本报综合新华社消息 2001年被称作是北京房地产市场的冬季。

　　据统计，去年北京商品住宅均价约为4700元／平方米，同期全国商品房住宅平均销售价格约为2000元／平方米，北京商品住宅价格高出全国平均价格一倍多。去年上半年，北京房价上涨25%，涨幅居全国首位。

　　而统计表明，北京年人均收入1.1578万元，户年均收入约3万元，房价收入比(套商品房总价／家庭年收入)达到11：1，而业内认为比较合理的房价收入比是4：1。

　　业内人士认为，北京楼市对普通人关注不够。上海中等家庭收入的人已经进入市场，北京买房都是高收入者，中等收入者很难进入市场。北京人需要的是一套售价在30万元到50万元左右的房子，而北京供应的楼价却在60万元到70万元左右一套。

　　北京房价为何居高不下专家认为，首先是地价问题，北京土地的供不应求，调控乏力使北京地价过高。

　　二是房地产开发前期成本和税费高。一些开发商谈到，在北京作项目费用大，办什么事情头绪很多，发展商想薄利多销都不可能，羊毛出在羊身上，最后都摊在房价中。在税费政策方面，以上海为例，上海的契税一律是总价的0.75%，北京购买新房的契税120平方米以内交2%，120平方米以上要交4%。租赁房屋的综合税费要达到10%以上。

　　三是北京城区、郊区差距明显。以北京和上海相比较，北京在城市化进程中采用“摊大饼”的方式，城市建设从市中心向外一圈一圈扩展到四环、五环，五环以内城市基础设施相对完善。上海的交通发展和商业网点是按点式布局，房地产项目分布比较合理，没有出现某一地段项目集中扎堆的现象。因此，北京城郊差距明显，房价差距较大。在上海，由于城市规模的不断扩大，城郊差距不明显，没有出现北京这样明显的郊区化居住概念。

　　四是项目炒作对市场起到推波助澜作用。房地产市场有一种说法，“创新在广东，品质在上海，炒作在北京”。

　　五是经济适用房建设速度缓慢。北京的房价之所以能够保持较高的水平，一方面是来自全国各地包括北京市的有实力的企业和高收入的个人购买力的支撑，另一方面是实物分房时期集团购买的支撑。这个形势在1998年停止实物住房分配，实行住房货币化分配之后，正在逐步发生改变。

　　专家认为，加快房地产业市场化进程，这是促进北京房地产市场良性循环的重要一步。

　　以上海为例，上海市在房价、税费政策各个环节加强调控和管理，初步形成了整个房地产市场的良性循环。在商品住宅价格方面，通过严格控制土地市场供应、控制建造成本等措施，上海的商品住宅价格为3000元至3600元平方米。房价收入比约7：1，已经接近比较合理的房价收入比例。

　　由于入市门槛低，手续便捷，税费较低，上海的房地产市场十分活跃。一些人将公房出售后，贷款买房改善居住条件。一些人将买来的公房出租，同时将房产证抵押，贷款买新房，把工资的一部分和出租房屋的租金加在一起还银行的分期贷款，实行以房养房。

　　据统计，2001年，上海商品房交易1767万平方米，北京销售商品房1205万平方米；上海二手房交易15.6万套，1031万平方米，占已购公房的10%以上，北京二手房上市3500套，仅占已购公房的0.3%。上海登记备案的出租房8万余套，1036万平方米，北京出租房屋市场基本没有启动，还处于私下交易阶段。从比较可以看到，上海的房地产市场商品房成交、二手房上市、租赁住房屋均超过上千万平方米，已经形成三分天下的格局。北京仅有商品房交易一项支撑，交易量仍不及上海。

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