本报记者吴海花

　　北京的楼市在全国来说是最“热闹”的，但二手房市场却一直“火”不起来。北京的二手房市场真正起动于1999年11月25日，2001年交易量不足50万平米，占北京整个房子市场的1%，主要与北京市民二手房的消费心理、北京二手房税费以及北京人住房结构等重要原因息息相关。

　　北京人二手房消费心理尚未成熟

　　北京市国土资源与房屋管理局有关负责人向记者介绍，目前北京人二手房消费心理尚未成熟。任何一个事物出现，都要经历起步、复苏、上升的培育过程，都要有一个老百姓认可的过程，目前老百姓对二手房市场观念跟不上，有一种恋旧情节，明明知道自己的居住环境不好，不懂得去优化自己的住宅环境，舍不得周边的一草一木，舍不得自己处了多年甚至是几代的街坊邻居。

　　上海市1996年推出贷款买二手房根本无人问津，1999年政府推出取消公房5年后上市的规定、降低税费、简化手续等举措后，激发了包括中低收入阶层在内的各个消费群体的购房热情。由于各级交易环节畅通，费用降低，百姓能很容易明确了解投资回报情况，在二手房购买者中，投资者占20%，家庭月收入为5000元左右，有60%的消费者选择贷款买房。

　　有关人士建议，政府应在这方面多做文章，告诉老百姓，为优化自己的居住结构，就应启动二手房市场。

　　税费限制北京二手房市场

　　北京首创金丰易居房地产经纪有限公司的负责人邵亮接受记者采访时说，税费是影响北京二手房市场的重要因素，比如外地人在上海可以自由买卖二手房，北京需经审批；上海二手房贷款的种类多，方便灵活，而北京办理公积金贷款难度大、费时、程序复杂，据不完全统计，北京至今已办理二手房公积金贷款的房屋仅10套。无米下锅成为目前北京二级市场发展的一大难点。邵亮向记者出示一张所交的税费表：1、登记备案税费(出租房屋一年以下的，按年租金额2%交纳，双方各承担一半；出租房屋一年以上的，按实际租金额2%交纳，双方各承担一半)；2、营业税：租金收入的3%；3、房产税：租金收入的4%；4、个人所得税：租金收入各除800元(租金超4000元的按20%扣减费用)后的净收入征收10%。

　　由于高纳税，北京房屋租赁的投资收益约为4—5%，一方面影响了投资者的热情，另一方面使得绝大多数(不低于80%)的租赁未进行租赁登记。

　　该买二手房的买了经济适用房

　　据了解，今年又有大批经济适用房开工，这无疑为众多购买能力有限的消费者提供了更多的选择，一部分准备先购买二手房过渡一下的买房人干脆跨到下一个“阶梯”，排号买经济适用房。与此相对的是，二手房市场的开放程度仍在限制着大批存量房屋的上市交易，阻碍了购买能力相对低一些、仍想先购买位置较好且价格相对要低的二手房的消费者的需求。

　　3月份朝阳区曾经拍卖过15套二手房，在拍卖正式进行之前，曾有近百人前去看房，最后这15套房子以每平方米4400元至4500元的价格全部拍卖成功。但是像这样一下有十几套二手房一起拍卖的情况毕竟还是少数，大多数的客户主要是望眼欲穿地等待着卖主的出现。这种卖方主导市场的情况，既不利于二手房市场的长远发展，更给住房消费蒙上了一层阴影。

　　上海二手房为何这么火

　　北京和上海两地二手房市场潜力旗鼓相当，但有效供应量却有天壤之别，目前二手房的有效供应量决定着二级市场的热度高低。2001年上海存量房交易增长82.7%，共1422.4万平米，占商品房总销量的64.1%。其中已购公房成交69232套，达364万平方米，占存量房交易量的25.6%，比2000年增长61.8%。而北京一年二手房成交量仅6000套，已购公房交易量占上市公房总量的1.5%左右。供应量的不足必然导致房价居高不下，北京已购公房的房价远远高于上海，去年北京二手房平均售价每平方米4000多元，而上海平均一套已购公房售价13.78万元(建筑面积52平方米)，平均售价每平方米2640元。20万元在上海可买到环线附近约50平米的二手房，在北京则要到四环附近去买。在上海市中心虹口区附近一套七八十年代建造的二居室需20～25万元，同样在市中心的北京前门，同样的房屋总售价为30～35万元。

　　据了解，上海市政府加大取消福利分房的力度，打消了人们对房子“等、靠、要”的心理，要改变居住环境必须自己花钱购买商品房或二手房。这使得上海市目前商品房销售量中91%为个人购买，仅9%为集团购买，而这91%的销售量的购买者有很大一部分要卖出原来住房或空闲的房子才能购置新房；在降低房地产的税费上，上海市动作也比较大。上海市政府为了搞活二手房市场，大幅度地降低税费，对买方由以前的6%降到3%，到去年又由政府补贴一半，现在又在l.5%的基础上降低一半达到0.75%。同时从1999年12月1日起实行的个人所得税可以冲抵所购买二手房房款和税费。对于卖方原来税费为房款的6.5%(其中5%的保证金、l%的土地出让金和0.5%的手续费)，而现在只收0.08%的手续费(250元封顶)和0.05%的合同印花税，卖房时总的费用也只有房款的百分之一点零几。对于中介企业交易完成后需要开具发票时，只对其所收的中介费用部分收税，而房款只作代付代收不由中介缴税。这些税收优惠减轻了消费者和中介企业的负担，起到了活跃市场的作用；在政策法规的制定上，上海市政府规定公房必须购买产权才可上市，同时简化购买产权的手续，将房地局与购买产权的交易中心分离，居民只需到物业所在区交易中心即可购买产权，在将房产卖出时中介企业也可帮忙办理购买产权，这样一来就在手续上更加简便。同时原来房改房购买产权时由于不缴纳1%的土地出让金，交易中心给予产权购买者的只是“房证”而不同于商品房的“楼证”，现在不需缴纳这1%的土地出让金也发给“楼证”与商品房视同一样。

　　广州二手房成为楼市重心

　　记者从有关部门了解到，目前广州二手楼交易量已占楼市成交总量的三成，自1998年以来每年实现翻一番的高速增长；2001年，广州市老八区二手楼成交量为223万平方米，与1996年二手楼成交量相比增长近24倍，堪称奇迹。随着二手楼市的高速发展与成熟，楼市重心不断向二手楼倾斜已成为当前广州房地产业内一个不争的事实。

　　广州二手房为楼市重心，政策效应功不可没。有关人士向记者介绍，连续几年，政府出台了一系列降低二手房交易税费的政策，有关部门也不断简化手续，目前二手房过户发证的程序，由原先的3个部门办理集中到由交易所一个部门办理，43天的工作流程现在缩短到10个工作日完成。仅二手房“评估”一项就从原先的4天，缩短到现在只花4分钟。另外，广东对住房以外的房地产交易手续费标准也作出了明确规定，如规定房屋租赁手续费每套为80元，低于国家规定的每套100元的最高标准。

　　在前不久召开的全国住宅与房地产会议上，建设部住宅与房地产司司长谢家瑾指出，二手房上市要尽快取消不必要的审批和原产权单位盖章等程序，合理分配土地收益，进一步降低入市“门槛”。据了解，最近建设部、国家计委宣布的住房交易手续费下调政策中，二手房交易手续费也有了最高限制，存量住房每平方米6元，由交易双方各承担50%。目前上海二手房交易税费占成交标的的1%左右，而北京占7%～8%，此次调整是全国标准，北京市二手房市场会受益多大，还需经市场实际操作后才能显现，但毕竟国家有了统一政策，按此标准，北京市二手房交易手续费买卖双方均有望节省200～1000元左右。

   股票短信一问一答，助您运筹帷幄决胜千里！