最近一段时间，全国的房地产市场呈现出一片繁荣的局面，如果把房地产市场比做股市的话，是否意味着房地产市场正处于牛市呢？还有人担心房地产市场有点过热，甚至有人担心泡沫的出现……就这些问题，中央电视台中国房产报道栏目10月2日和4日以特别节目的形式，专访了房地产业界的三位资深人士，他们分别是万科集团董事长王石、上海房地局局长蔡育天、华远集团总裁任志强。

　　-如果把楼市比做股市，中国房地产目前处在牛市还是熊市

　　记者：如果把房地产市场比做股市的话，您认为目前的房地产发展是处于牛市、还是熊市的状态？

　　王石：当然我认为是牛市，而且这个牛市会持续时间比较长。

　　蔡育天：我认为是牛市，而且这个“牛”是说整个房地产业进入了新一轮的发展周期。

　　任志强：我个人认为，现在房地产市场是一个刚刚开始的过程，既不是牛市也不是熊市。只能对前一段时间，曾经有过低潮的情况看，现在是一个平稳上升的过程。

　　记者：那么您认为这个牛市会维持多久呢？

　　王石：应该是15年到20年吧，房地产行业和人均GDP(国民生产总值)是相关的。当人均GDP达到4000美金的时候，房地产市场就进入稳定持续的高速增长期。目前上海、深圳人均GDP已经达到4000美金以上，但广州、北京等城市人均GDP才3000多美金，其他很多城市基本上还都在1400-1500美金，所以中国房地产市场的增长仅仅是开始，这种情况一直会持续到人均GDP达到7000美金的时候。

　　任志强：从中国居民的住房水平看，和世界的差距还很大。按照2000年的统计数字看，国内人均居住面积不到10平方米，按建筑平米算的话，最多不到20平方米，而美国人均居住面积早在八十年代就已经超过了45平方米，大多数发达国家人均居住面积也维持在35到45平方米之间。我们如果要追上并达到目前发达国家的平均人均居住水平的话，可能还要努力30年。

　　蔡育天：现在上海市房地产业的增加值占国民经济的5.3%，到“十五”期末，我们估计将占国民经济生产总值7%以上。现在我们拉动经济是靠投资和消费，而房地产行业，现在还是投资大于消费，我们想一点点把投资和消费并举，达到消费大于投资。

　　-房价涨落不能笼统地说，而应该把高、中、低档住宅分开看

　　记者：按照您刚才来讲，房地产市场的走势是向上的，也就是说价格和产品的供需都会呈现一个很明显的增长幅度，但是您也曾说过，北京的房价有下降的空间，为什么呢？

　　王石：北京楼市今年进入高速增长阶段，实际上并不是高档的价位和中档的价位的房子的房价涨上去了，而是原来提供的福利房、微利房供应数量少了，把平均价格拉了上去。所以如果细分析一下，我相信如果市场再更多地提供中档、低档的产品，中档价位的房子还是有一个下降的空间。

　　任志强：我觉得现在我们的房价并不是很高，但是官方一直认为北京的房价较高，其实这是没有把居住人群分成不同的类别来看，而是要求最低收入者和最高收入者同样到商品市场购买住房。假定我们把50%以下的中低收入者刨掉，用上面一段高收入去计算我们现在的住房收入比的话，应该说北京的房价收入比不是很高。

　　蔡育天：现在我在做分析，就是这个价位的话，不能笼统地说整体房价提高多少，我感觉政府对房价重视关心是必要的，但最重要的是分析本地市民当中的普通老百姓的住宅消费。看这个价位怎么样，我感觉比分析整体价位还要重要，所以我建议，做房地产市场价格分析的话，最好是高档的、中档的、低档分别看。而其中关键是中档价位的房子，比方说百分之八十的上海市民是中档的消费，这一块的价格不上，市民就对消费缺乏信心；这一块上得太快，需求和承受力脱节的话，就可能带来其他的问题，所以这一块是最敏感、最重要的，这一块的价格把稳了后，整个市场就没问题了。

　　-上海每平方米2500到4000元的楼盘占主体，而北京却是4000到每平方米6000元的楼盘较多，产生这种差距的原因是什么

　　记者：从一个统计的数字来看，好像在上海整个房价是中档价位占主体，就是每平方米2500到4000元的楼盘占了大约50%左右，那么这个比例是不是应该说比较合适呢？

　　蔡育天：我感觉结构还是可以的，主要是上海前几年实施了一个政策，就是公房出售这一块给百姓一个实惠，所以现在每个人手里几乎都有一套房屋，如果他想改善居住环境，就可以把这个房屋卖掉，可能能拿到三四十万元钱，然后再做银行贷款，就又能拿几十万元，然后自己再掏一点钱，就能买得起新房了。还有，上海的房地产税费是最低的。所以，在上海，现在已经形成梯级消费。

　　记者：在北京却是4000-6000元左右的楼盘比较多，那么这种差距您认为原因是什么？

　　王石：它形成这个差别除了说城市的特性不同之外，很重要的还有一点：北京市场没有充分放开，只要它充分放开，可提供各种选择，它的价格应该是会调下来的。

　　任志强：假定6000元以上价位的房子占多数的话，那就是说明这个市场是存在的，这个市场需求是最大的。

　　记者：那么也就是说，在未来的几年当中，您认为高价位的楼盘仍然有很大的增长空间吗？

　　任志强：从我们现在销售的房屋的情况看这个空间还很大很大。

　　-北京有60%到70%的普通老百姓还在持币待购，对北京楼市有什么影响

　　记者：有人说在北京目前有60%到70%普通的老百姓仍然持币待购，那么对这个现象您是怎么看的？

　　任志强：我不认为我需要去研究持币待购，因为现在从北京市场供应情况看，不持币待购的人在市场上也有很大的支持能力，虽然市场的需求量很大，但是恰恰不是在市场供应的范围之内，应该讨论的问题是把那一千元钱、两千元钱的房子搁到社会保障体系里去调控，所以我在市场讨论的时候从来不考虑经济适用房的问题，因为它是政府特定的一种东西，就像当年凭票买鸡蛋一样，是一个特殊产品，它不能算是真正的商品房。

　　-有人担心局部地区会出现房地产泡沫，应该怎么看这个问题

　　记者：现在有人担心局部地区会出现泡沫，那么您是怎么看的？

　　任志强：我不认为它是泡沫，泡沫的一个很大基础就是大部分人购买房子是用于再转让，而不是自己直接使用或者出租，这种时候最容易产生泡沫。假定我们的需求是实实在在的需求，购买者买了自己住或用来出租，而不是为了今天买、明天卖，就不会有泡沫问题。

　　王石：我们再看看1992年、1993年的情况，那时全国形成房地产热，它和2001年相比，有几个典型的差别：第一，1992年的房地产市场还是以福利房为主，并不是体现在货币上，这是市场的主流；而现在是什么市场呢，现在是商品化的市场；第二，再看发展商，当年海南岛曾出现这种情况，有人拿200万定金签下一块地后，他会在一个礼拜内转手出去，中间的差价就赢得了6000万元到8000万元的利润。当时就是这样的神话，大家都在击鼓传花地传，自然房价就往上升，就很明显地形成了这个泡沫经济。

　　记者：那么1992年、1993年出现的所谓泡沫或者虚热的现象，您认为问题主要出在哪里呢？

　　蔡育天：都没经验，一改革开放，大量的投资商就进来，消费者说实在的，当时也不是以本地为主，很少数是本地的，所以从结构上来说，从消费的群体来说，从整个政策环境来说，都是像一个小孩。

　　-北京和上海的市场环境区别在哪

　　记者：那么您觉得北京跟上海相比，市场环境有哪些不同呢？

　　任志强：我可以肯定地说，上海市场化程度要比北京或者其他城市要好得多。这点从上海政府的开明程度就可以明显地看到。上海把所有的内销房、外销房、划拨土地用房、经济适用房和拆迁房，都合并为一种房，在产权制度上、在供应对象上、在交易方式上，在各个方面上都市场化，所以在土地的出让和拍卖上也可以会采取一种市场化行为，而不是完全垄断的非市场的政府行为的一种做法。

　　王石：我们来看看政府的调控力度。上海是在市场充分开发下的宏观调控，北京是在市场不充分开发下的宏观调控，这两个调控的力度都是非常强的，这两个政府的特点也都非常强，但是强的差别在于一个是市场充分开放，一个是市场不充分开放。

　　任志强：一个市场充分开放、不充分开放的区别在于什么地方？市场如果充分开放，这个市场就比较容易进去；如果不充分开放，进这个市场的门槛就比较高。显然你进入北京市场跟进入上海市场是两个完全不同的概念，比如说你拿了2000万元到上海投资那是很容易的事情，但是你要进入北京市场，你可能东南西北都找不到，因为市场并没有开放。可以举个例子，上海大概有3000多家房地产公司，北京1999年只有400多家，2000年和2001年高速增长也就1000多家，说明北京市的门槛远远高于上海市门槛，外地企业要到北京注册是很困难的，而上海市政府是敞开大门欢迎你，各个省市的乡镇企业到我这儿变成上海企业来注册。

　　蔡育天：我感觉整个市场机制运行过程当中，核心问题是公平、公开、公正。政府就做两件事，第一件事就是培育这个市场，通过立法去完善法规，严格立法，把这个市场的秩序维持好，另外一块就是对我们现在最低收入的、又是住房最困难的群体，政府对他们要负责任，比方说廉租屋这一块要把它做好，也就是说不仅要降低开发商进入房地产市场的门槛，同时还要降低老百姓进入房地产市场的门槛。

　　-供稿/中央电视台第二套节目信息部

　　《中国房产报道》栏目田军王娅丽

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