如果说去年北京的房地产市场形势一片大好，那么恰逢入住高峰的2001年却显得热闹非凡，纠纷、官司连续不断，吵声、闹声不绝于耳。所有人都在感叹：买房难，住上房更难！因入住交房不满意而“闹楼”者为何突如雨后春笋般地冒出？到底为什么“闹楼”？他们都是些什么样的人？采取了哪些方式，效果怎样？这就是我们今天要讨论的。

　　今年，众多的期房变成了现房，每位交房等待业主验收的开发商都多多少少地有一种 “过关”的感觉。其实，只要不是什么原则性的事，买卖双方完全可以平心静气地将各种纠纷解决掉，至少能够“大事化小”。毕竟，世上没有十全十美的事，也没有天上掉馅饼的事。入住时容易发生纠纷的方面及原因表现在：

　　一、货不对板。开发商对业主的承诺没有兑现，例如面积缩水。按建设部及房屋销售有关规定，在房屋销售中面积以图纸为准计算合同价格，入住时以实测面积进行核算，允许误差率在3%以下；交房标准有变。规划来回更改，如某小区绿化率面积与承诺不符，当初向买房人承诺的会所入住几年了也没见踪影；公摊不合理等。

　　二、收费不合理。收费不透明，乱收费。如物业管理费、物业费抵押金、停车费、装修管理费等都存在收多收少或该不该收的问题。

　　三、开发商的态度生硬。可能是经验不足，缺乏沟通技巧；也可能是“我是开发商我怕谁”的“老大”思想作怪。京东某小区业主与物业公司发生争执，因双方情绪过于激动，业主竟因心脏病复发抢救无效而死亡。如果开发商及物业公司的态度好一点，事情怎么会发展到这一步？就算是你开发商有理，出了人命，这下怎么说都说不清楚了。

　　四、开发商先天缺陷。一方面开发商是从其他行业转行过来的，以前没有做过地产，管理水平不高，经验不足；另一方面是开发商的实力不强，资金跟不上，一味地靠施工企业垫资，拿人家的手短，说话自然不硬气，盖房子的进度、质量只好少管少插嘴。

　　五、开发商急功近利。为了谋取暴利而故意降低楼盘的品质，卖房子的惟一原则就是以欺诈手段获取“黑心”钱。业内人士呼吁：凡属此类“黑商”有关部门应制定相关政策，采取有效措施重点打击，绝不能手软！

　　六、业主跟着领头的“闹”。面对这种种打击，那些一二年前掏出自己千辛万苦攒来的钱买下一个“梦想”的人们，盼了那么久，等到入住收房那一天，却盼来了失望，梦想被重重地摔到地上，他们于是失落、委屈进而怒火中烧。关键时刻，人群中站出一拨儿有头脑、有知识、有胆识的人，他们让无望的弱势人群眼前闪现出几缕希望的火花。既然有领头的，那么为了尽可能多地争取应该得到的利益，那就没啥好说的，闹吧！

　　七、互联网起了“推波助澜”的作用。现在飞速发展的互联网将互不相识的业主与准业主们紧密聚集到一起，学习相关法律法规，共同研究，商讨对策，交流经验，相互鼓励……当然添油加醋的作用也起了不少。

　　八、当初买房时的不冷静也是“闹楼”起因之一。许多人过分相信炒作，崇尚“中看却不中听”的概念，辨别能力不强，再加上社会上有关法制的不健全，产生了纠纷，有关部门管不了，社会解决不了，就算媒体上点了名，也没听说哪家项目开发商因曝光而倒掉的。于是，只有自己联合起来，“文的、武的”一通招呼。这使得2001年的京城楼市不得安宁。

　　谁是“闹楼”带头人？

　　领头“闹楼”者多为楼盘业主们推举出来的业主委员会成员，既然是大家出于信任、寄与厚望地选出来作为业主的代言人，作为与开发商、物业管理公司沟通的牵线人，绝大多数是站在业主的利益上，目的是为了真正解决问题。领头“闹楼者”一般要具备几个条件：有一定的经济实力和较多的自由时间，精力充沛；有丰富的买房经验，熟练掌握相当全面的法律法规政策；组织能力非同寻常，基本能算是“社会活动家”；为人热情，好打抱不平；有不达目的决不罢休的执著个性……不过也有个别人行为过激，以致将原本并不复杂的“小事”越弄越复杂，开发商、业主、物业公司哪边都不满意，错失解决问题的最好时机。甚至有个别楼盘业主委员会的一把手要求拿“工资”，可他的这份工资应由谁来支付？开发商、物业公司还是广大的业主们？

　　“闹”招花样纷繁

　　不久前，大家还在讨论在公共场所随意挂横幅、标语是否合理合法的话题，如今，人们对小区挂标语、横幅的做法已经习以为常。据某报记者说，在采访城南项目时，就有三个项目的住宅楼被业主挂上醒目的大红横幅，内容是“对房子不满”。

　　“闹楼”分为“文闹”与“武闹”，更多的闹法是“文武并用”。“文闹”主要指上网“闹”，有点名气的房地产网站中最热闹的当属业主、准业主的BBS了。互不相识的准业主们在一个虚拟的世界里互相支招儿、打气儿，发泄着自己的怨气，联合起来与开发商斗智斗勇；另一种是与开发商心平气和、开诚布公地当面摆问题，实在解决不了，就走正常的法律程序，由法院裁决。“武闹”则表现为闹房展会、闹售楼处、闹同属一家开发商的其他楼盘(主要是该开发商开发的另一个新项目的开盘仪式)等，“既然你不仁当然我就不义”。于是，往往造成现场气氛紧张，闹不好便互相打嘴仗，谁也不让谁，进而“大打出手”。之后是大家开始忙着开“沟通会”、“谈判会”、“声讨会”甚至“追悼会”。而事实上，在如此对立的情绪下，怎么可能认真地商量事情、解决问题！“大闹特闹”并没有真正地产生良好的效果，使大家都受到伤害，可以说两败俱伤。拖了时间，耗了精力，你说值不值？最最倒霉的要算是那些着急等着房子住的业主了，只能在一边干着急！

　　“闹”应该得法

　　业内人士认为：“闹”好啊！说不定能“闹”出个成熟的市场，合法、得法的“闹”会帮助许许多多不成熟、不明智、有侥幸心理的开发商们成长起来，让他们充分领会“卖的精，买的也不傻”，“赚钱要摸着自己的良心，千万别赚出麻烦”……

　　从卖方的角度看，应该总结的经验教训是，作承诺时一定要留有余地和退路，承诺要少一些，多为买房人办实事。要理性对待“闹楼”事件，与买房者真诚沟通，互相理解。不要怕来律师、打官司，这是一种社会进步的表现，也表明我们的市场正在一步步地走向成熟。

　　从买方的角度说，“闹”应该得法，要有个度，不要过激过火，切忌情绪化，欠冷静，否则有可能适得其反，事情不但解决不了，倒会越来越糟。要学会运用法律知识解决问题。其实，大多数“闹楼”者并不想退房，反而想真心实意地住进这套房子，当然得是公平合理的。可能是期望值太高了，亲眼见到了自己买下的房子，总觉得与想象的不太一样，这是很正常的。但终究一个特想买，一个特想卖，就应该和和气气地互相看成是合作伙伴，干嘛弄得跟冤家似的！

　　人说买房难，交房入住难。其实，所有这一切纠纷问题都应该在签订购房合同及补充协议时“望、闻、问、切”好，否则无论是入住、验房还是以后的物业管理一系列问题都将是一大堆的隐患。需要提醒买房人注意的是：签合同前先问问自己：“我想好了吗？”签合同时千万加倍小心，尤其是要签好合同的补充协议，如果觉得拿不准，下笔前先请律师等专业人士帮您把把关。晨报记者叶晴／文

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