【本报讯】深圳目前的房价到底高不高？价格是怎样制定出来的？今后是升还是跌？有没有下调的空间？下调空间有多大？……

　　针对以上问题，记者采访了有关方面的专家，得出了以下一些结论：九成人认为房价过高；“二手地”是造成房地产开发成本居高不下的一个重要原因；未来3到5年，深圳房价下调空间不大；长远看，深圳房价将会上扬。

　　马凌 朱卫政

　　深圳目前房价高不高？

　　下面是两种截然相反的答案。答案之一：“高，实在是高”。

　　一位为买房看了无数楼盘的年轻人说：“深圳房价太高了，一般工薪阶层难以承受。算来算去，我可能要干一辈子才可能真正住上属于自己的房子。”调查表明，九成以上的人同意深圳房价过高的观点。

　　答案之二：“深圳房价不高”。

　　这是一些发展商持这种观点。深圳中城银浦公司总经理余小坚称：“深圳卖8000元／平方米的楼盘，在北京能卖出10000元／平方米以上的价格，更不用说同香港相比了。深圳房价谈不上高。”

　　商品房成本知多少？

　　无论房价如何制定，最终还是受开发成本的刚性影响，那么，深圳商品房的成本是如何构成的呢？

　　先看一看位于香蜜湖附近一个在售楼盘的成本构成表(参见附表)。

　　从表中可以看出，土地成本及税费(含隐形费用)占据了“半壁江山”。

　　就地价问题，曾在深圳市房地产业协会工作的韦廷绅曾做过深入研究。他认为，深圳房价高是毫无疑问的，造成这种局面的一个重要原因，就是目前在售或开发的楼盘大多源自“二手地”。

　　由于众所周知的原因，深圳不少企业所掌握的地或是历史用地，或是行政划拨用地。因资金问题或其他原因，这些企业没有能力开发房地产，于是将土地通过转手或合作开发的方式投入房地产市场，这种土地地价不会真正按成本计算，而是参照同区域内正常用地定价，从而导致地产商开发成本过高，往往均价在8000元／平方米左右才有获利空间。

　　房地产行业利润约15%

　　房地产利润问题很难用几句话概括出来。综合各方面人士的看法，深圳市房地产行业利润率约在15%左右。振业集团的工程师郑刚表示，现在深圳房地产利润并不很高，做得好的能达到20%，若能有10%的赚头就不错了，事实上亏损的也不少。他认为，高地价、高税费在深圳商品房价格构成中占重要的比重。

　　合理的房价是多少？

　　尽管研判深圳房价高低的标准很难确定，但西方国家对房价的成形认识值得我们参考。

　　认识一：住房消费占家庭消费总支出的4%至6%才是适宜的。

　　认识二：消费者能够接受的房价应该是年工资总额的6倍。

　　如果以这两种认识来考察深圳房价，无疑目前深圳房价过高。

　　地产界人士王永胜认为，某些楼盘在市场上遭到的冷遇就很能说明问题。以香蜜湖片区某楼盘为例，发展商以均价7000元／平方米入市，偏离市场接受程度，尽管销售近一年时间，才卖出三成。至于发展商的利润，王永胜介绍说，该楼盘发展商表示只要卖出65%就可保本。

　　附表：某销售楼盘成本构成

　　项目成本(元／m2)

　　一、土地成本1600

　　二、前期费用260

　　1、勘探及建筑设计45

　　2、临时水电15

　　3、市政配套及政府规费200

　　三、建安费及设备设施费2000

　　四、区内配套工程费用200

　　1、配套工程费200

　　五、项目期间费用500

　　1、不可预见费用100

　　2、管理费50

　　3、财务费50

　　4、营销推广费用170

　　5、策划及销售代理费用130

　　成本总价4550

　　销售均价6200

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