动产登记，依照法律规定由不动产所在地的县级登记机构办理。”多头登记的问题最终还是没有解决。

　　又如，在此次提交审议的《物权法(草案)》中，第六章“建筑物区分所有权”是得到广泛赞誉的一章。草案针对时下纠纷频发的房屋业主维权却无法可依的问题，作出了相当明确的规定。

　　草案规定，“建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业住宅用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利，对该建筑物及其附属设施的维护等享有共同管理的权利。”“建筑区划内的物业管理用房的所有权属于建筑物区分所有权人共有。”

　　另外，草案还规定，“建筑物区分所有权人会议由全体建筑物区分所有权人组成，是该建筑物及其附属设施的管理机构。”“建筑物区分所有权人会议有权取得有关该建筑物及其附属设施的土地使用权证、竣工总平面图；配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施的安装、使用和维护保养等技术资料。”

　　同时，针对目前不少小区里业主对物业公司不尽责、不作为现象无能为力，两者之间经常发生冲突的情况，草案规定，“建筑物区分所有权人会议可以制定有关该建筑物及其附属设施的管理规定，自行管理该建筑物及其附属设施，也可以委托物业管理机构或者其他管理人管理。对建筑单位聘请的物业管理机构，建筑物区分所有权人会议认为不合适的，有权更换。”这意味着，小区业主及其业主会议享有充分的居住区维护管理权利。如果物业不尽责，小区业主完全有权更换物业公司。

　　“从这些规定中可以看出立法者对房屋业主财产权利的保护可谓用心良苦。”有学者指出，关键的问题是这些规定在实践中能不能真正得到落实。

　　这位学者告诉《财经》，《物权法(草案)》规定，“会所、车库、绿地等的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于建筑物区分所有权人共有。”这个规定本是好意，是从维护业主权益角度出发，因为现在很多小区的纠纷经常就是因为会所、车库、绿地等被开发商随意更改引起的。

　　但问题是，法律如果这样规定，从实践的角度可能恰恰走向立法目的的反面。因为在购房过程中，开发商处于强势，其提供的售房合同的很多条款在法律上对业主都不公平，法律强调“有约定依照约定”，正符合了开发商的利益。

　　“《物权法(草案)》很多条文还有待认真研讨。不然，稍有不慎，立法的公正就可能在实践中走向正义的反面。”这位学者说。

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《财经》杂志2004年11月01日刊目录 www.caijing.com.cn
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