程杰/文

　　目前国内按揭住房保险在三个方面存在保险过度的问题。第一，保险金额过度，即不是以抵押房屋建筑价格或是消费者贷款金额的多少来确定投保金额标准。第二，保险期限过度，即要求住房财产保险的期限与贷款期限相同。第三，保险费率过度，即住房按揭保险在出险率极低的情况下却一直维持着较高的费率水平，存在“暴利”之嫌。

　　近年来，随着中国住房制度改革的不断深化和银行消费信贷业务的迅猛发展，住房按揭保险开始逐步走到我们的身边，它不仅让众多消费者潇洒圆了自己的“住房梦”，而且也有效地防范了银行的信贷风险。按理说这样一举两得的好事应叫好又叫座，理应得到贷款各方的欢迎，然而事实却并非如此。从住房按揭保险诞生的第一天起，消费者对它的不满之言就一直没有中断过，而且大有愈演愈烈之势，因为稍微有一点保险常识的消费者都可以清晰地看出，目前国内市场上的住房按揭保险可谓是“硬伤一大筐”：

　　险种匮乏，保障范围不够大。

　　一般而言，根据贷款买房过程中存在的不同风险因素，个人贷款购房业务至少需要三类风险保障：一是抵押住房的财产保险，主要保障房产遭受意外事故和自然灾害毁损的风险；二是贷款者的定期信用人寿保险，主要是在还贷期内贷款人因疾病或意外伤害而丧失工作能力或死亡的情况下，保证银行能安全收回贷款，贷款者的家人能继续居住；三是抵押贷款购房履约保证保险，主要是在当被担保人因为死亡、失业等约定原因无力还贷时，保险公司代其向银行清偿余债，同时行使追偿权，从抵押物中得到补偿或向投保人追回赔款。

　　以上三类险种特点各异，各保其险，共同组成一个完整的风险保障体系，作为一个成熟的住房保险市场可以说缺一不可。然而目前国内住房按揭保险市场上却只有抵押房屋财产保险一个险种。

　　保险过度，保险负担明显过重

　　有关专家指出，目前国内按揭住房保险在三个方面存在保险过度的问题，第一，保险金额过度，即不是以抵押房屋建筑价格或是消费者贷款金额的多少来确定投保金额标准，而是简单地采用商品房销售价格作为保险金额，大大超过了作为抵押品的房屋的实际保险价值，因为在商品房的销售价格中，土地使用的价格占了30%以上，而土地是几乎不存在风险的；第二，保险期限过度，即要求住房财产保险的期限与贷款期限相同，使得购买期房的消费者，在商品房还没有交付使用的时候，就不得不为那些建筑工地上的钢筋、水泥支付保险费了，同时，保险期限过度还存在重复保险的嫌疑；第三，保险费率过度，即住房按揭保险在出险率极低的情况下却一直维持着较高的费率水平，存在“暴利”之嫌。上述三种保险过度情况的存在，使得保险公司收取的保费与其承担的风险显得极不对称，并且大大增加了购房消费者的负担。

　　违规操作，难逃行业垄断之嫌

　　众所周知，作为向银行贷款购房的消费者，贷款人有权选择是否要购买住房按揭保险，也有权选择投保的保险公司和保费的支付方式，但在实际操作中却根本不是那么回事。

　　首先，消费者必须按照银行要求为房屋购买一份保险，否则就无法得到贷款，住房保险成了按揭贷款“毫无弹性的强制搭配商品”。

　　其次，由于银行和保险公司往往实行“联姻”，因此消费者根本无法自由选择保险公司，只能按照银行的意愿投保，一句话，进了哪家庙，就必须拜哪家的菩萨。第三，在保费交纳上，目前普遍实行一次性趸缴的“一刀切”方式，剥夺了消费者逐年交费的选择权，虽然趸缴方式可以获得一定的折扣，但却增加了消费者即期付款的压力。

　　上述建立在银保双方联手控制基础上的行为，不仅排斥了其他经营者的公平竞争，也使保险行业失去了应有的服务质量和水平，因此难逃“不正当竞争”和“垄断”之嫌。今年5月份，北京市工商局在开展垄断行业专项整顿的活动中，就将“住房公积金管理部门或商业银行联合强制贷款人购买不必要的保险”列入了整顿范围。

　　条款僵化，权益保障不够合理。

　　根据目前国内实行的个人住房按揭保险的条款，一旦发生保险赔偿，银行将是第一受益人，而贷款买房者是第二受益人。这意味着购买保险者并不是保险的最大受益者，如果在贷款初期房屋发生事故，保险公司的赔款将首先赔付给银行，而投保人却只能作为第二受益人享受剩余的保险权益。加上已经抵押给银行的房屋和大大超出规定标准的代理手续费，不难看出，银行才是住房按揭保险的最大受益者。

　　此外，据《财产保险综合险条款》的规定，保险公司负责赔偿的情况包括火灾、爆炸、雷击、暴雨、洪水、台风、暴风、龙卷风、雪灾、雹灾、冰凌、泥石流、崖崩、突发性滑坡、地面下陷下沉、飞行物体及其他空中运行物坠落等。说实话，上述风险发生的概率都是微乎其微的，但保险公司制定了费率却丝毫不低。以北京为例，除了火灾和天冷水管爆裂以外，这些特殊情况一般来说很少出现，而北京人最担心的地震，却不包括在保险责任之内，因此，保险人的权益实在是小得可怜。

　　许多媒体和业内人士纷纷撰文，历数国内住房按揭保险的种种弊端，可以说，国内的住房按揭保险市场几乎就快走到穷途末路了。幸运的是，国内各家银行和保险公司都已经看到了这一点，目前各地的个人住房抵押贷款保险已经在悄悄地发生着可喜的变化了。

　　从今年6月开始，住房按揭保险在杭州率先开始“变脸”，中保杭州市分公司、太平洋保险公司杭州分公司先后调整了住房按揭保险的保险费率和责任范围，以一套40万元总价的商品房为例，如果贷20年期的房款，消费者所需要承担的保费已经由原先的4800元降到目前的3600元，整整下降了25%。并且，调整后的保险条款还同时规定，借款人若死亡或伤残，保险公司都将按一定标准承担还贷保险责任。

　　在北京，从8月1日起，太平洋保险公司北京分公司将停办原来的个人住房保险，同时实行新开发的个人抵押商品住房保险。据介绍，新的个人抵押商品住房保险平均费率有所下调，新险种不仅包括财产损失险，还包括还贷保证保险，其中财产损失险包括房屋和室内财产，而在保险期限上，也废除了以前严格与贷款期限一致的规定，改为贷款人入住之后才开始交保险费。

　　就在日前，武汉的人保、平安、太平洋三家财险公司也都证实，近期均对房贷险办法作了调整，投保人既可以按抵押房屋的总房价来投保，也可按照贷款金额来投保。

　　另外，上海目前也正在审议新的个人住房保险改革方案，据悉新方案将原来根据住房价格制订保费改为由消费者的贷款余额来决定，如果贷款余额逐年下降，保险公司将计算利息因素，同步下降保费；同时调整中的保险条款在保险责任中，还增加了还贷保证保险，如果被投保人在保险期限内因意外伤害事故导致死亡或者伤残，而丧失全部或部分还贷能力，由保险公司按规定的偿付比例承担被保险人贷款余额本金的全部或部分还贷责任。

　　针对各地银行和保险公司纷纷对住房按揭保险作出的调整，一些有识之士指出，随着中国入世的临近，许多海外银行保险大亨们都已虎视眈眈地等在了门口，而打入住房贷款及其保险这个大市场当然是它们的重点目标之一。面临即将到来的风雨，银行和保险公司能够以积极的姿态未雨绸缪，采取措施来解决住房按揭保险市场上存在的种种问题可以说是一步“穷则变，变则通”的好棋，这不仅代表了广大消费者的期盼和利益，而且也是民族银行保险业实现持续健康发展的必需。

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