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杨金志
2000年，上海新建商品房的价格指数同比上升3%；2001年价格指数上升8%；2002年达到13%；而到了2003年，这个数字已经高于20%；今年一季度，上海房屋销售价格同比又上涨了28.3%。细心人不难看出，2002年底上海申办2010年世界博览会成功是上海房价飙升的一个重要节点。
上海市政府参事、上海社科院房地产研究中心研究员张泓铭认为，近年来上海房价增长偏快的原因有三：其一，真实需求涌动，外地来沪人才和不少上海市民为居住购买房屋；其二，未来需求被迫过量地提前释放，大规模的动拆迁导致中低收入阶层超前购房；其三，消费性投资过热。张泓铭认为，消费性投资过热是房价飙升的“罪魁祸首”。
消费性投资包含两个方面：长期投资和短期投资。长期投资主要指购买房屋用于租赁。张泓铭认为这个市场受真实需求制约，不会过于偏离价值规律，值得鼓励。但问题是，长期投资在上海楼市的消费性投资里不是主流，主流是短期投资，也就是人们常说的“炒楼”，购房就是为了抛售获利。短期投资花样多多：在预售前出手买卖，是为“炒号”；在预售阶段进行买卖，是为“期房转让”；在拿房后进行买卖，是为现房交易。
短期投资就是投机。投机使得房产市场看似很活跃，需求很强烈。但其实，投机者手中的房子不代表需求，而仍然是供给。复旦大学世界经济系主任华民告诉记者，和其它资源不同，土地不具有持续生产性，一栋房子的价格不论被炒到多高，它本身的价值并没有提升。正因如此，张泓铭“预测”了这样一天：房价高得不能再高，任何人都无法接盘；空置房的供给达到最大，根本无法消化；人们对房产的投入也达到最高，无法继续投入。到了如此“三高”境地，就是房地产业崩溃的时候了。
华民认为，在一个市场良性发展的国家或地区，房地产的发展从来都是平稳的。而反观另一些曾经楼市火爆的地方，无一不尝到楼市崩盘后的苦涩。20世纪80年代末、90年代初，日本泡沫经济破灭，银行大量破产，很大程度上就是房地产泡沫导致的。而在中国香港地区，前车之鉴也并不遥远。
今年4月，上海市政府出台“期房限转”政策。专家则认为，遏制楼市投机行为关键在于金融政策而不在行政手段。张泓铭说，开发商至少60%到70%的资金来自银行，一旦供给过多银行就会被拖垮；而这几年商业银行约有1/3的贷款是流向房地产业的，把鸡蛋放在一个篮子里肯定不是明智的选择。华民告诉记者，中国的商业银行在国有企业上深受呆坏账之苦，转而将目光投向房地产业——包括开发商和投机者。但是银行没有想到，开发商和投机者玩的都是银行的钱，一旦出现楼市泡沫，所谓的“优质资产”房子也会变得一文不值。那个时候，银行向谁去要钱？
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