新华社记者 孙玉波

　　2001年被称作是北京房地产市场的冬季。统计资料显示，2001年北京商品住宅新开盘数量增长，市场供应增加，房地产投资额、土地开发面积等各项指标均增长显著，但销售面积增幅缓慢，商品房销售面积低于竣工面积，一些项目或明或暗地出现降价趋势。房地产开发商们的感觉是，北京的房地产不好做了。

　　1.北京房价高出全国均价2700元

　　2001年底，北京房地产市场的一大景观是回龙观小区的购房现场：成千上万的购房者半夜来到售楼处，排着长队领房号，与北京房地产市场的冷清形成鲜明的对比。尽管2万多名购房者只有三分之一的人能够拿到房号，而房子建好还要等到两年以后，现场却没有一个人放弃，大家都盼望自己能够成为其中的幸运者。

　　回龙观的房子如此大受欢迎，原因之一是房价比较低，2600元一平米，这是北京老百姓能够接受的价格；原因之二是，正在修建的地铁五号线将从这里经过，能够解决下一步的交通问题。而主要的原因是北京的房价太高了，回龙观这个价位的房子太少了。

　　买房最重要的是价格和位置。据统计，去年北京商品住宅均价约为4700元/平方米，同期全国商品房住宅平均销售价格约为2000元/平方米，北京商品住宅价格高出全国平均价格一倍多。去年上半年，北京房价上涨25%，涨幅居于全国首位。

　　从区域分布来看，北京的商品住宅每平方米价格：市中心1万元左右，三环以内8000元左右，五环以内5000元左右，4000元以下的房子分布在郊区，位置是价格的分水岭。北京市场上提供的房源呈两头小、中间大的特点。据有关媒体报道，2001年北京共推出222个新项目，其中经济适用房项目2个，高档项目4个，多数项目集中在4000至6000元/平方米的价位上。

　　从北京市民的收入水平看，北京的房价显然太高了。统计表明，北京年人均收入1.1578万元，户年均收入约3万元，房价收入比(套商品房总价/家庭年收入)达到11:1，而业内认为比较合理的房价收入比是4:1。

　　业内人士认为，北京楼市对普通人关注不够。上海中等家庭收入的人已经进入市场，北京买房的都是高收入者，中等收入者很难进入市场。北京人需要的是一套售价在30到50万元左右的房，而北京供应的楼价却在60到70万左右一套。北京交易量上不去的原因在于老百姓买不起。

　　相对于偏高的房价，开发商的承诺不兑现、小区管理与服务等问题带来的纠纷更让购房者止步不前。2001年，北京楼市上开发商与购房者纠纷不断，甚至大打出手。京城楼市流行的经典故事之一是：购房者：我想在这里买房，你们现在有多少户入住？开发商：100多户。购房者：我不买了。住户太少，以后有了纠纷不好串连。由此，可以看到北京购房者对开发商不信任的心态。

　　2.高房价从何而来

　　价格实际上是房地产市场发展中种种问题的集中体现。从北京市房地产市场来看，房价问题牵涉到土地供应、税费政策、城市规划等各个方面。

　　地价问题北京土地的供不应求，调控乏力使北京地价过高。北京“十五”期间房地产业发展规划中提到，北京市房地产市场存在的问题是土地市场发展滞后，土地开发和批租没有真正纳入计划管理，总量控制薄弱，政府宏观调控乏力，土地批租的运作方式以生地、协议出让为主，不利于建立公开、公正、公平的市场竞争秩序；土地开发和批租的政策，政出多门，极不规范，土地调整难以按计划进行。

　　房地产开发前期成本和税费高一些开发商谈到，在北京做项目费用大，办什么事情头绪很多，发展商想薄利多销都不可能，羊毛出在羊身上，最后都摊在房价中。在税费政策上，以上海为例，上海的契税一律是总价的0.75%，北京购买新房的契税120平米以内交2%，120平米以上要交4%。租赁房屋的综合税费要达到10%以上。

　　北京城区、郊区差距明显以北京和上海相比较，北京在城市化进程中采用“摊大饼”的方式，城市建设从市中心向外一圈一圈扩展到四环、五环，五环以内城市基础设施相对完善。上海的交通发展和商业网点是按点式布局，房地产项目分布比较合理，没有出现某一地段项目集中扎堆的现象。因此，北京城郊差距明显，房价差距较大。在上海，由于城市规模的不断扩大，城郊差距不明显，没有出现北京这样明显的郊区化居住概念。

　　项目炒作对市场的推波助澜房地产市场有一种说法，“创新在广东，品质在上海，炒作在北京”，北京的房地产市场不乏概念，阳光楼盘，精典花园，水景住宅等等。但是应该看到，绝大多数老百姓收入不高，住房情况不乐观，老百姓不需要概念，需要的是符合实际，能够满足居住需求的房子。一些开发商片面追求高利润，提出“不是为没有房子的人盖房子，而是要为有钱的人盖房子”，要搞电子化住宅、互联网家庭等，贪大求洋，追求高利润。据介绍，房地产行业平均利润率在20%以上，前几年在北京可以达到30%。

　　经济适用房建设速度缓慢2000年北京经济适用房开工267万平方米，峻工150万平方米。2001年计划建设150万平方米，但实际开工34.6万平方米。另外，2000年经济适用房地供应量19.7万平方米，仅为1999年的25.8%。

　　北京的房价之所以能够保持较高的水平，一方面是来自全国各地包括北京市的有实力的企业和高收入的个人购买力的支撑，另一方面是实物分房时期集团购买的支撑。这个形势在1998年停止实物住房分配，实行住房货币化分配之后，正在逐步发生改变。经过市场的调整和消化阶段，这一变化在楼市价格上集中反映出来。对于2001年北京的楼市，一些媒体的评价是“北京的房价走势正在低下那高昂的头”。

　　3.让百姓买得起房

　　北京的房价会降吗？对于北京房地产业价格走势，业内人士分析认为，针对目前5000至8000元/平方米的中高档商品房供过于求的情况，这一价位的商品房有可能出现降价的趋势。但降幅不会过大。对于北京房地产市场来说，一方面需要房价降下来，另一方面更需要的是调整商品住宅供应结构，真正让普通百姓“踮踮脚”就能买得起房。

　　针对北京市经济适用房供不应求和房价过高的问题，北京市有关部门正在采取措施，即加快经济适用房建设。加快经济适用房建设只是降低房价，满足百姓住房需求的一个方面，更为重要的是，加快房地产业市场化进程，这是促进北京房地产市场良性循环的重要一步。

　　以上海为例，上海市在房价、税费政策各个环节加强调控和管理，初步形成了整个房地产市场的良性循环。在商品住宅价格方面，通过严格控制土地市场供应、控制建造成本等措施，上海的商品住宅价格为3000至3600元/平方米。房价收入比约7:1，已经接近比较合理的房价收入比例。从税费方面来看，上海实行政府让利于百姓的政策，交易契税为0.75%(按1.5%征收，政府补贴一半)大大低于其他城市的水平(普遍为1.5%至2.5%)，租赁税按综合税率的5%执行，还允许贷款买房人以贷款还息部分抵扣个人所得税。

　　由于入市门槛低，手续便捷，税费较低，上海的房地产市场十分活跃。一些人将公房出售后，贷款买房改善居住条件。一些人将买来的公房出租，同时将房产证抵押，贷款买新房，把工资的一部分和出租房屋的租金加在一起还银行的分期贷款，实行以房养房。

　　据统计，2001年，上海商品房交易1767万平方米，北京销售商品房1205万平方米；上海二手房交易15.6万套，1031万平方米，占已购公房的10%以上，北京二手房上市3500套，仅占已购公房的0.3%。上海登记备案的出租房8万余套，1036万平方米，北京出租房屋市场基本没有启动，还处于私下交易阶段。

　　据了解，2002年，北京市经济适用房将新开工300万平方米，竣工200万平方米。但是，相比百姓的住房需求，200万平方米的经济适用房无异于杯水车薪。业内人士认为，北京必须采取强有力措施，调整税费，降低门槛，尽快启动二手房市场和租赁房屋市场。同时，进一步控制商品房价格、加快廉租房制度建设，加快住房补贴和住房公积金的发放。在政府宏观调控和市场对企业引导的双重作用下，让越来越多的老百姓实现买房的愿望。(本报记者王铮摄)

　　《京华时报》(2002年2月26日第十四版)

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