进入9月后，从销售一线、有关部门反映的情况看，北京楼市在总体持续平稳的大势下，个案销售分别出现了不同程度的压力，没有出现过去那种万马奔腾、群星涌现的局面，为此，本报在10月18日和10月25日特邀北京楼市销售一线的专业人士和大型房地产公司老总分别对此现象做了分析探讨。大家的结论是：今年这个季节没有出现往年那种热销，倒是北京楼市走向健康、走向成熟的表现，是北京楼市真正转好的一个表现。

　　这两期对话相继刊发后，社会各界反响强烈。买房人纷纷打电话来询问：目前这种市场环境，是不是买房的好时机？该买什么样的房子？……10月29日，本报特邀购房人代表及业内人士就这些购房人关注的问题进行对话。

　　话题一：现在的市场背景下，买房是不是时机？价格会不会降？再等等，是不是花同样的钱能买到更好品质的房？

　　主持人：进入9月后，北京楼市在总体持续平稳的大势下，个案销售分别出现了不同程度的压力。买房人最关心的问题是，这样的市场环境下，是不是买房的好时机？现在买房合不合适？

　　李小宁：我看咱们的热点对话版针对房子卖不动的话题连着做了两期的分析，今天针对购房人的疑虑请来这些业内老总谈现在如何买房，是件非常好的事。目前，一个普通老百姓，面对这么多的房展会，面对这么多的房子，老百姓买房做选择真是难事。另外，很多房子出了交房问题，弄得老百姓对房子有恐惧感，想买却又不敢买，因为你不知道买的房子将来是什么结果。

　　-对自用的买房人而言，不管市场环境如何，永远没有时机的问题，什么时候需要，什么时候就买；对于投资人而言，只要选准了项目，不存在今年还是明年投资的问题

　　张在东：购房人应该分成两大类，一类是自用，一类是投资。对自用的人来讲，不管市场环境如何，永远没有时机的问题，什么时候需要房子，什么时候就买。不能说因为三年以后可以买到一个更好的房子，你就等。但这三年怎么过？买房子也好，买其他的东西也好，品质永远是越来越好的。从品质看，我认为北京住宅的品质远远没有到位，有太多的东西需要我们提升。但为了等品质比现在好一点的房子忍受现状，这种想法是不对的。只要经济条件够，有能力改善，就应该随时改善住房，不要等。

　　对投资的买房人来讲，有一点必须引起大家注意：现在大家在考虑市场环境的时候，谈得更多的是大市场、宏观的走势，而对投资人本身的微观情况说得很少。我想提醒买房人的是，股票市场大势再不好，也有人在赚钱，房地产投资也是一样的。因此，对于投资人来讲，机会永远存在，问题是你能不能抓住——只要选准了项目，性能价格比好了，投资就成功了，不存在今年还是明年投资的问题。

　　-北京房地产市场是在走低的过程中，但是这种走低，并不像有些人判断的，是一个直线的下滑，而是平均的走低，不会出现价格大起大落的现象

　　韩俊峰：总的来看，北京房地产市场是在走低的过程中。但是这种走低，并不像有些人判断的，是一个直线的下滑，而是平均的走低，不会出现价格大起大落的现象。另外一个方面，现在出现房子卖得没有以前好的现象，不是要买房的人不买房，而是因为现在供需失衡造成的。因此，我倒觉得目前是买房的好时机——对于为了居住需要的购房者来讲，在价格不会大起大落的时候，需要就买；对于间接或直接投资的购房人来讲，低价入市当然是时机。

　　-目前的价格波动既不存在一路下滑，也不存在一路上涨的可能；说到品质，一般规律来说，各行各业的产品品质肯定是越来越好，但这并不意味着购房人应永远地等下去

　　张静颐：我们看北京楼市到底好不好，除了常强调的开盘量、销售量、价格涨跌等指标外，更重要的还要从市场本身的健康程度来研究。

　　从以往的年代看，北京楼市是一个卖方市场的年代，要涨的时候，鱼龙混杂，好房子、坏房子全涨。结果大家都涌进来开发，开发一过度了，卖方市场就向买方市场转化，差的房子就卖不动了或降价了。这本来是一个自然健康的市场规律，说明我们的市场成熟了，是市场变好了。那些房子卖不动，正是市场健康的一个表现。

　　关于现在是不是买房时机的问题，我非常同意张总的意见：

　　首先，对大多数人来讲，买房不是一个经济行为，而是一个生活行为，跟生活紧密联系在一起。这好比结婚，大家不会因为嫁妆便宜而结婚，也不会因为嫁妆贵了而都不结婚。购房者在考虑该不该买房的时候，应该更多地考虑自己是为什么要买房。如果太多地考虑市场的问题，反而对他们特别不利——您可能因为市场好就买房子了，但买了后，却发现您并不需要这个房子；相反，您很需要这个房子，但是因为市场不好，您就不买了，那您在本来可以改善居住条件的时候就没有改善。

　　谈到考虑自己的需求，说白了就是考虑价格和品质问题。从一个较长的时间来看，既然是市场经济，价格就总是有波动的。我认为目前的价格波动在正常的市场范围内，既不存在一路下滑，也不存在一路上涨的可能——因为现在中国的经济形势相对比较稳定，楼市也是相对稳定的。

　　说到品质，一般来说，任何商品内在品质都会不断提高，以后楼盘品质肯定是越来越好。但这不意味着买房人要等下去，还是看自己需求情况，力所能及地选择较优的产品。

　　-目前这种大势非常好而竞争程度加剧的市场环境，正是购房人买房的好时机

　　陈长春：看现在是不是购房的时机，主要看下面几点：

　　首先，我认为是北京楼市一个非常好的市场，如果用香港、深圳、上海的数据来分析北京的经济构成和北京人群的特点，无论从供应总量看，还是从购房面积看，北京楼市都没有达到这个城市所能够容纳和接纳的规模。其次，目前北京出现销售下滑的现象，从经济形势看，股市的变化对房地产是影响比较大的。但这种影响是非常正常的现象，只有在一种情况下会放大，这就是市场竞争加剧——现在北京竞争越来越厉害。而这种市场环境，谁最急？不应该是客户，而应该是发展商，尤其是那种开发规模和自己的实力不匹配的、靠钱滚钱来发展的房地产公司。这对客户来讲是非常好的市场。

　　因此，目前这种大势非常好、竞争加剧的市场环境，应是购房人买房的好时机。

　　话题二：在目前的市场背景下，如何买房？自用的购房人如何买房？投资的购房人如何买房？

　　-买房不应是在追求一个最好的产品，而是在找一个最适合自己的产品

　　主持人：如果让我现在买房的话，我就不知道该买什么样的房，是买“好的”还是“适合自己的”？还有，我还会想，我再等等，是不是能花同样的钱买到更好的房？

　　张静颐：北京的市场进入了一个空前健康的状态。在这样的环境下我们怎么样买房？第一条，要理性，不要盲目。所谓理性就是先问自己，再看开发商，千万不能人云亦云。

　　首先要充分了解自己的需求，可以跟朋友交谈，把自己的需求充分挖掘出来。买房不应是在追求一个最好的产品，而是在找一个最适合自己的产品。这也像结婚一样。我相信所有的男士都知道什么是漂亮女士，但是不一定非把这个漂亮女士娶回家。另外，您也不能因为现在没有最好的对象就不结婚——虽然您可以等下去，以后可能会出现更好的姑娘，但您可能等到大龄青年。还是一句话：不要最好的，只要适合自己的。

　　其次是怎么去选房。弄清三大问题：对自己而言，什么是好位置；对其他产品而言，什么是好品质；对其他公司而言，什么是好公司。

　　主持人：对于大多数人来讲，买房是大事，当然是想买最好的。

　　张静颐：这是不太成熟的想法。就像二次结婚的人肯定不会想，这个人是不是世界上最好的男人或者女人一样，一定会想这个人一定是要最适合我的。消费者成熟就在这里。前几年第一批买房人想买一个最好的房子，以后第二批买房人应该考虑什么是适合我的房子。

　　-选住宅选的是现在可看到的和未来的价值。买房的时候，要看你看重的价值在这个楼盘中有没有得以体现

　　陈长春：手机可以选择款式和类型，对于住宅来说，选的是现在可看到的价值，未来的价值。购房人选择是不是购房的时机，主要是看有没有一个产品适合他所设定的那种价值模式。如果适合，就不存在今天买或明天买的问题。

　　我有一个言论，这个言论就是所谓六个“三”。前三个“三”讲的是开发商的逻辑，即三秒钟、三分钟、三个小时。三秒就是第一眼看着好；三分钟，就是能让购房人决定去买这个楼盘；三个小时，就是购房人跟销售人员谈的过程。从购房人使用的逻辑看应该是“三天、三个月、三十年”的关系：交楼的三天看原来说的事有没有做到；三个月里看有没有工程上的问题；三十年，就是看三十年过去了，这个楼盘是不是还是具有时间价值。

　　考察一个楼盘能不能增值，从个案看，大的市场环境对它的影响不会很大。所以买房的时候，你要看你看重的价值在这个楼盘中有没有得以体现，这是最重要的。你买投资的房子，要看到保值增值的能力；买自用的房子，要看你选择的房子是不是令你有回忆的，是乐于住到里面，感到骄傲和自豪的地方。

　　-房地产还是应该先看地段、环境，然后看这个楼盘在这个地段、环境里是不是做出了品质

　　主持人：选择适合自己的房子，买什么样的楼盘，买什么样的物业，购房人看重的应该是什么？

　　张在东：在现阶段，地段和环境仍然是购房人考虑的首要因素，无论是自用还是投资，应该先看地段。地段怎么选择？应该是两个方面，一个是这个地段有没有发展潜力；第二，这个地段潜在的土地供应量还有多少。

　　陈长春：先看投资类客户，有两种类型，一种叫短收租类型，买房是要收租金，我把这部分只看租金的购房人归类为短期投资者——其实在美国，或者在任何其他的国家，投资客户是本着物业升值的，买房时考虑的问题不是“这套房子能收多少租金”，而判断的是“这个区域价值”在未来有没有高成长或者持续、稳定成长的机会，未来的物业会不会增值。

　　第二，就是看在这个区域范围之内的楼盘具备不具备保值增值的能力。投资购房从这两个角度来分析，就看得比较清楚。

　　主持人：那自用住宅怎么买？

　　陈长春：自用购房人有两种基本的类型：一种是第一次置业，买了就住；第二种是二次置业，即有房的人再买房，买了也未必一直住那儿。第二类客户考虑的还是价值问题。

　　一个物业具备不具备价值点？第一基准的条件是产品能不能做到精致、细致、耐久。第二个基准点，就是所谓的产品先天价值，即地段，再好的产品，位于的区域很差，就好不到哪里去。

　　关于好地段的判断，有三个基本要素，一是在那个区域里，你所选择的项目有没有其他的项目拥有的资源，而这个资源是能支撑这个产品长久价值的一个支撑点。第二个要素要看地段所拥有的特殊的资源。第三个要素，就是活力点和活力持续能力，就是开发商的功夫。这要求发展商做投资决策时不只是看短期市场概念，更重要的是看市场持续增长的能力和市政配套能力，这是物业升值的一个基本条件。

　　韩俊峰：对大环境的判断，投资者可能很关心环境，实际上对最后的使用者来说，判断的还是小的环境、小地段。

　　-购房人对于品质的判断，首先是要看开发商具备不具备基本的品质保证能力，然后再看楼盘本身的品质

　　主持人：购房人如何去判断他买的房子品质如何？

　　张在东：品质不单纯是产品。品质第一要包含园区的总体规划；第二是户型和外立面；第三点是园林绿化；第四是材料设备和施工质量；第五是应该特别要提倡的室内空气质量；第六是降低建设能耗。这六点体现在房子建完以后，所谓的品质是高舒适度，低能耗的。

　　陈长春：每一个项目都有很多品质的东西。张总讲的是设计上的品质，其实任何一个楼盘的设计品质有很多是属于建筑技术的品质。这些品质购房人往往是了解不到的，比如关于电梯的问题，现在大家认为多层楼一梯两户，品质很好，但有没有想过，在未来会有很大的问题——电梯一旦坏了，修理谁出钱？所以，我认为，专业的发展商考虑品质的问题，第一，不要从三秒钟、三小时、三分钟来考虑问题，而是你有没有细致地考虑到你的客户未来怎么生活。比如说插座，在主人房里，插座的位置应该是低的，可是在儿童房里，要高一些，让孩子够不着。

　　第二，对基本的建筑技术把握能力要到位。比如说隔声性能，北京很多分隔墙很薄，只有八个厘米，隔音效能是十多分贝，在外面看电视，声音开到三挡，室内是可以听到的。我们在深圳隔音墙最少12个厘米加两面抹灰，隔音效果就达到35个分贝。这就是开发商对建筑技术要研究到位。8厘米的隔音墙可能使用率高了，业主的感觉会好点，但买了后呢？使用率固然重要，但更重要的是住进去以后的感觉，是否符合居住舒适的要求。

　　所以，购房人对于品质的判断，首先是要看开发商具备不具备品质的保证能力。这比住宅本身的品质来得更重要，因为很多隐含的东西，业主看不到。

　　-选什么样的公司开发的房子，最重要的是看开发公司具有不具有品质保证能力。

　　主持人：一些买房人现在可能还面临着选择开发公司的问题：现在有各种各样开发商，买谁家开发的房子比较合适？

　　陈长春：选什么样的公司，要看购房人处于什么样的客户层面，如果是以二次置业和投资者为主导的客户层面，可能更重要的是选择一个有品牌的公司；如果是首次置业的客户，更重要的是考虑价格，因此选什么样的楼盘才是关键。

　　选择产品时主要看它是不是令你有这种自豪感。因此，就要看各类开发企业不同的构成对房子品质的保证能力如何。最重要的是看公司具有不具有品质保证能力。你若是觉得这个发展商做不了你未来的房子，你就应该注意一下。

　　主持人：购房人如何知道这家公司具备品质保证能力？

　　陈长春：除了看售楼处以外，更多的是要看公司怎样。比如，去看看工地，也可以打一个电话到公司里，从公司职员接电话的态度上就可以看出这家公司的水平。

　　张在东：买谁开发的房子？开发公司是什么体制不重要。重要的是这个企业第一要有钱，第二要有人。房地产是一个综合能力、整合能力非常强的产业，没有人，或者不具备这个管理机制的话，不行；光有钱，也不行。

　　　-文字整理/本报记者余美英摄影/本报记者陈柏

　　主持人：本报记者余美英

　　嘉宾：购房人代表李小宁

　　金地集团副总裁、北京金地总经理陈长春

　　北京锦绣大地房地产公司总经理张在东

　　金网络投资顾问公司总经理张静颐

　　首创阳光股份总经理助理、房地产硕士韩俊峰

　　时间：2001年10月29日

　　地点：北京青年报2001会议室

　　本期嘉宾精彩观点

　　1、面对众多的楼盘，老百姓买房做选择真是难事。很多房子出了交房问题更让老百姓对房子有恐惧感，想买却又不敢买。

　　2、对于大多数人来讲，买房不是经济行为，而是生活行为。这好比结婚，大家不会因为嫁妆便宜而结婚，也不会因为嫁妆贵了而不结婚。

　　3、买房自用时，买房人应更多地考虑自己的需求，而不应太多地考虑市场行情；买房投资时，在任何大行情下，买房人都有投资的机会。

　　4、房地产还是应该先看地段、环境，然后看这个楼盘是不是定位准确，做出了品质。

　　5、购房人对于品质的判断，首先是要看开发商具备不具备基本的品质保证能力，再看楼盘本身的品质。

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