殷苏峰

　　当申奥成功、入世等众多利好消息传来，人们对亚运村、CBD、中关村等传统热点区域充满期待，但一年来这些区域没能满足人们的预期。而以亦庄为代表的新兴力量不仅在2001年的京城楼市中表现得甚为抢眼，而且其良好的发展态势似乎也在昭示着京城地产广阔的发展前景，将成为新崛起的热点区域。京城东西南北中，处处有热点，说明京城楼市发展更加平衡，热点区域开始分散、淡化。

　　CBD热闹大于热销

　　2001年的CBD最惹人关注的是9月13日，CBD的规划方案的出台。按照CBD整体规划原则，其建筑规模应为1000万平方米，其中写字楼约占50％，公寓约占25％，另外25％为商业、服务、文化及娱乐设施等。按说，规划是在众人的期待下“千呼万唤始出来”，然而出台的结果却是“几家欢喜几家愁”。以建外SOHO为例，规划使其项目的总建筑面积几乎锐减三分之一，如果仍以原来的价格销售，那老潘必定血本无归，如果提价至一万二三，那他将无法面对那些已签单的业主，坚持还是放弃，已不仅仅是老潘一家所要面对的问题，处于同样尴尬境地的还有“万达广场”及“金地国际花园”。因此，同2000年SOHO现代城、阳光100等项目的热卖相比，2001年的CBD明显表现出“热闹大于热销”。除新城国际、旺座中心等寥寥几个项目在开盘叫卖外，真正的比拼应在明后几年。

　　京东后院热于前厅

　　与CBD核心区的相对平静相比，CBD辐射区域在2001年的发展呈现出了良好的发展潜力，特别是被称之为：“CBD后院”的区域。这些区域包括朝阳路以东沿线、东坝边缘集团、定福庄边缘集团以及通州区。它们所呈现出的一个共同点是：交通便利，商品房价格较之核心区落差较大。这些项目从一定程度上满足了在CBD工作，但又无力购买区域内高价房的购买者的需求。尤其是通州区，随着八通线地铁的正式启动，加之区政府对于自身项目的强力推介，“CBD后花园”的招牌受到了越来越多消费者的关注与青睐。

　　中关村商务多于住宅

　　统计数据表明，中关村核心区住宅的供应量仅有450万平方米，而且经过近两年的开发，规模日趋减少，因而在2001年中关村核心区的房产市场，除韦伯豪、华清嘉园等几个在售项目外，其余则遍布于中关村周边，其中尤以知春路、西直门、紫竹桥、板井和万柳地区的项目最被看好。这些区域内的楼盘由于距离中关村相对位置较近，且项目品质较高，因而在自己锁定的目标客户群中，IT界人士占有相当的比重。另外，伴随着整个中关村的发展，2001年中关村的房产市场也呈现出了一些比较鲜明的特点，应引起我们的关注。

　　受整个中关村核心区住宅及写字楼高价位的影响，许多中小IT公司都将置业的目光投向了宜商宜住的商务公寓，譬如板井地区的曙光二期———智业园、万柳地区的新起点嘉园以及天行建、当代青云、学知轩等诸多项目均打起了商住两用的大旗，据说市场反响还是相当不错的。

　　亚运村预期高于实际

　　作为近些年京城楼市的传统热点区域，2001年的亚运村在奥运概念的催化下，呈现出供需两旺的态势。统计表明：在7月13日之后的一个月内，以风林绿洲、倚林佳园、嘉铭园、万科星园等项目为代表的亚北楼盘，不仅销量猛增，而且其售价也比申奥成功前每平方米提高了200～400元。

　　但是，有业内人士指出：奥运带给人们的是一种长期利好。该地区楼盘短期内的旺销，并不能真实反映该地区的供需关系，那不过是一段时期以来淤积在“奥运门槛”上的客户能量的释放。近期内，从亚运村地区楼盘的实际销量及价格状况也从侧面验证了这一说法。

　　那么，申奥成功究竟给我们带来什么呢？最重要的也许便是人们对于未来预期的信心，在这种信心的推动下，亚北地区的楼市发展好于其他区域或许也在情理之中。另外，申奥成功带给人们的另一个重要信号便是：亚运村的辐射半径在迅速扩大。传统意义上的亚运村主要是指北四环中路至北五环附近，但是，现在的亚运村却向北延伸到立水桥至立汤路延线，其物业形态也呈现出多样化的趋势：从塔楼、板楼、小高层直至TOWNHOUSE、别墅，从2000元的经济适用房到2000多美元的高档住宅，购房者在亚北地区的居住选择同样多样化。

　　望京投资胜于居住

　　望京地区自1993年开始成片开发以来，现已发展成为北京规模最大的住宅区。据统计，目前望京在售的住宅项目共约25个左右，尤其是2001年下半年以来，包括慧谷根源、宝星园、都市心海岸以及绿荫芳邻、华鼎世家等十余个项目陆续粉墨登场，使整个望京地区显得分外“热闹”。

　　但目前的望京地区越来越像现在方庄地区，由于居住小区过于集中，居住人口密度大，环境有些杂乱，不很适宜居住，一些老住户开始另择新居，原住房开始出租。

　　置业望京投资潜力大。据精品家园租务部提供的数据：一套位于望京A4区的中档装修两居室出租价格约为4000～5000元。这还仅仅指的是几年前开发的“老项目”，新楼盘的租金价格会更高。若照此推算，投资望京地区的项目，10年内收回投资应不算一件难事。正是基于此，都市新海岸推出了以小户型为主的市场定位，项目一经面世便被抢购一空。

　　亦庄后来者居上

　　2001年亦庄地区住宅市场的蓬勃发展，不仅带动了区域经济，更重要的是它在一定程度上改变了人们对于南城房产市场的传统看法。因此，我们有充足的理由将亦庄作为2001年京城楼市热点区域的“新锐代表”。

　　据统计，目前亦庄开发区住宅面积已达到125万平方米，十余个开发项目的住宅总套数接近万套，总入住率已接近60％。亦庄的房地产从来没有像2001年这般发展如此迅猛，人们对亦庄的印象也从来没有像2001年这般深刻过。仿佛一夜之间，亦庄便完成了从“丑小鸭”到“白天鹅”的质变。

　　说起亦庄的巨变，固然离不开国家的政策支持：作为目前北京惟一的国家级经济技术开发区，吸引了世界500强中的诺基亚、IBM等33家著名企业在此安家；也离不开其自身的天然条件：亦庄的各项生态环境指标明显高于城区，空气质量常期保持在一二级；最重要的是目前亦庄的许多楼盘都保持了较高的开发水准及品质。

　　开发区住宅普遍来说密度较低，以多层板式、小高层、联排别墅和别墅为主；价位不高，一般住宅每平方米三四千元，别墅每平方米也只有7000元。再加上开发区美好的发展前景，项目大多卖得不错，比如从去年开盘的星岛嘉园到主打Townhouse的一栋洋房、设计理念前卫的东晶.国际、新开盘的一幅画卷、新康家园等都因具有独到之处和较高的性价比而颇受大家瞩目。

　　广安大街带动南城起飞

　　俗话说：要想富，先修路。急欲改变自身形象的南城房产，在2001年随着广安大街的修通，大批高品质楼盘聚集在其沿线及辐射区，并形成了“多点绽放、遍地开花”的喜人景象。在这些众多项目中，尤以东南及西南二环的项目表现最为抢眼。

　　过去，若论及8000元以上的房子，很少有人会想到在南城寻找。而如今，由香港新世界集团投资兴建的位于崇外大街的新世界家园均价已近万元，新世界太华公寓起价更是突破了万元。从一定意义上说，这些项目的存在，对于拉升南城项目的整体价位起到了积极的作用。

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