宋国青任志强谈土地改革和房产发展实录

　　

　　2004年12月16日至2005年1月9日北京大学中国经济研究中心、新浪网、经济观察报共同举办第二届“中国经济展望”论坛。图为：(左)北京市华远集团总裁兼北京市华远房地产股份有限公司董事长任志强；(右)北京大学中国经济研究中心教授，中国证券市场研究设计中心(联办)研发部总经济师宋国青。(图片来源：新浪财经)

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　　2004年第二届“中国经济展望论坛”于12月16日正式登场，本次论坛由北京大学中国经济研究中心联合新浪网、《经济观察报》发起举办，论坛汇集众多著名经济专家学者。在岁末年初对中国经济改革和发展中的话题进行对话式的讨论，评论过去一年的热点，展望未来一年的趋势。

　　第六场实录(12月29日 主持人：经济观察报记者 吕尚春)

　　 主持人：各位新浪网友大家晚上好，今天是第二届中国经济展望论坛的第六场讨论，我们今天的主题是土地改革与房地产的发展。这场论坛是由中国经济研究中心，北大国际MBA，新浪财经以及经济观察报主办的，欢迎各位朋友在网上提出问题，我们会在一个小时和专家的讨论之后，留出半个小时让网友们和专家有一个互动。我们今天邀请两位专家，一位是来自北京大学中国经济研究中心的教授宋国青先生，另外一位是北京华远集团的总裁任志强先生。我们的话题主要会围绕着大家比较关心的房地产--现在成为焦点的土地问题、以及房地产的泡沫问题，话题一开始从土地和房地产泡沫之间的关系来开始，那我们现在开始。因为房地产的泡沫应该说是非常受关注的一个问题，而且多数的观点认为今年的宏观调控，其中土地是受到一个非常重点被关注的项目，以为被土地卡住了后面就消失了，请二位就这个问题跟我们探讨一下。

　　 宋国青 ： 我想是这样的，从基本的供求关系出发，管住土地，减少土地供给的数量，肯定会招致市场的房价升高，可能会出现一些经济适用房排号，搞下来有点像过去的粮票一样，现在就变成了房票了，分房票也是一个办法，但是这个麻烦多了。

　　 主持人：有什么麻烦？

　　 宋国青：比如说今年买房子的时候，排到号了，明天换工作了，怎么办，这个房子能不能卖都是问题，如果能卖，今天排队，明年去搞，一个城市一个规则，换到另外一个城市怎么办？这些问题即使这样办，也得想一个什么办法，你给所有参加有权利抓号的人，一人给一笔直接的现金补贴就完了，走比现在的办法好，一人发一点钱就得了，这是说远话了，基本的供给问题了，现在把这个抛开，基本的房价在其他的情况不变的情况下，土地越少，房价越高，这点是没有问题的。

　　 任志强：我想土地供应量充足的情况下，房价相对平稳，可能出现泡沫的机会越小。如果土地供应量不足的时候，土地的价值才不是一个市场正常的价值，也可能会超出了市场预期的价值。它出现泡沫的可能性反而更大。我觉得今年控制土地的主要原因还不是简单的认为房地产泡沫，而是整个的宏观经济中的投资过热的问题。在我们的土地利用中，涉及到基本建设和固定占有投资率的项目很多，而房地产在中间占的量很小。真正房地产所使用的土地的总的数量，应该说是非常低的。

　　 主持人：有多少？

　　 任志强：从现在668个城镇的情况看，和今年清理整顿的情况下，清理整顿的开发区的面积已经超过了所有城市所占用的面积。一共占用大概380多万开发区，和我们现在所有的668个所谓五亿多城市人口所占用的土地基本相等的。因此在控制土地的时候首先控制的并不是房地产所用的土地。

　　 主持人：我们开发区里面干的就是房地产。

　　 任志强：应该说开发区中有一部分是房地产，但是应该说开发区里面不完全是房地产，还有工业用地和其它用地。在我们土地供应上最重要两个，一个是道路，一个是城市的人均用地，从人均城市用地和道路来看2003年我们超量，一个人用了超过一亩的土地，这在中国土地极缺的情况下是不应该出现的。

　　 主持人：你是说基础投资投入太大了？

　　 任志强：人均占用的土地量太大。在日本大概城市人均占用的土地从居住到道路，都算起来大概128平米，而我们去年大概一个人人均用了800多平米，如果按这样速度发展下去，中国的土地不但不能保证我们的居住，甚至不能保证我们的口粮。所以国务院这次特别强调要严格限制农用地，就是保证我们吃的问题。土地可能更需要集约利用，或者说提高容积率来发挥土地的集中效果，这样的话土地的价格会提高，房屋的价格也会提高。因此控制土地的供给，只能让所谓泡沫的风险会加大，而不是缩小。

　　 主持人：您说的是人均占有的土地加大，但另一方面，您说土地面向经营性土地现在管理很不恰当？

　　 任志强：对，2004年大量的清理整顿出现的问题，可以看到在过去发展过程中，不管利用于城市化小城镇建设，还是招商引资等等浪费的土地过多，而土地没有被合理运用，所以管入土地不是冲着房地产来的，但是也一定对房地产有影响。因为土地供应量减小，使房价不断升高，土地价格也不断升高。

　　 主持人：宋教授认为土地更多用在开发区，或者交通，城镇建设上，您认为人均占用过多了吗？

　　 宋国青：这个里面情况，在搞工业，搞任何其它事业都一样有盲目性，地方政府有盲目性，个人也有盲目性，这里面通过管理可以提高的，思想做到准确这个也是很困难，做不到的，这是一个方面的问题，当然从这个角度出发，加强一些管理，提高一些效率，这些都是可能的。

　　 但是我想强调另外一方面问题，中国土地我觉得根本问题是粮食，我怎么看都短缺，因为国际粮价一直在下跌的。

　　 主持人：您曾经在文章中写到过，1984年的时候中国由于粮食进口过多，已经是在积压了，随后改变出口，您认为粮食和耕地之间有没有特别矛盾的？

　　 宋国青：粮食是下跌的，人均用粮生产率和农业生产效率提高还是低。另外农村也要占地，农民占的面积比城里面占的地还要多，农村转到城市两头占地，农村家还有一个房子。

　　 主持人：二元制的过程。

　　 宋国青：这个过程没有办法避免，早晚都会发生这样的事情。从中国整个情况来看，我觉得城市化土地放宽一点，让我说放宽再放宽，没有什么太大的问题。我想从这个方面强调。当然我写过文章说，意思是说我这个意见，我想是一个比较少数的意见，大家可能另外一个极端就是严格控制，不让占地，管得很死，我想两者意见折中一下，别太坚持我的意见。另外方面也折中一下，按照过去平均占地来规划以后用地，慢慢粮食用地就没有太大的问题了。

　　 任志强：我觉得解决宋教授所说的粮食问题，在于提高它的单产，从目前来看我们单产水平太低，所以一定要有这么多土地才能保证现有的粮食功能。如果单产土地供应量提高了，可以把一部分土地放出来，变成城市化所用的居住用地或者建设用地了。

　　 从土地承包制以后可以明显看到，我们大概用了5年多的时间，单产每亩提高了100多公斤，这是很短的时间内就已经显示出来了。但是中间有一段时间因为种粮的积极性问题和粮价的问题造成农民荒地，所以粮食单产量实际上逐步下降，因为人们不愿意把钱投到土地里去，所以使我们粮食短期出现一些困难。

　　 今年可以明显看出来，我们单产是在大幅度提高的，如果我们比较充分的实现城市化，也就是说我们已经提出来要走从40提到60的城市化比例之路，一定要释放出大量的土地来用于城市建设，要不然这么多居住人口是没有地方安排的。反过来说把剩余的土地需要再提高它的单产量，如果单产量能达到世界的平均水平，或者比平均水平略高一点，我们实际上还需要在现有的亩产量最少提高140公斤左右，那样我们土地可能和我们人口增长，和我们城市化需求，这样我们可能还需要在2020年之前，可能还需要再建一个现有的668个城市那么大的土地，否则我们居住人口不能满足人均居住面积的提高和城市化的需求。

　　 如果不放这些土地，就意味着人们没有这么多地方去居住，想改善居住条件人就一定要用高价购买土地，或者让房价增长速度更快。

　　 主持人：现在怎么面对很多具体问题，可能我们想的更具体，比如三农问题，国土资源部年初出台的规定，乡改镇，很多广州，包括山东有些地方，农村改成了城市，但农村依然没有得到任何保证，钱到了村长手到，到不到农民手里，但更多农民土地失去以后他没有得到新的保障，城市化过程这个问题怎么看？

　　 任志强：从现在来看我们国家对土地的补充费用比较低的，而且尤其是把集体土地征用的钱补到集体手里，然后再由集体去向个人进行分配，集体流程过多，而个人分配过少的时候就会出现这种现象。

　　 宋国青：有一些地方是说，个人手里面没拿到钱，村长坐着豪华车到处跑，这种现象非常不好。

　　 主持人：这个问题？

　　 任志强：可能今后两种方式来解决，一种方式就是把大量集体所拿到的钱变成对拥有人或者承包人的一种社会保险，因为把征地的费用投成保险有很多的钱。

　　 宋国青：我觉得最好的办法直接把钱交给个人手里面，千万不要中间环节，因为保险还是村长管着。

　　 任志强：不是村长管着，这个保险如果给就一定要给到个人头上。

　　 主持人：通过基金机构？

　　 任志强：社会保险，这个保险单个人拿着，这样他失去土地以后他每个月起码保住金额，保险月支付金额一定保证他的基本生活。

　　 宋国青：稍微跟任总争辩几句，买保险让他自己买保险，我们将来保险也可能出现问题，也可能赔，农民说是你拿我的钱买保险的，你得赔我，你今天让他自愿买，他自己选择，留下如果出了问题，至少你也承担一定责任，至少让你自己去选择保险公司的时候也要考虑一点，不要说建一个保险公司挂一个牌子我就去买。

　　 主持人：现在有一个具体问题，有些农民确实分到不少钱，分到以后，特别极端爱赌博把钱赌光了。

　　 宋国青：对个人这种问题，从这个逻辑出发，最少个人别给钱，把钱收到最精明人手里面，大家说该干什么好，该消费什么，这种东西非常有害的东西，他告诉大家说这个人是不理性，你就该管住他。包括过去家长里面管小孩一样。问题是谁是家长，现在能选出来一个聪明人吗？当然个人行为有一些地方在我们大家正常人看来是不合理地方，但是翻过来我们看国家的行为非常合理吗？政府犯了很多错误，这些情况都存在，个人也有，政府也有。但是毕竟个人更关心自己手里面的钱，自己关心自己的钱要比别人关心自己的钱更直接，这一点就是直接的理由。

　　 任志强：我们刚才说的一种办法，另外一种办法实际上把土地由农民自己来决定它的市场价格和买与卖，这个时候真正市场化没有现在强制性征用的问题，因为它一定会有一个市场的平均价格，当农民按照这样一个平均价格去转让自己的承包权的时候，他所得的收益就和市场上你从别的方式获得土地的收益差不多，可能更容易解决一些。

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