王军

　　近几年持续升温的北京房地产市场，近一时期火越烧越旺。但是，在开发商投资云集和土地供应大幅增加的热烈气氛中，我们须清醒地看到，市场需求正在出现微妙的变化。我们不得不说一声：地产市场须防“投资过度”。

　　北京市统计局最新公布的数据表明，截至9月底，北京市累计完成房地产开发投资473.3亿元，同比增长55.5%；新开工商品房1537.7万平方米，增长86.9%。与上述火热势头相对称的是土地供应的大幅增加。北京市房地产开发今年头三个季度完成开发土地面积同比增长两倍，购置土地面积增长2.3倍。这预示着今后一段时间商品房新开工规模可能继续扩大。

　　而与投资和土地供应火热相比，房地产市场销售情况的变化值得注意。北京市统计局的报告显示，今年头三个季度，北京市实现商品房销售面积430.6万平方米，其中住宅销售408.5万平方米，同比分别增长18.7%和16.5%，增幅均比上月回落4.4个百分点。虽然增长了，但增幅回落了，且这个增长与同期完成房地产开发投资、新开工商品房面积、土地供应量的跳跃式增长放在一起，是很不相称的。其中令人感到一种隐忧。

　　当前万马奔腾的建设气象，不禁让人联想起1992年北京市刚刚对外开放房地产市场时的情景，仅两年时间，北京市就批租土地280余幅，总面积达14至15平方公里。这一数字相当于香港同期批租土地的26倍，新加坡24年批租土地总量的7倍。兴旺热烈的场景过后，是1995年至1996年，北京市的房地产市场的低迷。大量开发出的房屋闲置，大片批租出的土地撂荒，巨额地产投资沉淀在盲目的开发项目中。

　　北京地产市场走过的曲折道路提醒人们，无论开发商对地产项目的投资还是政府掌握的土地批租，都要以市场需求为导向，在市场经济活动中的“一厢情愿”势必受到市场的惩罚。

　　当前北京地产市场的开发热中，特别是申奥成功激发的新一轮地产投资热中，特别要汲取过去的教训，走一条理性开发之路。对此，地产开发商固然要避免头脑过热，掌握土地批租规模的政府部门尤要善于运用有关调控手段。在这方面，香港、新加坡成功调控土地市场的做法值得借鉴。

　　他们的做法是，政府垄断土地一级市场，制订土地供应计划，控制市场投入量，避免供过于求，使土地价值得到最真实的体现；其次，由政府平整土地、铺设市政管线，把生地变成熟地，使土地迅速增值；再次，选择有利时机，招标拍卖土地，最大限度获取土地收益，实现城市规划。

　　这样做，利益是巨大的。香港通过政府抓土地开发，投入1亿港元就可获得5亿至10亿港元的回报，并且纠正了分散供应土地、一哄而起的弊病，政府宏观调控经济变得更加有效。借鉴他们的成功经验，实现土地供应量的宏观调控，引导地产投资市场稳定发展，避免房地产泡沫出现，实为当务之急。

　　《人民日报海外版》(2001年11月08日第五版)

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