□帷幄

　　一、估价误差。不同的估价师对同宗物业的估价结果可能存在5%的误差。据国外的一些研究机构的调查结果表明，在操作中，这种误差甚至超过了5%。这一判断差异不仅影响了物业的收益水平，甚至决定了物业投资预期收益目标的判断。此外，房地产交易并不频繁，而且每笔交易的过程都很漫长，对资本判断的误差很难马上得到市场的检验，这也导致了物 业资本价值的不确定性。

　　二、市场影响。对资本价值的判断通常是对物业公开市场价值的估计，但公开市场实际上是个理论概念，在实际交易过程中，很难满足公开市场定义中的各种架式前提。

　　三、政府法律和财政政策方面的影响。政府法律和财政政策的影响，有时是可以预期的，但并不表示就没有风险存在。因为即使是政策自身也会随着国际市场、国内市场的实际情况进行相应的调整。

　　四、宏观经济形势。宏观经济形势的变化对需求市场有很大影响，这种影响可能是新的发展趋势对某一地段、某一类型物业有很大影响。当然，也可能是经济衰退导致市场的萎缩或是局部市场的萎缩。

　　五、功能。功能对物业的影响很难判断。比如说智能化、大厅小卧甚至更超前的户型设计、以人为本等都是现在很时髦的话题，但是在较好地段即使是七八十年代设计的“压抑了人性”的老式二手房，市场认同度一样很高。

　　六、通货因素。通货膨胀、紧缩都会影响对收益的判断，物业收益预期的变化直接会影响房地产资本价值的判断。

　　七、法律风险。法律风险最大的可能性出在产权、合法等问题上。在很多情况下，物业的合法性并不是检验五证那么简单的事情。

　　八、工程质量。

　　九、后期的维护管理。有些物业特别是写字楼、商住公寓设备配置很好，但由于后期管理不力，维修资金不足，一般在5-10年后便会出现不同程度的贬值。

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