宋国青任志强谈土地改革和房产发展实录(2)

　　 主持人：土地的私有化有什么区别？

　　 任志强：我觉得不完全是私有化的问题，完全私有化就是所有的所得都归个人，但是非完全私有化的时候一定会有一部分比例是国家地租。你可以在市场化交易过程中，取一定的比例作为国家的地租，剩一部分归农民所有，它和完全私有化之间还是有差别的。这可能 是第二种比较好的办法。

　　 另外一种办法，就是在国家征用之后，如果在土地进行商业使用的时候，进行拍卖的过程中，把拍卖过程中相当一部分比例返还给农民，这可能也会对进行一种有偿的保障。比如说我们大兴的土地4亿5标价，拍卖9亿多，多拿4亿5，如果统统被国家拿走了，国家就要承担对失地农民再保障问题，所以它一定是转移支付过程。而我们社会保障和转移支付没有出现的时候，农民就会出现现在的闹事、收入过低或者生活无保障的现象。

　　 宋国青：我想补充一句，这个里面有一个问题是这样，城市土地价格和农村土地价格两者之间有一定差别，这种差别是修路收费不足，有些项目根本没有收费，这些项目投资价值转移到土地上去。作为一个地方政府他要搞这些事情的时候，他要从土地增值，从农地转到非农地增值一部分钱拿到这一块，差价还是存在的。

　　 任志强：保证基础设施的建设等等还要花钱，还要从土地里拿回来。

　　 主持人：我想这个话题专家指出几种趋势和办法，我们把话题再往回拉一拉土地和房地产之间的关系，今年包括任总写的文章，对经营性用地招拍挂是不是合理的办法？从现在来看，北京比较晚，在江苏、浙江他们招拍挂实际上是政府委托给经营机构来办理，管和办是分开，但北京管和办是合一，还是通过国土局来完成的。据我了解目前土地招拍挂的进行还是有些问题，以前是规委和计委主要指导这个问题，现在发生功能不是很均衡，土地招拍挂过程很慢，市场转型要求政府管理机构也发生转型。这个时候我不知道二位对目前土地市场过程中政府怎么样才能够很好做到和市场竞争是匹配的？

　　 任志强：有可能第一个土地开发的社会化问题，必须市场化，如果不社会化、市场化而是垄断在国土管理部门，等于它既做经营又做管理，这样最不利一种资源分配和使用。表面上看来，在每次拍卖或者招拍挂的过程中，信息是公开的，资源是自由控制。但是在储备过程中不是这样，严格说起来，国家的法律上规定应该是根据计划的需求，来分配资源，国土资源部应该是管理资源的部分，而不是分配资源的部分。由于招拍挂让一个国土管理的部门变成一个资源分配的部门，就一定会在国家权利上出现一种扭曲，我们是按照发改委的预期计划和市场的需求提供土地，还是按照资源分配部门管理能力分配土地，中间发生一个重大矛盾。

　　 恰恰是由于地方政府愿意用垄断而形成土地价格的提高，所以它就会尽可能缩小土地的供应总量，迫使价格会不断的上升。因为它充分放开以后，或者它更多用于经济适用房建设的时候，土地不能让政府获得更多的财政收入。因此这两者矛盾在资源分配和资源取得，以及资源获利过程中，形成一种政府行为不规范的机制，这种激励作用促使地方政府更多愿意从土地上拿到更多的钱，而不是说愿意用更低价的土地，让百姓去，或者让城市居民获得更合理的居住条件，成了一种逆向的激励机制，这种逆向激励机制我认为不利于现在的市场发展。

　　 在政府认为可能土地它的升值全是因为政府和基础设施投入，我们刚才说的肯定政府投入，修桥修路会让土地增值。但实际上房屋增值并不是完全因为土地增值而产生的，这里面包括我们所说的土地增值税，所有的房价超过一定利润以后，就一定因为土地而来的增值税，所以政府按照现行的这种办法收增值税。这里面大大忽略了由于管理者或者操作者他们的才智，或者他们的设计，他们提供最好的产品而产生的增值，我们好的企业和坏的企业都一样是根据土地来收取增值税的，而不是根据产品来合理定价的，这样这两者之间的矛盾，一个是想从土地规模中获利，一个是不承认开发商的才能而产生的价值增值，也把它认为从土地的增值，应该多收税，这两个促进作用就是政府处的位置和屁股就坐歪了，他不是想如何发展正常的市场，或者放在如何重点解决居民的居住上，而是通过土地取得更多的利益。

　　 主持人：宋教授在土地的处置方式上，政府管和办分开，有没有什么好的办法？

　　 宋国青：办法分开当然是最好的，因为把一个事情，把规则定清楚以后，交给市场去做，这是一个挺不错的办法。当然规则要清楚，对于这个你刚才说的这个例子里面到底情节情况怎么样，这个可以再去研究。但很多事情，政府把一些政府做的思路委托给企业来做，这是很好的方式。

　　 任志强：比如说土地一级开发的招标，而不是土地毛利直接招拍挂招标，从一级开发不由政府去做，而是由社会招标的办法。二次开发的时候，大家可以看得到一级招标的土地成本。而一级开发完全社会公开，比政府直接管理、操作，然后直接进行分配，直接招拍挂，直接获利这样环节好得多，因为每一个环节中都是阳光、透明，让社会可以预知的，而不是政府在强制性进行操作的时候是一个暗箱操作。

　　 比如什么是公益事业的征地问题，在我们法律上有明文规定，但是一直在社会上有争议，比如对农民的利益因为公益而去征收这个土地，而是因为商业用途去征收土地，而不是政府我名誉上用公益的目的征用土地，而倒过来当把土地征完以后，把它转换成商业的目的招拍挂，这样可以在一级开发过程中完全回避这样的操作。

　　 主持人：我们刚才所谈的应该是从宏观调控过程中，政府对土地是怎么样处置的，以及目前的问题在哪里。接下来我们想谈一谈今年因为被宏观调控着重在房地产，更多任总说了是由于固定投资非常庞大。抛开这个问题不谈，我们看看房地产问题，今年由于泡沫争论，我觉得比去年还要厉害，更多的经济学家也参与到其中。前一段时间我觉得一个比较有意思的话题是北大的谢国忠教授，认为摩根斯坦利的专家，发出了中国地产泡沫是很严重的，而且时间会很短，大概几个月，一年之内就会产生问题，但同时摩根斯坦利却以很大的投资在房地产领域里面进行投资，谢国忠教授就认为这个你一边认为有泡沫，一边还投资，我不知道二位对今年泡沫的争论，以及对我刚才说的问题怎么看？

　　 宋国青：我想这里面有几个问题，准备一点，一个跟利益无关的问题，我想谈几点，一个是这样的，从这几年，全世界经济里面首先是史无前例，包括美国的赤字一直是居高不下，而且还在增长，而且看不到低下来的征兆。另外亚洲巨额外汇储备，这个是史无前例。还有一个美国的低率，美元利率很低，虽然提高一点利率，但是通货膨胀也在涨，实际利率没有提高多少。还有双顺差，包括美国房地产价格都很高，股市的市盈率比较高。这些事情结合在一起，从总体上来看，很多事情都超出过去经验，在这个背景下出现一些关于不同方面对房地产价格问题出现比较差别大的情况，我觉得是有背景，这个背景就说本来就看不清楚，出现不同意见还是挺正常的一件事情。

　　 第二点中国宏观调控，从四月份开始宏观调控以后，全世界经济好多东西，尤其表现在大商品价格上面，振荡幅度非常大，铜价单边往上走，去年四月份一直到昨天都是大幅度振荡，平均价格没有什么变化，一会儿涨一会儿低。这里面表现问题，对中国宏观调控，以及后果，中国经济走向，甚至包括人民币汇率到底怎么办，这个全世界看不清楚，这个时候出现很多方面的争论，我觉得也是一个正常的现象。

　　 还有一点，这个当然是题外话，作为发言人，从学者研究角度来讲，多少有点倾向，语不惊人死不休，说话都是比较极端，但是我接触大部分人对房地产的事情，绝大多数人看都是很极端，当然有一点跟去年不太清楚一点，看不清楚不知道是该涨还是该跌，这个看不清楚，这个反映由于基本情况发生一些，超出过去经验的情况，所以很难把握这个事情。至于说具体到，怎么样评价，我对这个问题坚持一点，就事论事，即使他在那买，他同时说卖，你就他该说卖该不该，或者他说有泡沫这件事情对不对，不要谈背后的动机，因为他动机问题讲不清楚，说了太多就变成一说什么话好像有什么动机，这个事情不是一个好的东西。就事论事，他说有泡沫，你反对他说有泡沫，你说你的理由，他讲他的理由，咱们就这件事情本身来说，跟后面的利益放在另外角度说去，不是说不谈利益，我想知道房价到底是高是低，从这个角度出发我就事论事谈问题，谈别的事可以谈，但是这是另外一件事情。

　　 任志强：我们在两年的时间里面，组织了专家做系统性的分析，国外的专家习惯于用国外的办法来评论中国的现实情况，但是中国和成熟的发达国家的经济最主要不一样就在于它是一个计划经济向市场经济转型的过程。我们的房地产是一个不完整的基本建设过程，在计划经济时候，完全是基本建设过程，到八十年代的中期以后开始逐渐出现一个房地产的建设过程，虽然98年之后又把基本建设中住房的一块福利分配、食物分配变成货币化分配，转移到了房地产的领域之中来。因此我们的市场是两个部分组成，一部分是基本建设的固定资产投资形成的房屋建设，另外一个部分是市场化的房地产开发形成的建设。当国外的专家只看到了房地产开发的这一块，并拿这一块的数据去和他们这些成熟发达国家的历史数据相比的时候会发现我们投资增长速度是很快的，房价怎样也是很快的，这两者的快就产生一个泡沫的结论。但是他们恰恰忽略了我们在固定资产投资的基本建设这一块的替代作用，我们房地产过去只占总的建设过程中的百分之二十几，从98年以后逐步上升，我们现在已经占到了房屋建设投资中的百分之六十几，这个替代过程是把原来国有一些投资转换成了房地产投资。比如说过去是单位出钱建房子分配给个人，而今天是把钱发给个人，由个人去花，到市场上去买房子。所以单位的投资减少了，而转成了市场投资。

　　 这个替代作用在我们这几年的发展过程中是巨大的，每年大概有五到六个点，或者到七个点的一个替代过程。那边在不断减少，这边在不断增加。如果我们把这两个部分合起来看，在十年发展过程中我们住宅建设总量平均每年只增长3.2％，这个增长速度很低，除了替代作用之外我们总量怎样是非常低的。

　　 我们房地产大约每年平均增长26.6％，但实际上把两个加起来合并计算的时候我们发现整个增长百分之十三点几，我们房地产一半都不到，全国居住总量增长情况看，就是房屋建设总量情况看，我们不但没有出现泡沫而且还处在低增长过程。

　　 宋国青：3.2％指的是什么？

　　 任志强：整个全国的居住面积。如果从房地产单独算确实增长很高，百分之二十六点几很高了，但是恰恰因为它替代过去单位投资那一块，所以中国投资让外国人看不懂的重要原因是因为他们没有计算原来基本建设过程中类似于房地产用于分配的住房这些生产，而是单独看到我们现在这几年替代完成，或者还没有完成过程中这样一个高速增长。所以总的来看我们投资增长不快。

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