本报记者刘影 今年上半年全国房价普涨之际，上海一马当先，房屋销售价格远超过全国35个大中城市平均涨幅。近两个月，上海房地产市场在持续保持价升量增的局面下出现微妙变化：据近期出台的中房上海指数报告，8月份中房上海综合指数为757点，比上月上涨5点，9月份为759点，仅比上月微升2点。涨势虽然依旧，但与前两个月每月上涨11点相比，升幅已经明显放缓。但是，各方人士认为，上海房地产市场已经步入稳步增长期，不会大起大落。

　　诸多利好引爆上半年楼市

　　上半年，市民排队购买新开楼盘成了上海楼市一道靓丽的风景线。上海统计部门提供了一系列关于上海楼市的数字：房价比去年底涨了230元，全市住宅预售平均价格达到每平方米4173元，涨幅为5.8%。6月份的中房上海价格指数出现“井喷”，同比涨幅高达40点，为1995年中房价格指数建立以来的最高涨幅。

　　上海房地产开发量也一改已连续了3年的负增长局面，首次出现大幅增长，比去年同期上涨了23%，为历年来之最；房地产投资完成244.53亿元，比去年同期增长23.1%。上半年，上海已登记商品房预售面积达773万平方米，同比上升26.3%；已登记商品房销售面积则接近1000万平方米，同比增长约25%；存量产权房的交易量达到619万平方米，同比增长竟达到97.7%，相当于去年全年交易量的80%……

　　有关人士在分析最近上海的房价上涨原因时指出，人气旺盛是推动上海房价持续走高的一大因素。今年上半年，上海内销商品房预售面积为758万平方米，较去年同期增加26.9%，销售登记达950万平方米，同比增加26.1%。批准预售面积和实际预售面积之比达到1.1557。而上海市政府又加强了对土地一级市场供应的严格控制，使房地产市场的供求关系正在发生深刻的变化，从而也增加了市民对房价上涨的预期。在这种前提下，市场上的追涨效应便通过人气的聚集不断推动房价上扬。

　　也有不少业内人士认为，房屋品质提升是近来推动上海房价上升的主要原因。戴德梁行——泛城(中国)综合住宅服务部总经理陈基强指出，上海物业价格上涨的原因主要是物业素质提升。房屋品质的提升，必然推动成本上升。新建商品住宅楼盘的整体品质提升，导致开发成本上升而带动房价合理走高，是推动房价上涨的主要原因。此外，环境、交通等城市建设改善了部分地区的整体居住环境，带动了这些地区的房产开发，为房价上涨提供了依据。

　　除此之外，2001年新的商品房预售许可标准提高，使今年上半年商品房批准预售面积同比减少23.7%，造成房地产供求关系暂时失衡；今年8月1日起实施内外销商品房市场并轨，内销商品房需求上升；土地供应采取招标拍卖方式的规定，造成土地开发成本将提高的心理预期。这些情况也造成了上海市房价的上升。

　　当然，也不排除个别开发商以及对房地产意欲投资或投机人士的有意追捧，也造成了房价虚涨，使得部分房地产价格脱离了其市场价值，误导消费者进行不合理的住房投资。怡高物业顾问一份分析报告就充分显示，部分地区楼盘的价格急剧上升是非理智性的，因此过高房价难以维持。

　　盘多量大下半年缓涨趋稳

　　自今年8月份以来，“国房景气指数”改变了持续上扬的走势，进入高位盘整阶段。近期出台的中房上海指数报告也显示，上海房价涨得慢了。在经历了上半年房地产市场的强劲复苏后，下半年涨幅趋缓，上海市房地产价格的强劲上涨态势已告阶段性完成。

　　据各展览会组织机构不完全统计，国庆期间前去房展会看房、买房的市民达15万人次之多。人气依然很旺，场面依然火爆，但形成鲜明对比的是，现场拍板买房的并不多。“久经房市”的上海人买房越来越理性。

　　上海社会科学院房地产业研究中心副理事长张泓铭预测：下半年本市房价的上升势头将明显放缓。他认为，上海的房地产业发展前景看好，商品房价格应该保持稳中有升。但由于房地产发展与宏观经济发展密切相关，受世界经济的发展步履放缓和近来上海股市遭受重创的影响，预计今年下半年至明年上半年，尤其是今年四季度的时候，上海房价上涨幅度将明显放慢。此外，执行新的预售标准后，上半年上海商品房首次出现供略小于求的现象，这一情况也将在下一阶段得以改观。届时，上海商品房的整体供给和需求将是旺盛而稳定的，为房价上升放缓提供了依据。

　　上海市物价局负责人分析，房价趋于平稳与政府价格主管部门将采取适当的调控措施密不可分。从近期来看，政府支持、激活房地产市场的政策成效已基本到位，不会使房地产市场再有太大的需求增量。今年上半年因预售许可标准提高而延迟开盘的新建商品住宅楼盘日后将增加上市量，供应会有所增加。随着房地产市场的整顿规范，房地产业的优胜劣汰，上海市具有相当规模和业绩的房地产企业，投资日渐理性、经营日趋成熟、定价日益合理，会积极采取降低房地产开发成本的措施。

　　中长期走势稳中略升

　　第三季度是上海新盘上市量较为集中的时段，憋足了劲的上海楼市爆发出惊人的活力，10月前后许多新盘竞相登场。开发商们盯牢“海外客”，寻找“改善户”，迎合“新人族”，为买家准备了各具特色的新盘。有关未来上海房价走势分析，专家、房地产开发商见仁见智，但几乎众口一词：稳中略升。

　　上海市财经大学房地产研究中心印方华教授指出，上海房产供求平衡，肯定不会跌，应该是稳步上升。从中长期看，由于房地产发展与宏观经济发展密切相关，受世界经济的发展放缓等因素影响，预计今年下半年至明年上半年，上海住宅供应量会增大，房价上涨幅度还将会明显放慢。他提出，上海房价现在是逐步走向正常，整体走势还是比较稳健合理的。以后如果供求关系控制得好，终将带动价格的稳中有升。因为上海楼盘的质量在不断提高，房价上涨并不是盲目涨价，而是优质优价。开发商们已经普遍认识到，不仅要提升房子本身的品质，还要通过提升配套的品质，以增加房产的附加值。张力房地产咨询有限公司张靖宗总经理还特别强调产品具有特殊性即个性化才能增加其附加值，比如黄浦江边独一无二的地段就使高价的世贸滨江花园受到市场追捧。

　　上海市住宅发展局王安石总经济师也如此预测，上海住宅的预售价格将会稳中略有升，但不可能大起大落。首先是上海有不断增长的需求，中国加入WTO以后，外商来沪投资会增多，上海的办公楼、商场和住房的需求量会很大，几年前过量的供应会逐步被消化，尤其是写字楼的供需关系会得到平衡。依附整体经济发展，今后市场对各类型房产的需求都会增加。所以从长远来看，房价是会往上走的。我国房地产界的权威人士、香港戴德梁行全球主席梁振英近期在上海表示，鉴于内地房产市场的供求越来越平衡，短期内房价的波动不会很大。一方面，随着政策的逐步开放，外来资本大量进入上海房地产业是顺理成章的。上海社科院房地产业研究中心的报告显示，整个九十年代，上海房地产市场吸引了大量外资。10年间外资受让上海土地所支付的资金约100亿美元，如将建设资金等费用计算在内，粗略估计外资项目投入的资金在2000亿元人民币左右。除了投入的巨资外，外资也带来了市场研究、规划设计、广告营销、企业管理等方面的全新理念，对上海房地产业的发展起到了极为重要的作用。

　　戴德梁行——泛城(中国)综合住宅服务部陈基强总经理表示，随着上海物业素质提高、置业者负担能力改善及置业人士投资观念渐趋理性，预期上海住宅售价在未来3年平均每年可有5%-10%的升幅。

　　从上海商品房交易成交情况上看，以往呈金字塔形分布，40万元以下的楼盘成交量最大，构成金字塔基部；今年，金字塔基部有所收缩，总价40万元至65万元的中上部价位逐渐膨胀，使整个房价分布呈现出锤形结构。市民购房能力的上升也将刺激房价上涨。

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