一家房产营销公司的经理，日前跟普通购房者似地砍价买了套房，喜滋滋津津乐道。不过，听听他的故事，对买房人来说，还真有点意思。

　　标准太多反而晕

　　□曾听搞楼盘销售的人讲，现在的购房者样样都懂，什么法规、质量、房型……偏偏 不懂决策，总是千挑万选刚刚成交，又顿生悔意。你是怎么做到懂得多而不犯晕的？

　　-大多数人购房前都会有“理想家园”的标准，但如果标准太多太零乱，没有明确的主线或主次，就很容易被楼市中各种眼花缭乱的假象和千变万化的差别所左右，变得无所适从。

　　作为住宅，无论用来投资还是自住，住，始终是第一位的。要住得舒适，这一点不能淡化，也不能本末倒置。价格、房型、面积、朝向、外观、质量和物业服务等，一切均需围绕“住在其中”展开。

　　价格是第一要素，它的引申意义就是“值与不值”的问题。不要强求“用4000元住5000元的楼盘”，“4000元就值4000元”，这是应该的，能够“在4000元的地段上实现5000元的居住价值”则更好。

　　物业服务注重一个“实”字，那些有几十甚至上百服务项目的楼盘反而让人怀疑，能不能实现？什么时候实现？实现了又和你的生活有什么紧要关系？这是需要掂量一下，并加以求证的。

　　地段、生活配套等都应纳入“外部条件”。楼市中的“地段”其实最具泡沫和虚假性，除非是“为身份而买房”，否则应该看到，日新月异的交通状况的改善，已使大多数“地段内涵”失去了生命力。就“住”而言，现时和未来才是更重要的，至于过去，大可不必太在意。

　　坚持的通融的

　　□能不能更具体地说说，你的选房标准中哪些是不可妥协的，哪些是可以通融的？

　　-不可妥协的方面，比如：价格，我把它限定在38万-45万元之间，这类物业价位不算高，但品质不算低；社会需求量大，日后的增值性看好。如此限定的另一个原因是，它让我付款不累。

　　再比如质量，开发商的良好品牌，可视为购房者的“放心指数”，它可使承诺的含金量、楼盘的真实性和确定因素都要大大高于普通楼盘。

　　我最后买房的那家发展商名气不响，但它在合同上约定的交房日期是“以签订房屋交接书为准”，这就很赢得我的好感，因为这意味着交房时我已能取得产权证，各种产权关系已不会有纠葛，房屋已通过了政府有关部门的最终验证，———建筑质量的好坏我看不懂，那就相信政府吧。如果是以“获得入住许可证”等条件交房的，则有可能某些约定的配套还未完成，或者在楼前“冒”出一个变电站等。

　　其它如安保、维修也是我在意的，一定要在合同附件中固定下来。

　　而有些方面就不必太计较，比如，水景房，我也喜欢，但并不一定没有水景就不是好房子。

　　买房不找熟人

　　□听说你买房没有通过任何关系？其实你在自己代理的楼盘中选房，绝对能最优先地选到最好的单元和得到最优惠的价格，不是吗？

　　-首先，“住”是第一位的，要让房子符合我对“住”的追求，而不是让我去迁就房子的“便宜”。

　　第二，“是商唯利重”，那些敏感问题，熟人都会如实地告诉我吗？出于信任而被熟人蒙蔽，有多憋气？还是相信自己的眼睛。

　　第三，最好的房子总是最卖得出价的，哪个发展商愿意痛痛快快地折了价卖给熟人呢？与其欠个“夹生”人情债，倒不如找陌生的发展商，放开手脚谈判，狠狠杀个好价钱。

　　杀价教你几招

　　□正好向你讨教：怎么才能杀得好价钱呢？你既是买房者，又是卖房者，整日游刃于杀价与反杀价之间，一定要教我们几招。

　　-只能说说我是怎么杀价的：

　　多听多看来到售楼处，先不忙与销售人员交谈，而是装模作样地四下里多看看，实质上是“窃听”销售人员与其他客户的对话。因为别人可能是老客户，对楼盘已经有较深了解，他们提出的问题反映了楼盘的不足，也可以对自己有所提醒或启发。从中也可以比较销售人员对自己说的与对别人说的是否一样，考察楼盘的可信度。再就是听听别人能砍到什么价位，好让自己心中有个底。

　　多看，主要是看工地，看工地的管理水平，看工程进度，从中可了解发展商对工程质量是否精于把关，后续资金是否有保障。起先可能门卫不让进，以后混熟了，也可从攀谈中了解一些发展商的情况。另外对周边的其它楼盘也得多看看，“知己知彼”。

　　不露声色当与销售人员开始接洽的时候，其实心里对这个楼盘已经很喜欢了，但不能流露。他一个劲地吹嘘楼盘的优点，我就要不温不火地告诉他这没什么稀奇，在周边的什么什么楼盘也有。火喉的把握在于，既要堵上他的嘴，又要给予他希望：对这个楼盘我还是欣赏的。

　　拉近距离当优点都“不成为优点”的时候，缺点也就明明白白地显露出来了。这时候我要他感觉到，想掩盖是没意义的，但这些缺点我还是可以“包容”的。见我确有诚意，他也就消除了最后的防线，与我坦诚地探讨购房事宜。

　　晾晾何妨这时差不多可以讨论合同了。凡是销售人员口头答应过的事，我都尽量让他“落笔为安”。当然他会为难，因为一般公司都不允许这样做的。但我要他明白，我不是为了日后找茬儿打官司，只是需要一种诚信的表示；如要较真儿，我现在就能告他：哪条法规规定违约赔偿只是发展商单方面约定的5%而不能是3%？

　　如果谈不拢，我就走人。我还曾拍拍皮包摆噱头说：“你看我钱都带来了，以为会有实质性进展，现在看来，只能算了。”要知道，尽管时下楼卖疯了，但搞销售的个个心虚，谁都盼着早点销完发奖金———他们才急呢。

　　如此一步一步，最后才谈到价格。要请示经理？好，慢慢请示吧，我不着急。经理请我去谈谈？啊呀我没空，过两天吧。我最后的成交价是3480元／m2，比开价便宜了370元／m2。

　　专家解盘

　　40万元的房子哪里找？

　　●虹口区凉城地区

　　●徐汇区长桥地区

　　●普陀区内外环线之间

　　●浦东新区金阳-金桥地区

　　●上南地区

　　●杨浦区五角场地区

　　以上地区都处于市中心的边缘地带，以动迁房起步，经过10年的发展，已聚合起旺盛的人气，公交与商业配套也非常便利，同时，居住品质不尽人意的矛盾，也越来越显现出来。

　　这就为房地产开发商提供了扎实的市场基础。由于市中心土地的日益稀缺，居住人口向边缘地段迁徙是发展的必然。这些地区土地供应充足，正适宜规模开发中高档居住小区，而成熟的生活形态与稳固的购房客源，将成为楼价的最佳支撑。因此，在新一轮住宅开发的初始阶段入市，将获得不菲回报。

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