记者殷小杰　

　　尽管广州市商品房销售以“高需求”告别蛇年，但是不少开发商对楼市走势却充满了惆怅。一家楼市排名销售前10强企业的副总经理问记者：为什么宏观形势走好，但楼却这么难卖？

　　去年年末的广州市，几乎所有的大盘又进入了新一轮的竞价，各种名目的“大派送”、“大优惠”之多为近年来少见，开发商为撬开市民的钱袋可谓呕心沥血，而更多的置业者却似乎还在思量：马年的楼价天平会倾向哪一方？

　　老矛盾：供大于求

　　已过去的2001年头11个月，广州老八区商品房成交面积为487万平方米(不包括番禺、花都成交的195万平方米商品房)，与上年同期持平。同一时期，广州老八区批准上市的商品房面积为362万平方米，比上年同期减少24%，低于成交量125万平方米。对于近年来一直供大于求的市场来说，去年广州的楼市总体处于求大于供的良性状况，而且成交量高于上市量的数值为历年最高。

　　业内估计，去年全年销售额可望保持上年水平，达到600万平方米左右，再加上番禺与花都两个新区的销售额以及二手成交量，这一数字将超过1100万平方米。数字反映出房地产市场兴旺发达，市民有较强劲的购买力，这对业界确实是一个鼓舞！

　　可是，业内感受到的压力却在不断加大。有分析估算，目前市场上流通的商品房不下2000万平方米，也就是说，尽管去年商品房上市量低于销售量，并有120多万平方米的存货出了手，但是“货架”上的“货”还是远远高于吸纳量，开发商面对的竞争态势可想而知。

　　三年前，广州市房地产信息中心曾对市内商品房需求作过分析，预测今后若干年内，广州老八区的年吸纳量为500万至600万平方米之间。事实上，这些年来，广州市商品房的年销售额基本在这区间徘徊，而且市场走势也表明，未来数年也难以突破这一水平。

　　年均约600万平方米的需求量是个大蛋糕，但是开发商争食的胃口容量是这数目的数倍。宏观市场确实很大，但微观上的竞争却异常激烈。

　　开发商：投资风险上升

　　目前房地产市场走势确实不错。就地域因素而言，城市扩展规划对房地产市场产生极大影响。广州“南拓”，今后20年内，番禺片区的城市建设用地达到381平方公里，新容纳人口200万，几乎相当于再造一个广州城，这无疑是市场福音。但有专家提醒，利好之时投资者更应密切注意防范投资风险。

　　据统计部门资料，去年头11个月，广州全市房地产开发完成投资257.157亿元，同比增长了14%；商品房施工面积跑得更快，增长21%有多，已近4000万平方米。这也就是说，房地产投资开发仍正处高潮期，高位上的供应量会随时释放出来。

　　今年的市场供应量是较难预测的数字。富力地产近两年稳居广州销售前十强地位，副总经理吕劲说，去年住宅求大于供的现象主要是由于政府大大提高了商品房预售门槛所致。多层建筑必须封顶、高层楼宇要建到2／3以上才能卖楼，不少楼盘的预售因此滞后了半年以上。如此一来，本该去年出售的房子推至今年发售，再加上今年回复往常的上市量，市场压力将大于往年。

　　据有关方面披露，广州市开发商在去年的资金来源中，77%来自购楼者的预售款与银行贷款，自有资金仅占21%，也就是说，开发商对市场依赖程度相当高，投资风险不可小视。火火红红的市场也确实难以把握。据广州市统计局数据，广州市商品房销售增幅从10月份开始出现回落，实际销售面积与实际销售合同金额均首次出现低于两位数的增长。

　　市场货源：靓楼处处有

　　去年上市的华南板块成为广州楼市最耀眼的明星，所有上市楼盘的销售量均排在广州前列，从“老广州市”人口袋中掏走的钱不下60亿元。

　　但是，今年的广州市场不可能再一枝独秀。今年将会上市的大盘遍及大广州的方方面面：南面临海的南沙，北边傍山的南湖、花都区与从化市，西部近邻的南海市，东方依托广源快线的新塘板块，处处可见大型开发商以千亩为单位的工地，几乎个个均有今年上市的计划。

　　如今，城外居住已得到广州市人的认同，以至于有分析认为，以大盘为主的郊外楼盘市场占有率将超过30%，在下半年有望突破40%。如果说，去年华南板块是全国房地产市场最大的战场，那么今年广州楼市将是惊涛骇浪的一年，城郊与城内将有更大的较量。

　　老城区也不甘落后，数个大盘和超级大盘在新年到来之前开盘或是开工，一批品牌老盘也不断有新货应市。

　　有行家总结说，广州的楼盘是一年换一代，产品越出越靓越实用，买家的选择余地越来越多。

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