公衍奎 李霄峰

　　-新开普通住宅项目平均价格每平方米比上半年降低134元

　　-接受每平方米4000元房价的人数占58.1%

　　-危改户、拆迁户、无房户将成住房市场的主流消费群体

　　北京房地产市场眼下的激烈竞争，无疑会促进众多楼盘项目的开发和销售更趋于成熟和理性：一方面要找准客户群，另一方面要推出“适销对路”的产品。现在已有种种迹象表明，京城楼市中普通商品住宅的房价重心已有了较大幅度下降，普通住宅项目正逐渐向消费“金字塔”中下部移动。

　　据搜房研究院的一项最新调查结果显示，与上半年相比，普通商品房价格有继续向中档价位集中的趋势。今年前3季度，新开普通住宅项目的平均价格为4969元／平方米，较上半年的5103元／平方米，降低了134元／平方米。其中，4000至5000元／平方米之间成为最集中区域。

　　虽然近年来北京楼市一直呈现供销两旺的良好势头，但是京城房价令许多普通百姓不敢问津也是事实，市场上最大数量的潜在消费者被房价挡在了市场外面。当前北京购房者以普通居民为主，收入状况决定了他们在购房时选择中低档位的房子。据搜房调查，目前有购房意向的人群中，可接受的房价在4000元／平方米以下的，占被调查人数的58.1%；可接受房价在4000元至6000元／平方米之间的人数比例为34.8%，两者之和占被调查人员总数的92.9%。这一情况表明，京城主流商品住宅市场需求的特点已经逐渐明晰。

　　特别值得一提的是，在北京商品住宅有效需求中，拆迁户仍然占据了非常大的比例，今年1至8月，本市拆除危房是去年全年的两倍，是北京危旧房改造历史上发展最快的时期。从已启动的项目看，约有5万户的危改区居民外迁，按平均每户安置70平方米测算，今年危改外迁居民对商品住房的总需求量约350万平方米，这一数量大约占北京市场全年住宅销售总面积的三分之一，已经成为市场中重要而且比较稳定的有效需求量。有关人士预测，在相当长的一段时间内，危改户、拆迁户、无房户将构成北京住房市场的主流消费群体，由于他们大多是原本住房条件比较差的普通居民，绝大多数属中低收入者，积蓄有限。因此，开发商应立足于市场发育目标，有针对性地调整自己的发展定位、供应定位和产品定位，为主流消费群体提供中低价位的住宅产品，让更多的百姓买得起、住得起。

　　其实，目前已有一些具备长远发展眼光的开发商在综合分析了中低收入阶层的经济能力、住房需求、文化品位等因素后，从消费者的承受能力出发，开发出了一批低价位、有品位的大众精品住宅。如武夷花园均价2900元／平方米、运乔嘉园均价2780元／平方米、新华联家园均价3100元／平方米、美然动力街均价3800元／平方米、新康家园均价3650元／平方米等。

　　应该说，中低价位的普通商品住宅这个市场也有相当大的利润，而且这个市场的消费群体是巨大的。

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