本报记者刘树铎

　　许多人感到现在买房左右为难，尤其是工薪族。

　　人们最“牵挂”的是买房时机。在北京申奥成功、中国加入WTO等利好消息的背景下，有的人盘算，一旦买了房子，万一价格降下来岂不亏了？有的人担心，如果现在不买，假如 价格真的涨上去了，那不也亏了？

　　就要放长假了，许多家庭可能要趁这个机会去看看楼盘，或者静下心来思考一下到底买还是不买房子，为此，本报组织了这组文章，请有关专家从不同角度发表自己的看法，读者供参考。

　　何绍一:

　　合适的住房最重要

　　主要观点:在三种情况要买房子，急需住房、经济条件许可和选中了合适的房子，这三种条件只要具备了一种就可买房，但最重要的是找到合适的住房

　　在什么情况下买房、什么情况下不买房？我的看法是，个人买房不外乎两种用途，一种是个人居住，一种是出租，对个人居住来讲，什么条件下应该买房呢？我想有三个条件。第一、亟需增加住房，或者亟需改善住房条件。第二、在经济条件许可的情况下，有条件买房。第三、能够找到合适的房子。具备这三个条件中的任一个条件，就应该去买房了。

　　从另外一个角度来说，假如具备了这三个条件，那么，现在买房，到底合算不合算呢？价格是看涨还是看落呢？这个问题怎么看，我的看法是，现在房地产总的趋势是平稳发展中稍有上升，但不会有什么大起大落，上升的原因是现在买房子的人多了，为什么呢？一个是北京的旧房改造，大量的拆迁户需要住房，另一个是现在人们的收入水平确实提高了，购买力也就提高了，虽然现在报道说价格上涨得很快，但我认为总的还是比较趋于平稳，即使有浮动也不会很大。

　　那么价格到底是看涨还是看落呢？我的看法是，有涨有落，但不会大涨大落。所以说，如果具备上面三个条件，就买。在这三者之中，合适的住房最重要，没找到合适的，即使暂时缺房子，或者目前有能力买房子，也不要急于买，什么样的房子算是合适呢？无非是地点、价格、面积和房屋的质量等几方面，还有环境的问题，环境包括大环境和小环境，大环境是房子周边的环境，小环境是房屋内部的环境，如果大环境好，小环境不好，这是容易改善的；如果大环境不好，小环境好，这就不容易改善。还有一个是功能要齐全，供气、供热、上水、下水、电灯、电话等，这是中低收入者最起码的标准。另外，买房时还要看五证是否齐全，关键是销售许可证，此外还有物业管理，包括收费、服务等指标。

　　总的来说，只要房子合适，那该买还是要买，价格虽然要考虑，但在价格不会大起大落的情况下，价格就不是重要的因素.

　　曾劲:

　　现在房价正处波峰期

　　主要观点：如果是个人居住，什么时候缺就什么时候买，如果是出租，要分两类，商务性出租，必须选好区位，普通住房出租，还是谨慎为好

　　买房的核心问题，其实就是价格的走势问题，价格往上涨，那肯定是现在入市，价格往下跌，那就要等一等。

　　从北京房地产的现状来说，应该说是很不错的，从成交量和价格上来看，这两者的匹配是最好的，但是具体分析，量的增长要大于价格的增长，量又分为两块，一个是供给，一个是需求，虽然今年上半年出现了短期的需求量大于供给量的情况，但从每年2000万平方米的建筑开复工面积来说，将来的供给量仍然是很大的，北京商品房的需求量，1998年是200多万平方米，1999年是300多万平方米，2000年是400多万平方米，但是供给量和需求量都远远大于这个指标，据官方统计，北京商品住宅的竣工量每年在800万平方米左右，但加上各种住宅，实际竣工量要在1500万平方米左右，这个量短期内不会形成市场压力。从价格来看，目前平均价格在4500元左右，这个价格应该说是真实的，这个价格比全国平均水平高了一倍。

　　那么，价格会不会回落，什么时间回落，是不是还会涨？我的感觉是，从短期来看，价格回落的可能性不是很大，但从长期来看，价格是一定要回落的，因为价格总是围绕着物品本身的规律来波动的，不可能永远偏离物品本身的价值，涨到一定的程度时是一定要回调的，关键是怎样判断时间，有一点可以肯定的是，1-2年内，房价不会有什么大起大落。

　　我认为，从置业的角度，应该分成两类，要看老百姓购房的目的是什么，是为了投资，还是为了居住？如果是为了居住，什么时候缺房子，就应该什么时候买房子。如果是用于投资，也分成两类，商务性的出租，就要选择区位，普通住房的出租，还是要小心一点。

　　我分析，北京的房地产市场现在正处于波峰的位置，什么时候到达波谷呢？北京房地产的周期大约是5-6年左右，按照这个规律，5-6年以后，可能会有一个低潮，那个时候价格可能会下降。

　　倪鹏飞：

　　未来房价是高的更高，低的更低

　　主要观点：中高档住房价格将上升，中低档住房价格将下降，看准了这一点，买不买房就心中有数了

　　房地产市场价格的总体判断应建立在细分市场价格的基础之上，对市场进行细分，无论是对政府调控部门、开发商或不同阶层的消费者都更有实际意义。根据经济理论：直接决定住房价格的是住房供给、住房需求和住房成本三大因素。如果把住房分为高、中、低三档，再缕析影响三档住房供给、需求和成本的现实及未来因素，我们形成一个基本判断：则未来几年住房价格尤其是在北京地区，高档房价格将更高，低档房价格将更低，中档房价格向两端分化，总体价格水平变动不大。

　　先看高档房：首先，目前的高档房都对区位和环境提出了很高的要求，而最好和较好的地段、环境总是稀缺的，从好地段、好环境意义上说，土地及高档房的供给是有限的。其次，从需求上看，最近的调查显示北京高档住房购买对象：外企、合资性质企业人员占到了被调查人数的42.1%；民营、私营、合作经营性质企业人员占到了被调查人数的37%。中国经济的持续增长，新富裕阶层的发展和壮大，扩大了对高档房的需求；中国加入WTO，跨国公司对中国进驻，在增加对工业和商用楼房需求的同时，也扩大了对高档住房的需求。对北京还有两个刺激需求的因素，一是奥运因素，奥运的巨大商机和利好无疑会刺激高档住房的需求；二是首都因素，政治、文化、信息中心还将继续吸引全国甚至海外的巨商大贾、富贵阶层来北京置业。再次，随着高档房功能智能化和多样化，装修高级化，以及开发商广告费用和前期费用增加，高档房的成本将进一步上升，当然政府取消有关税费，规范管理服务、简化办事手续等将节约成本，但相对房价的总成本，这个节约是有限的。综合地看，未来高档房特别在北京等大城市将继续稳健上涨。

　　再看低档房，目前经济适用房和低价商品房的价格很接近，我们把区位环境较差、价格较低的新旧住房统称为低档房。第一，供给方面。低档房对区位、环境的要求比较低；各地尤其是北京加大了基础设施的投资，大片的城乡结合部甚至更远的郊区、卫星城将很快实现七通一平，大片的土地迅速地规划成住宅；各地政府特别是北京等房价较高城市的政府将扩大经济适用房建设和供应的数量；北京等城市开发商大量投资于中低档住房将陆续上市；尤其是住房制度改革后，旧房市场最终要启动和发展。总之，未来低档房的供给量是比较大的。第二，需求方面。工薪阶层和中低收入者是低档房的需求主体，因此，随着中国经济增长、入世等居民对低档房的需求量是非常大的。第三，成本方面。交通通讯等基础设施的大规模建设，使城乡结合部的土地成为住宅用地，这里的土地比较廉价，而政府取消有关税费，规范管理服务、简化办事手续等将节约成本，对降低房价总成本有重要影响。综合分析，低档房价变动主要取决于供求，对照其他商品市场变化，中国住房过剩的时代也将很快来临。针对北京而言，城乡结合部、郊区、卫星城等经济适用房和商品房的大量推出，旧房市场的逐步启动，将使低档房价格下降。

　　最后看中档房，现实及未来因素对中档住房供给、需求和成本的影响都是中性的，但是，中间消费者群体将向低和高两档住房的消费分化。因此，中高档住房价格将上升，而中低档住房价格将下降。

　　综合分析，高档房量小，但价格变化明显；低档房量比较大，加上住房长期内有自然升值的特点，最近几年住房总体价格水平变动不会太大，北京变动的空间更小。

　　王佩民:

　　现在买房正当时

　　主要观点:受种种因素的影响，受需求的拉动，未来房价肯定是要上扬的，所以现在是老百姓买房的最好时机

　　现在买房是不是最好的时机?那就要看价格是不是最低的时候,要看在未来一段时间价格走势,是上扬,还是下跌?

　　决定价格,就要看房地产的供求关系,供大于求,价格下跌,求大于供,价格上扬,这是经济理论最基本的知识，我认为，就目前来讲，是老百姓买房的最好时机，为什么这么说？我从三个方面来分析这个问题。

　　第一、申奥影响。申奥成功，北京将有1800亿元投放到市场上，这将引起方方面面的连锁变化。基础设施的建设，势必增加就业，再加上北京旧城区需要拆迁，这就构成了潜在的房地产需求。全中国、甚至全世界的人都在看好7年后的北京，这将形成巨大的移民潮，这又是一个潜在的房地产需求。

　　第二、入世的影响。加入WTO后，金融将对外开放，国外的资金长驱直入，因为房地产是高利润的行业，大量资金将进入房地产业，这将促进房地产业的飞速发展。

　　第三、现在老百姓买房子已经不仅仅是住，许多老百姓已经把买房子当成了投资行为，投资房地产正在变成老百姓除了买股票之外的另一个投资途径，事实上，买房出租，不仅低投入，而且高回报，这样，商品房又构成了一个潜在的需求。

　　以上说明，对商品房的需求，使得房地产的价格只能上扬，所以现在应该是买房的最好时机。

　　但是，选择商品房，不能仅仅看价格，更要看品质，建筑结构，建筑设施，功能布局，周边环境，以及开发商的实力、信用和资质。

　　张宏:

　　关键是看财力和需要

　　主要观点:根据自己的情况设计合理的投资计划，最好请专家咨询，包括律师、评估师等，以降低风险

　　对目前是否是入市购房好时机问题，我认为应当从目前北京楼市的发展前景和趋势、购房者自身的消费能力和市场景气周期等多个角度去分析。我认为，北京楼市的不完善，使购房者入市信心受到抑制。

　　从居住需求的角度，北京市的房价过高，抑制了购买需求。首先从房价和个人年收入的比例来说，北京的“房价收入比”远远高于合理水平。国际标准的“房价收入比”是4-6∶1；北京目前的房价收入比”是17—23∶1；上海是9—11∶1，深圳是8—10∶1。北京目前的商品房平均价格是4771元每平方米，在全国是最高的，高出第二名上海市每平方米1500元，而上海平均人均可支配收入却高与北京，可见北京的楼市目前存在不合理的因素，高房价抑制了消费者购买能力，绝大多数购房者只能望房兴叹，不是不想买，而是买不起。

　　其次从衡量入市信心的指标，“供平过租”的角度分析，北京楼市又呈现不规则的现象，但反映购房者信心情况。根据“供平过租”的理论，当购买商品房的按揭贷款月还款额低于所购同档次商品房的月租金的时候，市场购买力将呈现旺盛的现象，购房者的入市信心将大大加强。而北京楼市目前的情况是同一档次的房屋月租金的收入远高与贷款的还款金额，置业投资的回报率相当可观，房屋出租的年回报率在10%以上，而目前贷款的利息率是年息4%，差额回报是6%，而目前的存款利息才2.25%，回报率相当诱人。通常在租金回报大于还款额时，购房需求会相当踊跃的，而与北京市场目前的市场情况联系，可以得出的结论是市场空间是巨大的，但由于房价过高，需求受到抑制。

　　造成这种购买力受压制的愿意是多方面的，有土地市场的原因，有经济适用房建设的问题，也有北京楼市自身特点的因素，抛开其他因素不谈，其中很重要的一个原因是北京的房地产多级市场机制没有发挥作用，房地产二级市场还没有完全建立，已购公房不能上市交易，压制了市场供给和消费能力，房地产市场不畅通影响了购房者的入市信心。

　　楼市是多层次的，北京市场现在还有一部分购房投资者是持币待购，但苦于目前北京楼市说来说去就是简约板楼、欧陆风情、TOWNHOUSE等几个品种，商品房投资品种非常单一，投资选择余地小，满足不了置业投资的需要；而且房屋质量问题经常暴光，逾期交房，开发商违约的现象经常出现，打击了投资者的购房热情。在楼盘建设开发方面显示出北京房地产开发商和南方大城市房地产开发商的实力差距，包括开发观念、开发管理和物业服务、园林等各个方面都有北京学习的地方。以深圳的楼盘为例，深圳的楼盘品质比北京的楼盘要好很多，但房价却比北京的低，“低性能价格比”和高房价使很多投资者观望，甚至打消了投资意向。而市场服务的不到位造成了市场开发不够，购房者有钱没地化。至于原因我认为很关键的因素是北京的土地价格高，抬高了开发成本。

　　有关买房的时机，我认为最主要的是根据个人财力情况和需要而定，因为除非大的市场环境发生变化，不然对个人投资者的影响是不大的；而且市场是动态的，个人投资是可以变现、流通、置换。我的投资建议是，在根据自己的情况设计合理的投资计划后，最好请专家咨询，包括律师，评估师等，以降低风险。

　　从整个行业周期来讲，房地产业周期性很强，景气周期一般为6至7年。我国房地产业从1993年高速发展，到1997年跌入低谷，再进入1998、1999年低水平波动，己有6年的时间，目前房地产业正进入新一轮发展周期的上升期。“国房景气指数”显示2000年的总体景气水平明显高于1999年，今年上半年又高于去年同期。房地产投资有句俚语叫“买涨不买跌”，升值、保值是房地产投资的特征。根据目前国内房地产的发展形势可以判断，我国的房地产领域正处在上升的势头。根据市场发展规律，当一国人均GDP达到800美元时房地产市场将进入黄金发展期，而目前北京的人均GDP已经达到了2700美元。商品的价格从长期来看会由市场的供求情况决定，北京市供求两旺的市场情况决定北京的房价将想合理的方向发展。

　　公衍奎:

　　普通消费者应慎重“入市”

　　主要观点:由于土地资源的稀缺性及房地产的不可移动性决定了每一项目、每套住宅都是唯一的，只要这各项目、这套住宅对你合适，还是应当“该出手时就出手”

　　对收入不是特别高，购房用于自住的普通消费者来说，购房可以说是一件“终身大事”，需要从方方面面考察、比较、判断，“入市”时机更是许多人关注的问题。“入市”时机的选择有宏观经济面的，也可以指微观项目方面的，在还没有具体区位、价格、甚至项目意向时，宏观面的分析是主要的。楼市与股市近似，投资者都有一种“买涨不买跌”的心态，其实这种投资并非理性，只有把握时机，在市场“见底”时进入，才能够“一本万利”。

　　以北京房地产市场为例，可以从一下几方面判断目前宏观经济面“入市”时机。

　　1、供应：从今年前8个月的统计数据看，商品住宅施工面积、新开工面积等指标同比增长迅速，增长幅度分别高达50.86%、103.35%，这预示着1到2年内市场上供应量将大幅度上升；从供应结构来看，由于4环开通，5环修建，以及高速路、轨道交通等辐射影响，大量郊区土地逐渐具备了开发条件，目前东坝、酒仙桥、北苑、沙河等多个地方都可能有大盘出现，市场供应重心有望向中低价位靠拢。供应量加大，同时会使竞争加剧，有利于促进开发商成熟，促进市场成熟。

　　2、市场成熟程度：北京房地产市场虽然已经有了长足发展，但交易手续仍然比较繁复，税费也比较高；另外，由于开发商也还不够成熟或存在短视行为，政府部门监管也并非十分到位，消费者对商品房质量、广告、交房等各方面投诉也一直居高不下。

　　3、政策：现在政府明确将住房产业作为支柱性产业来发展，并从住房制度改革、金融等等多方面鼓励个人住房消费。但目前北京市在税费、政府服务职能等多方面尚需努力，住房二、三级市场也还需要进一步完善开放。

　　4、经济环境：中国即将加入WTO，这不但会为企业带来机遇与竞争，对政府管理部门也应当是一项挑战，熟悉国际制度、规范管理服务，必将提上日程。这对房地产市场来说，也是重大利好。北京市申办奥运成功，巨额资金将投入到基础建设当中，这不但会改善市民生活，也会为房地产开发创造基础条件。但加入WTO以及申奥成功并不会带来需求的急剧增长，对市场的影响将是长期、渐进的。

　　最近商品房价格虽然还在继续上升，但随竞争的加剧，必将进入一个短暂的调整期，其实现在许多项目打折与变相赠送已经显漏了这一苗头。由于受宏观经济面方面利好不断，以及市政设施日益完善、项目质量逐步提高等等因素作用，这一调整期不会太长，而且幅度也不会太大。由于明年市场供应将放大，市场竞争将会更激烈，消费者必将从中获益。市场成熟、政策完善等等虽然不会是短期内能够完成的，但总会逐步提高，从全国各地发展状况比较，以及整个经济发展情况判断，明年市场与政策都将有很大改善。从这一角度看，明年年底市场有望筑底反弹，应是消费者“入市”时机。明年以后，在政策、经济环境等多方面作用下，在经过短暂调整后，市场将进入稳步上升通道。

　　当然，选择“入市”时机，最重要的还是要考虑消费者个人情况，要从中观环境、微观项目多方面考察。由于土地资源的稀缺性及房地产的不可移动性决定了每一项目、每套住宅都是唯一的，只要这各项目、这套住宅对你合适，还是应当“该出手时就出手”。

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