主持人：本报记者余美英

　　嘉宾：北京市政协城建委委员李晓林

　　万科集团董事长王石

　　华远集团总裁任志强

　　万通集团董事会主席冯仑

　　北京现代城总经理潘石屹

　　金地集团副总裁、北京金地总经理陈长春

　　北京安地房地产总经理张宝全

　　北京华润置地总经理郭钧

　　时间：2001年10月22日

　　本期嘉宾精彩观点

　　1、北京楼市持续三四年高速增长，现在出现一个盘整期是非常正常的。

　　2、就像吃饭一样，前段时间由于福利分房到房改个人购房，大家一下看到那么好吃的，就吃得快，吃得不挑食，但经过这么几年，大家见得多了，吃得也挑剔些、精细些了。

　　3、这次波动和以前那种房地产过热、泡沫引起的波动不一样，整个市场是健康的。我相信随着WTO的顺利进展，这段暂时的波动会很快过去，就像人走路一样，前一段时间走得急、走得过快，现在有点累了，想休息一会儿。歇一歇，也许下一阶段走得会更快。

　　4、没有疲软的楼盘，只有疲软的市场。换个角度来看，这也正好为发展商提供了一个非常好的调整时机。

　　5、消费者在期待的不是降价，而是令他们动心和喜欢的具有良好性价比的房子！

　　6、看看北京的房子，很多CBD、中关村等热点区域的楼盘一做就是大户型，一看就是奔着CEO去的，而一个企业也就一个CEO，剩下的你卖给谁？

　　7、在国外，大企业拿来做产品研究和开发的资金占企业支出的很大一部分，而在国内，就房地产行业而言，目前的状况是有钱做广告，有钱给销售人员发佣金，但在研究新产品上谁会拿出多少钱？

　　8、北京楼市要做的是培养消费者，让他们对市场充满信心。

　　针对不少楼盘反映的今年秋季楼盘销售普遍进入了低谷期的问题，本报于10月15日请北京数家楼盘销售负责人，就《房子为什么卖不动了》做了专题研讨。10月18日，对话见报后，在房地产业内引起了强烈反响，并纷纷发表看法，其中有“中国房地产三大巨头”之称的王石、任志强、冯仑，有京城著名开发商潘石屹、郭钧、张宝全、陈长春，有北京市政协城建委委员李晓林等人士。为此，本报就“房子为什么卖不动了”这个话题进行追踪，请这些权威人士再次发表看法，解说“房子为什么卖不动”。

　　北京楼市已持续三四年高速增长，现在出现一个盘整期是非常正常的

　　主持人：上一期“房子为什么卖不动”的话题进行了研讨10月18日刊发后,引起了社会各界的关注，各位老总怎么看？

　　任志强：从全国看，目前还没有出现住房消费大幅度下降的情况，可能北京受政治气候影响大，所以反应比较大。

　　冯仑：目前北京楼市的销售量是在减少，成交速度也在放慢，但有一点，各个价位的房子受到的影响程度是不一样的，得细分看问题。从我们监控的数据分析看，高档房和低档房受到的影响不是很大，中档房受的影响比较大。

　　王石：我记得申奥成功时，我从莫斯科回来的第二天就参加了你们关于奥运和房价的一个对话。现在北京楼市出现下降态势，正好应验了我当时说的——北京房价还有一个下调的空间。

　　张宝全：今年8月份以来，市场出现了下滑的趋势，说明北京房地产市场正在由期房销售向现房销售转型。

　　李晓林：以住宅为主角的本轮北京楼市的走势正在出现“钝化”。今年1-9月全市的房地产销售量为430.64万平方米，销售额为207.4亿元。与去年同期相比，增长率分别仅为18.7%和38.6%，与前几年间的递增率相比，增长势头明显衰减。

　　陈长春：有关调查显示，今年上半年的商品住宅销售形式相比去年同期有明显的回调。

　　潘石屹：从目前北京楼市的成交情况看，市场出现了下降是一个事实。但要以平常心面对这个变化，市场经济是呈曲线型的，不可能是永远往上升的。从北京楼市具体看，从1997年开始到2000年，北京楼市持续三四年高速上涨，现在出现一个盘整期是非常正常的。

　　最大的原因还是没有好楼盘，供应的房子不对路

　　主持人：按说，有申奥成功和WTO这两大利好因素，现阶段的北京楼市没有理由出现低谷盘整，出现这种现象的原因到底是什么？

　　冯仑：上期的对话中，嘉宾讲了一些观点，关于楼市和股市的关联，他们可能讲得少一点。目前比较低迷的股市对购房观望起了很大影响，影响了购房人的一些预期，使他们的理财方式有所调整。

　　另外，这段时间供应量放大，大家的选择性增强，也使成交速度放慢。就像吃饭一样，前段时间由福利分房一下过度到个人购房，大家一下涌进市场看到那么多好吃的，就吃得快，吃得不挑食，但经过这么几年的品尝，大家见得多了，自然就吃得挑剔些、精细些了。

　　任志强：首先，从市场反应看，我看最大的原因还是没有好的楼盘。从好的楼盘还是有好的销售业绩可以看出，你供应的房子不对路，就没人买。没有好的创造的话，就不会有好的需求。目前，大量非专业的新开发公司进入市场，在竞争和对比中，非专业化的开发商结果就比较差，这也是出现销售下降的一个原因。

　　第二，目前甲乙双方的纠纷很多也是原因之一。我个人认为这些纠纷多数是由于合同的不完全造成的，怪不得开发商，也怪不得购房人。

　　第三，是大家对未来的预期问题也影响了购买：一是政府平抑房价的做法影响了购房人对未来的信心，有人期待房价降价。实际上今年居民的可支配收入增长非常快，1到9月，北京市居民的可支配收入上升了8.4%，收入增加快，就出现了持币待购的现象。二是“9·11”事件对一部分人预期收入有影响。三是股市，买房人的好多额外收入来源于股市，而目前股市给大家带来的财富效应有了问题，自然就会影响购房。

　　第四，北京市场不好或比外地差，政策问题也是很大的原因。税费问题和上海差异越来越大，上海一个劲儿地减免，并且鼓励二级市场，而北京不是这样，如果北京市按上海的方法实行税费的话，购买力要翻一番。不是大家没钱，而是税费高、预期不好，大家不愿意去买。

　　王石：有两个因素不能不谈到：

　　一是股市，今年到目前为止，股市已经缩水5000个亿，而且从目前看，形式还不明朗，没有到低谷的迹象，即便是到了低谷，熊市还有一个维持期。这对购房人的影响是非常大的。

　　二是大城市之间的竞争：上海和北京房地产市场的竞争是存在的，目前很多大企业往上海搬迁也对北京楼市产生影响。

　　李晓林：市场走势发生钝化的成因是多方面的，但购买力不像人们估计得那么高是最基本的，也是决定性的。

　　开发建设成本居高难下；存量和二手房交易难；按揭条件的“名松”和“实紧”的效应等制约住宅市场持续大幅增长。加上“十五”开局、申奥成功、入世敲定等，而股票收入不佳等正面和负面因素对冲的结果最终导致今年下半年以来的市场升势减缓并出现了徘徊和犹豫。

　　张宝全：出现这种转型的原因：

　　一是老百姓的选择在向现房或准现房转。经过了几年的购买，北京的消费者越来越成熟，已经认识到期房消费就像网恋，虽然美，但美得虚幻，而且结果往往很糟糕的。世纪城卖得好就说明北京准现房销售已经被大家越来越多地认可。

　　二，金九银十没出现销售高潮，但也不乏卖得好的楼盘，这只是供需不对路而出现冷热现象。看看北京的房子，很多CBD、中关村等热点区域的楼盘一做就是大户型，一看就是奔着CEO去的，而一个企业也就一个CEO，剩下的你卖给谁？

　　潘石屹：为什么会出现盘整期？我看有下面几个方面：

　　第一，前几年，购买力得到了提前释放；

　　第二，申奥成功是未来七八年的事，WTO也是如此，这两个利好消息并不是一次性的机会，是一个长期的影响。

　　第三，盘整期也是市场优胜劣汰的表现：这种调整是对市场的一个调整，对非专业化房地产公司的一次清洗。

　　陈长春：我认为要从这样几个角度分析。

　　前几年爆发式的短期消费高潮过后，市场出现一定程度的回落本身是符合市场发展的节奏和规律的，这是2001年住宅销售形势不如去年的一个重要原因。

　　具体来说就是从发展商自身角度和从消费者的角度来看问题。目前的北京市场已经集中了本地的、全国其他地区的，甚至许多具有国际化背景的发展商。竞争格局的演变也是必然的。而另一方面因为竞争激烈了，消费者会慢慢走向成熟、理智，越来越多的客户会冷静地对更多的发展商和产品进行比较评估。

　　此外，当前确实还有一些因素影响了消费者的购房动机，导致出现一定程度的持币观望的心态。

　　郭钧：关于下半年销售趋缓的看法我不同意这样几个观点：1)买房人在等房子降价；2)因有些现房问题顾客不敢买房；3)需求没有增长，供应增长过快；4)经济形势造成购买力下降。我的分析是：

　　首先，不能以股市的规律看楼市，也不能以成熟楼市的规律看北京今天的楼市。必须对今天北京楼市有一个判断：市场化进程刚刚完成的市场初期；潜在需求十分旺盛；距离成熟市场(发展商、产品、消费者、社会管理者)尚待时日。在此判断基础上，对目前的一些项目销售不畅的情况应看作市场正常的调整。去年市场活跃及扩大是对市场化的反应，市场中的产品其实并没有真正改变，基本上仍是市场化之前的项目和产品型态。这些供应在市场变化后必须改变，发展商对产品的想像及设计必须改变原有模式。

　　消费者在期待的不是降价，而是令他们动心和喜欢的具有良好性价比的房子！供应虽有增长但有效供应却不足。没有令他们动心的性价比优越的产品，他们宁肯将就着住了！

　　北京楼市要做的也必须是先培养消费者，让他们对市场充满信心

　　主持人：这次调整是北京楼市应该出现的一个盘整期，但对大多数购房人来说，还是有心理影响的。这个调整期会维持多少时间？有什么对策？

　　任志强：如果不改变政策，又加上人们对未来预期差的话，我想会持续长一点的时间。关于对策，对开发商而言就是一定要提高市场的专业化程度，创造需求。对买房人而言，现在利率不是很高的时候买房还是合适的。此外，关于房价的问题，土地资源永远是越来越少，所以房价下降的可能不是很大。

　　冯仑：但这个波动是暂时的。从宏观经济看，目前北京乃至全国的宏观经济基本没什么问题，保持在7%的增长是没什么问题的。所以，这次波动和以前那种房地产过热、泡沫引起的波动不一样，整个房地产市场还是健康的、乐观的，只是出现了一个暂时的波动而已，就像人走路一样，因为前一段时间走得急，走得过快，现在有点累了，想休息一会儿，但这并不说明他走不动了。我相信随着年底WTO的顺利进展，这段暂时的波动会很快过去。

　　王石：根据市场的走势来定位产品是最大的应对方法。万科今年从1月到9月，销售额比去年同期增长140%，因为万科是跟着市场走的，所以万科在北京的销售没有出现问题。

　　张宝全：既然销售在向现房转移，那么，下一步，开发商必须通过管理来应对这种变化。此外，就是创新，不是伪创新，而是营造项目的差异性，创造无竞争的市场空间。

　　陈长春：上面谈到的因素共同催生了目前的观望气氛浓厚的销售市场。但是如果换个角度来看，这也为发展商提供了一个非常好的调整的时机。只有做好这种调整才会在将来的新的竞争格局中占据有利地位。从做好产品出发，深入细致地对目标市场进行研究，精确把握客户的需求，不断提升客户的生活品质和品位是根本的发展方向。在这个意义上，即使在疲软的市场上，也会有坚挺的产品。

　　潘石屹：说到对策，最重要的一点是培养购房人。消费者是市场的衣食父母，必须先培养消费者，树立购房人的信心。因此，开发商不要在一些地方斤斤计较，或坑蒙拐骗，致使购房人失去信心。这从中国的家电行业的发展历史就能看出来。小时候，全家省吃俭用买了台电视机，每天看的时候都特别小心翼翼，生怕给弄坏了，后来家电行业就出现了质量“三包”，所以我们的家电行业发展很快，和国际水平相当。市场的游戏规则是一样的，所以，北京楼市要做的也必须是先培养消费者，让他们对市场充满信心。

　　第二，要创新。市场没有创新，就会消亡并死掉，而相反，有创新就有活力。研究开发新产品是市场的种子。在国外，大企业拿来做产品研究和开发的资金占企业支出的很大一部分，而在国内，就房地产行业而言，目前的状况是有钱做广告，有钱给销售人员发佣金，但在研究新产品上谁会拿出多少钱？这是北京楼市和中国房地产市场都非常欠缺的一个方面。

　　郭钧：给发展商提出的任务便是如何提供性价比优越的产品，不要单纯追求卖高价，更多考虑客户的需求。我认为，性价比优越的产品只能通过有效降低土地成本的方法来实现，在适当的城市边缘区或新市镇，可以利用土地级差，提高建筑设计水准，并能给予较合理、较低的售价。当然这样的项目必须具有适当的规模和完善的配套。还有一点是，市场在分化，产品在演变，不要以固定的产品模式谈房价的涨落！

　　李晓林：市场走势“钝化”有两种可能的后果。如果把它当成预警信号，从控制供应量的增速上下功夫，有可能延缓阶段性风险过早过猛地发生，从而减轻各方面的损失；如果心怀侥幸，甚至熟视无睹，继续盲目过高地估量买方的实力，固执地加大开发投资，将会酿成严重的后果。

　　面对业已出现的“钝化”局面和巨大供应量压力，广大开发商该怎么办？无非是要自觉地进行调整和自控。在扩大内需的方针之下，更要自觉提高市场集约化的意识。广大消费者大可不必持币待跌，尤其是以自住为目的的消费者倒不如按照计划积极谨慎地为自己选购合适的住宅。(文字整理／本报记者余美英 摄影／张剑)

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