作者：赛尼尔法务智库  史志伟

　　关键词：房地产业 财务领域 法律风险 风险趋势

　　2020年的春天，爆发于武汉的新型肺炎仍在肆虐，疫情对经济的巨大冲击显而易见，很多企业经营活动基本都处于“冻结”状态，企业面临巨大的经营压力、甚至生存危机。作为地产业龙头企业，恒大集团大力拓展网上销售、75折甩卖，瞬间也引爆地产圈、赚足眼球。在疫情的冲击下，作为年销售超6000亿元的地产业龙头企业，怎会如此急迫地开展网上营销、回笼资金？疫情对房地产业究竟有哪些冲击？2020年房地产企业究竟有哪些必须要关注的重大法律风险动向？这些成为房地产企业、业内法务工作者、投资者、监管机构等利益相关方关注的焦点问题。我们将从法律风险视角，基于上市公司法律风险指数大数据分析，全方位扫描房地产业法律风险现状，揭示行业未来重大法律风险趋向，预警有潜在重大法律风险隐患的房地产业上市公司名单。

　　一、房地产业合规风险红色预警，且三年来首次逆转为上升趋势

　　通过对中国上市公司法律风险指数大数据分析，梳理形成反映46个行业合规风险水平的行业合规风险地图，从中可明显发现房地产业属于高合规风险的行业，位于红色预警区。2018年，房地产业合规风险指数值在46个行业由大到小排序中，高居第7位，预示该行业未来风险高企。而2019年房地产业500多家房企破产（甚至不乏像宁波银亿、安徽中购投资、广东颐和地产这样的百强企业），行业洗牌加剧，上市房企非标报告增多、高管处罚增多、涉诉资产大增，无一不印证出行业风险指数预警的科学性。如图-1所示：

　　图-1 2018年行业合规风险地图

　　中国上市公司法律风险指数缘于为全面评价我国资本市场上市公司法律风险状况，合理评估上市公司投资价值，由赛尼尔法务智库联合众多顶级专家，构建的国内资本市场第一个专门以法律风险为核心的评价指数，并联合中国政法大学等权威机构连续十二年发布，已积累覆盖十五年、全行业、全地域的指数评价大数据。根据上市公司法律风险指数大数据研究表明，指数对公司治理、业务、财务、合规、诉讼等领域重大法律风险具有显著预警作用。

　　基于中国上市公司法律风险指数行业大数据分析表明： 2018年房地产业合规风险逆转三年来的下降趋势，首次转为上升，风险水平甚至已接近2015年行业高位，预警行业未来发生重大法律风险事件概率增大，需引起行业内企业、法务管理人员关注。如图-2所示：

　　图-2 2014年-2018年行业法律合规风险趋势

　　二、从风险结构看房地类企业的财务及诉讼领域法律风险凸显

　　基于中国上市公司法律风险指数行业大数据分析，从公司治理、财务、业务、合规、诉讼及员工六大领域诊断结果看：房地产业法律风险关键短板主要集中在财务领域及诉讼领域。如图-3所示：

　　图-3 2018年房地产业法律风险关键短板诊断

　　从指数对标结果看：2018年上市房企的财务领域法律风险指标值，高出上市公司该领域平均值68%，预警财务领域为房地产业最大法律风险短板，未来发生重大风险事件概率高企。房地产业诉讼领域风险指标值，高出上市公司该领域平均值33%，也预警该领域未来法律风险高企。考虑到诉讼领域风险大多本质上源自于公司业务管理领域，下文分析将聚焦在财务领域法律风险。

　　基于中国上市公司法律风险指数房地产业大数据，结合房地产行业发展大趋势分析，房地产业未来主要将面临三大法律风险趋势：行业财务领域法律风险加大，资金压力凸显；行业集中化程度快速提高，重大资产法律风险急剧上升；行业担保法律风险已处高位，且持续攀升。

　　风险趋势一：行业财务领域法律风险加大，资金压力凸显

　　基于上市公司法律风险指数房地产业大数据分析显示：上市房企财务领域法律风险伴随2015房地产业大调整，该年财务领域法律风险指标值大幅上升后，近四年来也一直处于持续上升的态势。如图-4所示：

　　图-4 2014年-2018年房地产业财务领域法律风险趋势

　　从财务领域风险指数发展趋势看，房地产业财务领域法律风险未来还会呈现高位上升趋势，需引起业内企业高度关注，尤其特别要关注资金压力风险上升。

　　相关数据表明2020年是房企债券到期的高峰期，95家房企年内到期债券总额超过5000亿元，较2019年上涨45%，房企的融资及偿债压力加大。

　　而在融资严监管大背景下，以及调控政策的延续，对于房地产业高杠杆、高周转模式而言，那些资金链脆弱且营销能力不足的房企资金压力巨大。并且，随着疫情使得经济进入“暂停”状态，数据显示，自2020年1月下旬至今，大部分开发商的成交量较往年春节期间暴跌95%。也正是在此大背景下，诸如恒大这样的各大房企被迫开启了“自救”模式，紧急推出一系列“线上卖房”业务，并搭配“X天无理由退房”、“网红引流”、“全员李佳琦式直播卖房”等手段疯狂揽客。

　　即便如此，据人民法院公告网的数据，截至2月25日，今年以来已经有75家房企发布破产公告，可见行业财务领域法律风险加大和资金压力凸显。

　　风险趋势二：行业集中化程度快速提高，重大资产法律风险急剧上升

　　随着我国房地产市场的快速发展，行业集中化程度也在逐年提高，尤其近三年来，行业集中度正加速提高。房地产50强销售收入市场占比由2011年占比16.7%，截至2019年10月份已提高到61.6%。如图-5所示：

　　图-5 2011年-2019年10月房地产50强销售收入规模市场占比趋势

　　伴随着房地产业行业集中化的趋势，行业内投并购整合规模不断扩大，因而行业内企业重大资产法律风险凸显。从上市公司法律风险指数大数据分析看，2018年房地产业重大资产法律风险分项指标值远高于上市公司平均水平，是上市公司平均值的1.43倍，也与上述观点相互印证。

　　重大资产法律风险考察的是上市公司重大资产变动或受限金额包括收购资产、出售资产、置换资产、租赁或托管资产等。这些资产变动和重组的过程中都涉及标的较大的有形资产和无形资产交易，因此，交易过程中潜存于资产及相关财产性权利中的瑕疵会对上市公司的运营产生持续性的影响，给公司带来巨大的风险隐患。

　　近年来上市公司业绩变脸，很多来自于投并购资产引发风险事件而计提巨额商誉。例如，今年1月份云南城投在其2019年度业绩预告中，预计2019年度实现归属于上市公司股东的净利润将出现亏损，净利润亏损在24.5亿元至29.5亿元之间。甚至因净利润亏损与公司第三季度报告的差额较大，云南城投还收到了上交所的问询。而公司四季度经营利润大幅下降的主因之一，即为其海东方体育公园项目计提减值准备的影响。2019年底，大理州洱海保护及流域转型发展指挥部下发《关于贯彻落实生态环境部回访调研洱海保护治理指出问题省政府领导有关指示要求的实施方案》，要求取消海东方体育公园项目（高尔夫球场）建设。方案还要求该体育公园项目已租用的1353.28亩用地由企业出资建设为生态公园。因此，云南城投1353.28亩租地费及前期建设投入将打水漂，得到政府补偿也几乎不可能。谨慎判断2019年12月份按已发生的成本全额计提该项目减值准备，总计2.15亿元。而本风险事件的根源，就是2004年初，国务院紧急下发《关于暂停新建高尔夫球场的通知》，要求“地方政府、国务院各部门一律不得批准高尔夫球场”。正是其并购资产（土地项目）存在的权利瑕疵，引发了本次风险事件的诞生。

　　并且，回顾房地产业近五年重大资产法律风险的发展趋势，随着2015房地产业大调整，该年重大资产法律风险指标值也大幅上升，且近四年来呈现高位波动、略有上升的态势。如图-6所示：

　　图-6 2014年-2018年上市房企重大资产法律风险趋势

　　而随着当前新冠肺炎疫情仍处防控关键阶段，极大延缓房企销售节奏，房企资金链进一步承压。预计今年房地产行业收并购将更加频繁，规模或大幅超过去年。显而易见，随之而来的必然是房企的重大资产法律风险也将急剧提升，需要引起包括房企法务在内的各利益相关方高度关注。

　　风险趋势三：行业担保法律风险已处高位，且持续上升

　　从上市公司法律风险指数大数据分析看，2018年房地产业重大担保法律风险已凸显，该分项指标值远高于上市公司平均水平，是上市公司平均值的3.04倍。

　　担保财产，顾名思义，是上市公司为了保证债务的履行而对其设置一定的限制，它是上市公司的一种或有负债，如果被担保人不能到期偿债，那么它将转化为担保人的债务，因此担保一旦转化成债务将面临大量的诉讼，从而引起上市公司的法律风险。

　　例如，2019年6月11日，ST新光也爆出：公司在未履行审批程序的前提下，签署了为控股股东新光控股集团关联公司10亿元债务承担连带保证责任的担保函。公告提示：公司存在向担保权人承担担保责任或清偿债务且向主债务人（被担保人）追偿不能的风险，此风险可能会给公司经营带来巨大损失。

　　回顾房地产业近五年重大担保法律风险的发展趋势，重大担保法律风险伴随2015房地产业大调整，该年重大担保法律风险指标值大幅上升后，近四年来也一直处于持续上升的态势。如图-7所示：

　　图-7 2014年-2018年上市房企对外担保法律风险趋势

　　对外担保作为上市公司的或有负债，在当前宏观经济下行，企业普遍经营困难情况下，特别容易由于被担保方的违约，而引爆上市公司自身风险，需要引起上市公司高度关注，企业法务部门也应未雨绸缪提前采取应对措施。

　　三、预警有重大法律风险隐患的房地产业上市公司TOP10

　　根据中国上市公司法律风险指数大数据研究结果表明：公司法律风险相对水平（相对于整体市场），有十分显著的风险事前预警作用。例如，当公司法律风险水平风险高于90%及以上的上市公司时，其次年发生重大法律风险事件概率达71.3%。

　　从上市公司法律风险指数大数据看，2018年房地产业上市公司中高法律风险TOP10。这些公司相对风险水平（整体分位数），均高于市场上90%以上公司，预警其未来发生重大法律风险事件概率均很高。详见表-1：

　　表-1 2018年上市房企高法律风险TOP10名单

　　从上市公司法律风险指数大数据看，2018年房地产业上市公司高财务领域法律风险TOP10。这些公司财务领域法律风险水平在行业内均较高，预警其未来在此领域发生重大法律风险事件概率也很高。详见表-2：

　　表-2 2018年上市房企高财务领域法律风险TOP10名单

　　结 语

　　总之，数据已经明显揭示了房地产业必须要关注的三大法律风险趋势，以及预警有潜在重大法律风险隐患的房地产业上市公司。

　　对于投资者，当在开展投资时，不仅要关注上市公司的业务、财务指标，也要特别参考下其法律风险指标，了解风险趋势、预警相关风险，以趋利避害。否则，穿不透风险迷雾，终将会付出惨重代价。

　　对于企业法务人员来说，在大数据日益作为关键生产要素的时代，企业法务管理者应适应利用大数据，超越传统法务管理的局限，开展法律风险事前预警，支撑公司运营管理决策。例如，企业法务管理者可在开展具体担保前，利用工具测评下担保对象法律风险水平，以支撑公司决策是否向其提供担保、是否需采取反担保措施，避免仅仅是出现担保风险事件后的法律救济。或者，在企业进行投并购活动时，利用工具量化评估投并购对象的法律风险水平，明确其未来重大风险事件发生概率，以支撑企业决策是否进行投并购或事前约定风险隐患对冲条款等。这样，企业法务管理者才能真正走入企业决策层视野，真正有效参与到企业运营管决策中，真正发挥法务的关键保障作用。

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