本报记者 刘树铎

　　去年12月15日，北京市国土资源和房屋管理局下发了《关于实施〈北京市已购公房上市出售管理办法〉的若干规定的通知》，通知要求，从即日起，拥有房屋所有权证的已购公房将不再受“住满五年”条款的约束，可以申请上市。此通知一出，立即受到了人们的“热烈欢迎”，业内业外甚至叫好声不断，人们预测，困扰北京已购公房上市的“障碍”得到解决后，已购公房的大量上市将可以满足购买低价为房子的购房人的需求，同时，由于买方分流，新增商品房将因为销售问题而有望降价。

　　也就是说，北京市的二手房市场政策得以“松绑”，随之而来的将会是整个商品房市场的“解套”，真会如此吗？记者通过采访了解到，尽管政策向着推动市场进步的方向发展，但距离二手房市场的全面活跃还有着相当一段距离。

　　新规定都说了什么

　　为进一步推动北京市已购公有住房上市交易，促进住房二级市场的发展，北京市国土资源和房屋管理局下发的新规定主要体现在两个方面，首先是将“关于征询原产权单位意见的问题”调整补充为：(一)凡以房改成本价所购公有住房申请上市出售的，除与原产权单位在买卖合同中另有特殊约定的(不含住满五年一项)以外，可不再征询原产权单位的意见。但涉及房屋供暖、物业管理及公共维修基金等问题，卖方除应向买方如实告知外，还应协助买方办理与原产权单位的各项手续。(二)凡以房改标准价所购公有住房申请上市出售的，应征得原产权单位同意，同时还应征询原产权单位在同等价格下是否优先购买的意见，原产权单位放弃优先购买权后方可另行出售。(三)对职工征询原产权单位是否优先购买意见不予答复的，可由房地产交易管理部门向其发函，以寄出邮戳日为准十日内仍不答复的，视为自动放弃优先购买权。(四)在京中央和国家机关及中央在京企事业单位另有规定的，从其规定。其次将“关于土地出让年期的确定”调整为：已购公有住房和经济适用住房所占土地是以划拨方式取得的，从该栋楼房的第一套房屋首次上市交易之日起核定其土地出让年限，其土地使用年期一律定为70年，同一楼房的其他各套房屋再出售后的土地使用年期依次予以核减，以保证同一宗地上的土地出让年期终止日相同。已按原规定确定土地出让年期的房屋产权人，可按照本规定到相应管理部门变更出让年期。

　　二手房交易没见“红火”

　　记者来到北京市东城区房地产交易中心，据东城房管局交易科主任战洁荣介绍，通知下发半个月以来，电话咨询的倒是不少，前来咨询的也挺多，但真正能够成交的就不多了，截止去年12月29日，半个月的时间，仅仅成交了4笔生意，这样的成交量当然是不如人意，战洁荣分析，尽管人们期待着二手房市场尽快“活”起来，但是因为太多的因素，使得二手房市场始终不冷不热，首先，商品房的价格太高，直接导致了二手房的价格也是居高不下，人们不得不望而却步。其次是税费还是太重了，人们为了买卖旧房而付出太高的成本是不会心甘情愿的，比如，按照政策规定，卖掉二手房买商品房时，本应该是高出二手房的那部分才征收交易税，但是至今税务部门也没有执行，还有许多其他的因素，不可能一下子就到位，2001年的二手房市场还算是好的，东城区也就成交了140多套房子，如果不是因为危旧房改造，恐怕还达不到这样的成交量，因此可以预计，2002年的二手房市场不会好到哪里去，尽管政策有所松动，但是距离二手房市场的红红火火还有相当的一段距离。

　　理论和现实的差距有多大

　　北京居高不下的房价，一直是公众广泛关注的热点问题。据统计，去年北京市民每户年均收入在3.4万元左右，按照目前商品房平均每平方米售价4771元计算，一套80平方米的住房需要付出38万元左右，房价收入比为11：1，而国际惯例表明，房价收入比为3：1至6：1时，住宅才能够真正市场化。

　　如何用市场的方式来平抑房价？有关专家认为，二手房能够起到一种有效的调剂作用。以10%的利润率计算，开发每平方米7000元的高价位房子获得利润比4000元的多近一倍，由于利润的驱动，很多开发商对高价位房子趋之若鹜，而很多是质量、设计一般化，房价虚高的房子。当一部分购房人被分流到二手房市场，新增商品房将因为销售问题而不得不降价，而热销的二手房价格将会因需求小幅上扬，此时，相比之下，性能价格比占优势的新房又会凸现出来，成为人们置业的选择，而当它价格出现过高时，二手房又会充当调剂房价的角色，如此重复，使房价在市场中保持平衡，

　　因此，人们显然已经认识到，导致北京市房价高的原因是多方面的，其中重要的一条就是住宅二级市场没有搞活，使得居民们不能通过旧房交易这个有效渠道解决住房问题，在公房分配渠道开始封闭的情况下，他们只能把目光移向商品房市场，一时间商品房颇有“皇帝的女儿不愁嫁”的劲头，价码越来越高，因此有人估计，过去北京的存量房一直没有释放，假如一下子释放出来，将对市场形成很大冲击。这些存量房将以相对低廉的价格吸引买方，加剧市场竞争，对开发商是一个考验。

　　不过，搜房研究院指数办公室主任公衍奎却这样分析，人们把希望寄托在二手房市场，是不是有点一厢情愿？甚至有人预测二手房市场活了，有一部分人就会去买二手房，商品房的需求下降了，房价就会下降，这是不太现实的，不妨分析一下，现在买二手房的都是什么人群？买商品房的都是什么人群？按照估计中的，买二手房的都应该是工薪族收入以下的，这些人是买不起商品房的，而卖了旧房的那些人才会买商品房，所以，二手房市场一旦“活”了，买商品房的人应该是多了，商品房应该是供不应求才对，房价因此会上升怎么会下降呢？

　　公房上市到底会影响什么

　　据来自深圳的一项调查显示：一般情况下，如果要业主在出售和出租其房屋之间作出选择，绝大多数业主(88%)偏向于房屋的租赁。由于公房的售价相对较低，除去一些出售需缴纳的相关费用外，真正到业主手里的售房所得并不多。一般情况下，出售其房屋所得对业主吸引力不大。

　　同时，受中国传统观念的影响，人们在处理房产等涉及金额较大的固定资产时会特别谨慎，往往觉得固定资产比流动资产更有保证，风险更小。因此，公房业主在选择将房屋出租还是出售的问题上，往往会倾向于房屋的租赁，除觉得有一定收益外，最重要的是可继续拥有房屋的产权。

　　由于公房的交通便利、配套完善、管理好而管理费便宜等利好因素，使得公房的出租率相对较高。因此就使得有一部分业主，在购买新房的同时并不打算把旧房卖掉，而是用作出租，收取房屋租金用来供楼。

　　由于公房的购买成本低，通过计算得知，公房进入租赁市场后，成本可以在15-20年左右收回，而住宅的使用期限为70年，也就是说，除了现已使用的年限外(一般为10年左右)，还有30-40年都是纯利的收益时期，这成果是显而易见的。

　　所以，有理由相信，公房上市会有很大一部分公房进入租赁市场。由于公房普遍存在着交通便利、配套设施完善、管理费便宜等利好因素，再加上公房出租的价格较为适中，因此，这些公房一旦进入租赁市场，必将对现有的租赁市场产生较大的冲击。

　　二手房价会不会降？

　　不管怎么说，北京公房上市开始实施新的调整政策，一下子给波澜不惊的二手房市场带来了新的生机，谈论自己已购公房上不上市成了人们见面的新话题。

　　据了解，北京的各个房地产交易场所都出现了前来咨询的热闹场景。为此，有消息说，北京二手房市场交易量将大增，房价将大幅走低。但也有部分业内人士分析认为，因政策调整北京二手房交易不会产生巨量变化，房价也不会骤降，它是一个渐进的过程。

　　消费者普遍认为，这一政策的调整是为了进一步降低已购公房上市交易的门槛，释放潜在的、大量的上市交易量，以满足市场需求。

　　对此，东城区房管局交易科科长战洁荣分析认为，一个政策出台都有一段启动过程，不会马上立竿见影。有人说，公房上市政策松绑了，北京的二手房价会大幅下降，是不对的，因为供求关系并未发生根本变化。据她分析，北京公房分为三部分，中央部委房占1/3，使用权房占1/3，北京市属的公房占1/3，此次松绑能上市的只是北京市属公房的这一块，才是总量的1/3。现在登记买二手房的与供给方的比例是8：1，政策调整后，供给方会逐步多起来，其比例会调整为4：1或3：1，但会有个过程，不是具备了卖房的条件，都会出手，而且需方也会增加，需求还远远大于供给。

　　关于二手房价，战洁荣分析认为，肯定要往下走，但不会在瞬间中完成。因供求关系影响，在半年内会逐步下降。她说，北京的二手房价一直不合理，在同一区位内，上海的二手房价一般是新房价的一半，而北京的二手房价是新房价的2/3，应有下降空间。

　　搜房研究院指数办公室主任公衍奎分析指出，北京市本次降低公房上市交易的门槛，实际上也是为了击活二手房市场的无奈之举。据统计，由于旧政策相关规定，阻碍了售房者上市的积极性，两年来原本有上百万套具有上市资格的已购公有房，实际上成交了只有5380套，而由于求大于供，二手房市场的价格也一直居高不下。多数二手房的价格直逼商品房。北京市国土资源和房屋管理局的一位官员告诉记者，此次政策调整将使北京市整个房地产的价格有一个较大的降价空间。这位官员指出，房屋上市量多了，自然会对整个房地产市场的价格起到一定的影响作用，会使市场的商品房的销售、消费者产生一种新的分流。市场不断地扩大自然就会使那些新建商品房的开发者们去思考一个问题，新建的价格如何能适应旧房的价格，使它能够起到互补的作用，也就是说能起到一个拉动的作用，但是这要看时间，随着时间的推移这个作用是慢慢的显现。

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