伟业指数显示：在上季度曾一度闹得沸沸扬扬的涨跌之争本季度终于有了结果，本季度综合价格(未包括远郊区县内销住宅)为7924元／平方米，跌了3.3%；其中城八区内销住宅综合价格(即原内销住宅综合价格)为5838元／平方米，涨了2.8%；远郊区县内销住宅综合价格为2725元／平方米；外销公寓综合价格为11794元／平方米，跌了0.7%；城近郊区别墅综合价格为12666元／平方米，跌了7.3%；远郊区别墅综合价格为7725元／平方米，跌了1.3%；写字楼售价综合价格为14391元／平方米，跌了1.3%；而写字楼综合租金为152元／月.平方米， 微涨0.7%，继续维持微涨之势。

　　第三季度伟业指数将内销住宅的采样范围从城八区扩大到了全市16个区县，以求全面反映全市房地产发展的整体状况。本季度包括了远郊区县内销住宅样本的全市房地产综合价格为7544元／平方米。

　　内销住宅冷门爆冷

　　本季度城八区内销住宅综合价格为5838元／平方米，与上季度相比上涨了2.8%，且除了宣武区价格微跌以外，其他各区皆有不同程度的涨势。考虑到上季度诸多利好消息的驱动，房价上涨不足为奇，但是仔细分析，就会发现情况也许没有想象的那么简单。

　　虽然兼有申奥成功、CBD规划以及即将入世三大利好的朝阳区也有达2.88%的涨幅，但是涨幅最大的却是崇文、丰台等向来被人看低的南城地区，这个现象其实与各区住宅市场的成熟程度有关。

　　众所周知南城的住宅市场相对北城不太成熟，近期的开发热潮是伴随着政府对南城基础设施的改造而兴起的。相对而言，不成熟的市场对政策、经济等宏观面的变化更为敏感，兼之基数较低，所以对利好消息的反应较大也是正常的；反之北城的市场比较成熟，消费者已经学会了挑剔而不太受概念的左右，内销住宅一般只用于自住，奥运村和CBD地区虽然升值潜力大，但今后几年可能会变成一个大工地，外来的干扰也多，买房人就会斟酌居住在这个地区是否合适，于是北城内销住宅价格的温和上涨也就是可以理解的了。

　　具体看，崇文区虽然缺乏高价位新项目推出，但由于新景家园等原有项目的涨价以及一些低价位项目退出市场，造成了该区的价格指数涨幅较大；而丰台区则随着政府开发力度的加大与基础设施的日渐完善，吸引力加强，区域内的众多项目普遍调高了售价，拉动了该区价格指数的整体上扬。

　　内销住宅远郊区县综合价格包括了门头沟、通州、昌平、顺义、大兴、怀柔、密云、延庆八个区县的样本，但门头沟、怀柔、密云、延庆四区县样本量较少，不具有统计学上的普遍意义，所以没有单列出来。本季度内销住宅远郊区县综合价格为2725元／平方米，比城八区的一半还低，但仍高于全国的商品房平均销售价格2410元／平方米。也从另一个方面说明了北京的房价偏高。

　　外销公寓热门未热

　　与内销住宅相比，外销公寓又是另一番景象。本季度外销公寓加权平均价格为11794元／平方米，相比上季度小跌了0.71%，走势比较平稳。但在上季度诸多利好之下竟然走出了跌势，有点出乎人们的意料。仔细分析，诸多公寓项目中降价的并不多见，反倒是涨声一片。这种房价上涨指数走低的现象，是因为低价项目在整体市场中所占比例上升(包括低价项目入市和高价项目退出两方面)拉低了总体的加权平均价格。

　　总体市场虽然平稳，但由于外销公寓在一些区的样本量很少，导致具体到各个区县，指数有较大程度的动荡。这也说明目前各城区的外销公寓市场存在比较大的差异。海淀、东城与宣武三区的价格指数有较大幅度的下降，主要是由于原有的高价项目逐渐退出市场，同时又缺乏新项目的进入，从而造成了指数的下跌。而朝阳区与西城区的价格指数虽然都出现上扬，但其价格变化的原因却不尽相同：朝阳区是由于旺座中心、京达国际公寓等新盘的高价入市以及区域内许多项目普遍调高售价，从而造成了指数的上扬；西城区则缺乏新盘入市的刺激，主要是由于华展国际公寓等原有项目售价的上涨造成了指数的上扬。

　　朝阳、西城两区项目抬升价格毫无疑问是受了申奥成功、即将入世等利好信息的影响，相比较内销住宅而言，外销公寓的投资性质更浓，因此受这种政策性的影响也更大。伟业顾问

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