万海勇/文

　　为让市民对本市二手房价走势有明确的了解，置业家园首家推出二手房的价格指数。一至五月份的成交数据及指数显示：二手房价格在缓慢回落。目前市场上很大一部分二手房不能成交，一个很重要的原因就在于报价过高，导致买方无法接受。二手房房主报高价其实主要受以下心理的左右：一、临近的商品房价格高，把其他利益期望集中于二手房的转让上，卖主自然而然地盲目攀比；二、惟恐买家压价太多，先把价格报高点。然而，每一种商品的价格都会受到自身价值和市场的影响，房屋作为一种特殊的商品，也概莫能外。

　　地段仍然是对二手市场房价影响最大的因素，每一地段内相似物业具有一定可比性，但也存在户型、朝向、面积等多样的区别。比如近期团结湖附近成交的几套房子，最高单价为4317元，最低单价是3936元，加权平均单价是4131元。高低差别300多元，可以说是很有代表性的。不少业主把价格报得过高，本想多赚几个，可太高了影响出售，甚至错过好的买家以及其他交易的好时机，另人惋惜。

　　当然，任何一套房子只要有自己的优势不管是买方还是卖方，都可以研究物业的优势，提出自己合理的交易要求，使交易顺利进行。像石景山的房子，虽然比较偏，但由于地铁因素，照样可以以合适的价格成交。买方也应该看到房子各方面的优势，站在自己的角度来客观地给房子定位。最近有几套八角、古城的房子在置业家园成交，单价在3000元左右，最高单价3444元成交。

　　从二手房的价格走势看，除了受特殊情况影响的物业外，北京的二手房整体在缓慢回落。这基于以下原因：

　　一、北京的存量房基数很大。这在客观上为二手房价格的走低提供了空间。

　　二、新项目逐年递增，从另一方面为买房人群提供了选择空间。仅2000年，北京新开工的住宅项目就有近300个，正一步步把二手房传统买家的视线吸引过去。

　　三、目前的房价依然制约着居民的购买能力，并且这对北京房地产市场持续健康发展不利。

　　四、集团购买在商品房销售中长期占据主导地位的局面随着货币化分配的兴起而逐渐式微。

　　五、北京商品房房价开始从过高价位向合理水平回归。

　　值得说明的是，市场有待细化，市场也会自然地对居住消费的多层次进行合理的定位，居民的期望值与收入水平也一定会在市场里协调起来。