本报记者 程胜

　　今年最变幻莫测令京城百姓一会儿欢喜一会儿忧的应属股市和楼市。一个是在一串绿色的阴线中突然红透半边天，一个是在申奥成功的热浪中急剧攀升时突然急刹车。

　　股市今后的发展目前还看不清，楼市今后的走势已有业内权威悄然向记者透底：从现 在到2008年，北京的住宅价格很可能会走出一个先降后升的“V”字形。

　　细节竞争考验住宅枣核

　　目前北京楼市大致可以分为三类：售价每平方米4000元以下的经济适用房、售价每平方米4000元至8000元的普通住宅和售价每平方米8000元以上的高级住宅。其构成比例恰似一个枣核：两头少中间多，大约70%左右为普通住宅。

　　北京申奥成功以后，北京房价曾急剧上升。当时就有专家指出，无论申奥成功还是7年后举办奥运会，都是一个瞬间经济，不应该对楼市造成如此剧烈的托升作用。可惜人们在兴高采烈的时候大多耳根发热，听不进冷冰冰的忠告。

　　然而，市场可是一个没有感情的怪物。这不，9月份还在说北京住宅指数继续稳步上扬，10月份的房展会已经门可罗雀。有媒体声称：10月里本应有5个房展会，居然只有一家展会善始善终。

　　其实楼价下落并不奇怪。过去房地产界流行一句话：深圳看设计、上海看细节、北京看概念。也就是说观念先进的南方沿海城市居民比较注重住房的外观和户型设计，挑剔精明的上海人对房子的各种细微之处十分讲究。其实这是当地房地产市场比较成熟的结果。而北京呢？只要有个概念，房子都没看见这人就敢掏钱。这与其说是北京人买房豪气不如说是北京的房地产消费尚未成熟。可以说南方地产开发商无论建筑本身还是园林规划，都最大限度体现出“以人为本”的设计理念，走在了前面，相比之下，北方房地产商则稍显粗糙。

　　如今，随着购房消费者的成熟，北京的楼市竞争将主要集中在产品和品牌竞争上，可以说北京的楼市即将或已经进入细节竞争时代。

　　经济适用房：物美价廉百姓青睐

　　历来首都的消费指数都比较高，但这绝不代表北京城里住的都是大款。绝大多数的老百姓，看上的还是经济适用房。由于政府的政策倾斜，经济适用房的价格低廉，其购买者最主要的目的是为了解决迫切的住房问题，所以消费者对其细节要求不高，只求买到物美价廉的房子就行。

　　以天鸿集团的回龙观经济适用房为例，居然没有尾房。极少数的房屋内装修有些瑕疵，如裂缝、漏水等等，原准备重修后出售，没想到消费者居然等不及，非要先买下来心里才踏实。而且虽然经济适用房的装修标准不高，地理位置颇远，可大环境都不错，交通方便，可以说性能价格比非常出色，所以一直属于供不应求。

　　随着今后经济适用房建设标准进一步提高，应该说会处于一种低价旺销的状态。

　　高档住宅：价高质优市场广阔

　　8000元以上的高档住宅，开发商的实力一般比较雄厚，设计多为名家手笔，地理位置不是处于二三环的黄金位置，就是城郊干线附近，可谓占尽了不可再生的宝贵资源。这类住宅的开发商比较早的引入了品牌意识，而且交房后的物业管理十分到位，升值潜力巨大，除了价格高以外，应该说是最令人心动的住宅了。

　　这类精品住宅的消费者半数为高收入的“外人”——外地大款、外企白领、外国商人和海外归来的精英。由于北京特殊的首都地位，国际跨国公司云集，大量高收入的外企经理或担任首代的“海龟”人士成为高档住宅的消费主力。此外，外地成功的商人，大多要到北京展开商务或政府公关活动，所以大都在京购置商住两用的高档住宅。就连最近被查处的几个贪官污吏，在京也有豪宅。想想倒也合理，黑来的钱在本地花太显眼，养个小蜜似乎也不宜放在人多眼杂的居民区，把外室安在保安来回巡视的高档社区，的确既“安全”又“稳妥”。所以说，北京的高档住宅消费市场其实不是一个地域市场，而是全国市场，一定意义上甚至是面向全球销售——哪个世界500强的驻京代表不是住在每平方米万元上下的大屋中呢？

　　面对来自全国各地乃至世界范围的腰包鼓鼓的收入人群，只要不出现全国性的经济大萧条，8000元以上住宅的价格只会继续攀升。

　　普通住宅：竞争激烈难逃降价

　　4000元至8000元的普通住宅，很少有在黄金地段的楼盘，首先在地理位置上就不占优势。其价格上不着天，下不着地，偏偏又是存量最多竞争最激烈。

　　据统计：7月23日至8月22日，共有236个项目在《北京晚报》、《北京青年报》、《北京晨报》、《精品购物指南》四份报纸上做广告718次，以报价计算广告总金额达5622.50万元，其中以5000～6000元／m2的项目做广告最多。这也无疑从另一个角度折射出普通住宅竞争之激烈。

　　房地产早已进入薄利时代，竞争又如此激烈。所以普通住宅既无经济适用房的价格优势，在成本限制条件的制约下，也很难打造出高档住宅的精美和高贵，户型大都比较落后。而且这类住宅为了压低销售价格，不少都存在擅改设计、面积缩水、延期交房等问题，引发砸展台、掀桌子、呼口号之类的退房纠纷。所以它虽然是目前开发量最大的住宅类型，却恰恰也是最不被看好的类型。

　　面对“六、七成住房消费者持币待购”的统计结果，这类住宅要么死扛下去，要么只能走上降价一途。可是目前申奥成功的购房热情渐渐平息、“9.11”事件后世界经济不景气，普通住宅如果还是一味死扛，恐怕只能落个扛死的结果。所以这类住房大幅降价的可能性极大。

　　虽然京城楼市这个大枣核两个尖尖的顶部未来走势不错，奈何总量太少，随着存量最大的普通住宅的价格下降，京城楼价必将显示出下降趋势，进入盘整期，呈价跌量缩格局。

　　不过，业内人士同时指出，随着2008年奥运会的接近，北京加快城市化进程，而且在入世之后，北京的商住房需求进一步增加，有望在奥运会举办前两三年中，形成托升力量，所以，京城楼市很有可能在一轮下降过程后形成以高质量住房为龙头的弹升之势，写出一个经济学传统的周期论符号—V。

　　只是不知道，在这个V字走势中，什么样的开发商才能成为胜利者。

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