从去年到现在,楼市可以说是红红火火,开发商们乐开了怀。但是在这一片繁荣的背后,有一个现象逐渐显现出来,并且越来越明显。
在目前的房地产市场上,由于利润率的驱动,主力产品的价位都在几十万元以上,超过百万的也很多,但作为普通市民来讲,他们的需求却锁定在总价20万以下的房子。
供求于是出现了这样的矛盾:价位高的房子供大于求,价位低的房子供不应求。应该说,这个结构性的供需矛盾是非常值得注意的。
影响总价的有两个因素,一是单价,二是面积。单价高,面积大,总价肯定高;单价不高,面积大,总价也会很高。
去年的时候,在车市上曾有过一个让很多人激动的车型——“赛欧”。经济型轿车赛欧的上市,能让众人刮目相看的原因,主要是“值”:三厢车1.6升的发动机,同时具有双气囊、ABS自动挡,售价才12.5万元。
按照这样的标准,在目前的房地产市场上寻找楼市“赛欧”的工作恐怕是艰辛的,具备这样条件的房子太少了。但有一点是毋庸置疑的,在不久的将来,中低价位的房子将取代目前的高价位房,成为整个房地产市场的主流产品。
住宅作为一种商品一定要有明确的销售对象。在市场发展的前期,为了一定的利润回报,开发高价位的房子,瞄准高端客户群是众多开发商的选择。但随着市场的发展,有能力购买这一价位房子的高端客户群毕竟是有限的,作为有眼光的开发商必须对开发策略做出相应的调整,并及时抢占中低价位这一市场。
从户型面积上看,120平方米/套以上的普通住宅就少有买家。普通住宅户型面积偏大,造成总价过高是当前住宅开发中不可忽视的误区。
一套普通住宅面积小则120平方米,大则几百平方米,总价少则40万元,多则高达上百万元,对半数以上比例的中、低收入者,只能是水中月、镜中花,望楼兴叹。
很简单,一味迎合高收入者的需求,无疑是放弃了普通百姓这个广大市场。
再有一点就是地产商的利润问题,做中低价位的房子利润率并不一定低。即使单位利润率相对低一点,但把资金压在高价位房子上而不能像做中低价房那样快速周转,其最终利润也不一定就多出多少。
从工业化国家走过的道路来看,人均收入在300-1000美元时,是该国解决居民住房的关键时期。目前城镇居民年均可支配收入已达到了300-1000美元之间的水平。在今后几年里,启动广大中、低收入者的住房消费将成为市场的主体,中低价房的时代很快就要来临。
开发出令众人刮目相看的楼市“赛欧”将成为众多开发商的选择。
有一点是很清楚的:谁心中有客户,谁就会得到市场的回报。王其涛
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