建设部副部长刘志峰

　　中国成为世界贸易组织的成员国，这表明了我国政府坚持改革开放、坚持走市场经济道路的决心和承诺，加入世贸组织将加快建立社会主义市场经济体制的进程。讨论加入世贸组织的本质，就是讨论在加快建立和完善社会主义市场经济体制条件下相关产业的发展战略。在此，我就住宅产业发展问题讲几点意见，供大家参考。

　　一、关于住宅产业发展的基本形势

　　世纪之交，随着住房分配制度改革的历史性突破，以及相关的一系列制度创新，住宅发展进入到全面建立市场配置住房资源的新体制阶段，住宅产业成为国民经济的消费热点并开始向支柱产业发展，住宅建设进入新的历史时期、面临新的历史任务。新时期的到来，主要表现在：

　　(一)住宅市场化进程加速，城镇住宅建设的运行机制发生了深刻变化。近年来，个人购买商品住宅的比例有了大幅度提高。今年上半年，个人购房占商品住宅销售面积的比例达到90%以上，部分省、区个人购房比例超过95%，城镇居民已经成为住房投资和消费的主体，住宅发展的需求导向特征日益明显。与此同时，居民住房自有率达到75%左右，基本形成了以个人产权为主体的城镇住房产权结构，为存量市场发育奠定了微观的产权基础。全国大部分地区已经开放了住房二级市场，住房市场体系正加速发展，市场机制配置住房资源的作用在不断加强、范围越来越大。

　　(二)制度创新步伐不断加快，住宅发展开始建立在新的制度基础之上。住房货币分配制度的逐步实施，彻底切断了旧体制生长的基础，提高了居民的住房支付能力。根据住房市场主体变化和市场消费需求的要求，我们初步建立了新的住房供应体系，房地产中介服务业务加速发展，住房金融产品和金融服务不断创新。同时，各级政府在进一步明确产权制度、完善市场功能、转变管理方式等方面做了大量工作。如制定了有关交易规则，初步规范了市场秩序；整顿了住房行政管理中的手续繁杂、多项收费等问题；调整了住房买卖及住房租赁的税收政策，初步改善了住房消费环境。

　　(三)住宅需求重点正在由解决住房严重短缺阶段，向提高居住质量阶段迈进。1980年至2000年，我国城镇人均住房建筑面积由7.8平方米提高到20.5平方米，在解决温饱问题的同时，也基本解决了城镇居民住房严重短缺问题。目前，我国人民生活总体上达到小康水平，进入全面建设小康社会和加快推进社会主义现代化的新的发展阶段。正如九届全国人大四次会议通过的《国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》提出的，向更加宽裕的小康生活迈进，要进一步提高城乡居民吃穿用消费水平，增加城乡居民居住面积，提高住房和环境质量。从居民生活水平逐步提高的趋势和当前城镇居民的居住水平看，城镇住房需求重点，已经由单纯的数量需求向数量和质量同时并重阶段转移，改善居住质量已成为城镇居民的普遍要求。

　　(四)住宅产业在国民经济中的产业地位正逐步确立。过去的4个五年计划期间，城乡住宅投资占GDP的比重不断上升，1999年达到8.62%，占全社会固定资产投资的比重达到23.64%，住宅产业增加值占GDP的比重已接近4%，超过钢铁、能源、化工、电子、汽车、纺织等重要产业，在国民经济中的作用和地位逐步提高。今年上半年，上海市房地产业增加值占GDP的比重已经达到10%，在第三产业中仅次于金融业和商业部门，在所有单项产业中也是仅次于金融业和商业部门的第三大支柱产业。尽管从全国看，要把住宅产业从目前的居民消费热点培育成为国民经济的支柱产业，还有很多工作要做，但已经有了一个好的基础。

　　(五)潜在需求巨大，市场前景广阔。今后一段时期是我国城镇化快速推进时期，也是国民经济持续稳定增长时期，潜在的住房需求和居民住房支付能力的逐步提高，将使住宅市场呈现出长期向好的趋势。根据有关方面预测，2010年中国城市化水平将达到45%左右(每年增加0.8到1个百分点)，城镇人口达到6.3亿左右，比2000年净增1.7亿。扣除城市地域范围扩大的因素，按1.2亿新增人口需解决住房问题、人均建筑面积25平方米(年均增长速度0.45平方米，低于前20年0.63平方米和“九五”0.84平方米的年均增长速度)计算，要新建住宅30亿平方米建筑面积；现有居民人均住房建筑面积增加4.5平方米，需增加住宅面积约20.7亿平方米；考虑每年有1亿平方米的拆旧盖新，还要增加10亿平方米的新住宅。10年共需新建住房约61亿平方米。

　　综观近几年来的住宅建设，始终保持了一个较好的发展势头。新建住宅竣工量持续攀升，房地产开发保持强劲增长趋势，经历了停止住房实物分配、住房消费主体转变的重大考验，创造了住房制度改革和产业发展相互促进的良好局面。但是，从全面建立城镇住房新体制角度看，从产业发展的要求看，从加入世贸组织后市场开放、中外企业的竞争形势看，还存在许多需要认真研究解决的问题：

　　一是，市场快速发育，但尚不成熟。如规范市场运作的法律法规还很不完善，部分企业短期行为，消费者住房投资还不够理性。集中表现在，住房买卖纠纷，中介行为不规范，行业形象差的问题比较普遍；开发、销售等市场主体小散乱的特征比较明显；部分住宅项目设计盲目贪大求洋，缺乏探索与创新。

　　二是，市场作用不断加强，但政府对市场的有效调控机制尚未真正建立。通过对土地供应方式、供应总量，包括供应区位的控制来直接调控房地产市场，是我国土地所有制下的独特优势，但我们对这个手段的运用还不够灵活。更不善于通过规划、计划、金融、财税等间接调控政策引导市场。

　　三是，产业地位迅速提高，但产业现代化进程十分缓慢。住宅建设仍未摆脱粗放型生产方式，尚未建立完整的产业体系和建筑体系，高物耗、高能耗、生产效率低的特征十分明显，科技进步对产业发展的贡献率只有25.4%，低于整个经济增长中科技进步贡献率约10个百分点。住宅质量通病和影响住宅使用安全、使用性能的基本问题长期存在。

　　四是，住房体制急剧转轨，但建立适应中国国情的住房新体制还任重道远。比如，住房保障制度的发育和完善问题，政策性住房金融制度的建立与住房公积金制度的发展问题，证券化与住房发展的融资问题，住宅产权制度与产权管理的发展问题等等，都需要进一步的体制创新。

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