邹紫金

　　不久前，“入世”、“申奥成功”等概念着实让楼市“火”了一把。随着天气的转凉，不曾想市场也冷了下来，无论是展会上还是售楼处成交量明显不如上半年，某些热销楼盘月成交由上百套降至几十套，到访人数也少了许多。京城10月份原定的几个房展会也流产了，楼市猛然间降温，使为数不少的开发商一时回不过神来。对此，业内权威人士断言，楼市 调整期已不期而至，短为一年，长至两年。

　　近来楼市的降温并不奇怪，这是对年初房市过热行为的修正，是楼市进入景气空间后的正常调整。为什么这样评价呢？首先，自7月份以来政府的一系列宏观调控手段发挥了效力。比如银行对房地产按揭政策的调整，抬高了售楼门槛，既限制了部分购房人的贷款申请，又使开发商的回款慢了，工程进度受到影响，这必然会影响市场成交量；前不久建设部出台了《城市商品房预售管理办法》，对市场加以规范，尤其是政府对高房价出拳打压，已对市场非理性行为产生抑制作用，表现在成交量上即由多趋少。一份资料显示，去年北京市商品房年销售量为1200万平方米，而到今年7月，销售量才近400万平方米。

　　其次，北京楼市的供应量与需求量不匹配。表现在两方面，一是量上的，一是结构上的。据伟业顾问研究中心统计，截至今年6月底，2001年上半年北京市共推出新商品房项目近130个，而去年同期的新盘数量是85个，同比增长53%。据了解，包括土地开发量、投资量等指标同比都增加了50%至60%。由于市场供应量突然放大，需求量并未完全释放出来，而且供需不对路，矛盾突出。调查显示，北京市场需求多的是每平方米4000元左右的产品，但市场提供的多是6000多元以上的产品，很多购房人望房兴叹。

　　再次，今年被称为“入住年”，实际是“入住问题年”。这恰恰是因为前期市场不规范，“萝卜快了不洗泥”造成的。部分开发商只重视营销策划，而忽视产品质量，到了入住的关头出了问题，有的明星楼盘也难免纠纷。此类问题主要是拖延交房、面积不实、改变原规划设计，再就是质量通病等。为此，业主在与开发商多次对话、协商不果的情况下，出现了业主联合在售楼处静坐，或闹上展会的激烈行为；有的则寻求法律保护，将开发商诉之被告席。由于入住楼盘纠纷不断，也造成了预购房者的恐购心理，他们宁可持币观望，也不肯轻易出手，决不去做“冤大头”。这也是近来楼市销售不旺的原因之一。

　　基于以上3方面的问题，楼市急刹车，进行一段时间调整是非常必要的。而且，美国“9.11”事件，对全球经济的影响，早晚也会渗透到国内市场来，早调整总比晚调整更主动些，损失也会小些。当然，北京楼市的调整多少也会波及到其他城市和地区，尤其是楼市过热的城市。

　　如何进行调整呢？笔者认为，首先市场各界人士的心态应放平和些，放慢向房地产投资的速度，整合原有开发项目资源，深入了解市场到底需要什么房，是住宅？是商住楼？是写字楼？是宾馆？还是商厦？又是需求什么档次的，以减少投资的盲目性。再之，今后新上项目一定要“以人为本”，注重生态、绿化、健康环境，将阅读、健身、贮藏等功能的细微之处考虑进去，切忌大而无用，把有限的居室面积和土地资源充分利用好。已该入住的项目，应汲取问题楼盘的教训，按照政府规范一一自我检查，纠正可能出现的问题，变被动为主动，以良好的楼盘形象，赢得购房者的信任。

　　可以预料，经过调整的楼市会更放异彩，在开发商规范的运作下，购房者会更理性、更成熟地进入市场。

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