宋国青任志强谈土地改革和房产发展实录(5)

　　 主持人：现在看起来像乌托邦，太遥远了，但是我们报道过有些人做过这些事情，但是阻力很多。

　　 网友：现在有观点认为中国人比较适合住在小户型的房子，否则中国的资源不足以支撑这么多人口的需求，两位专家怎么看？

　　 任志强：在我们全国城镇里面，大概80多亿平均米建筑总量，加上一些村镇是140亿平方米的建筑总量中，大概70％是两居室。所以从现在来看，我们确实是以小户型为主。

　　 表面上看商品房供应大户型比较多，其实是一种误解，因为供应量是很低，只占存量的4％，即使它都变成大户型也不能改变我们现有存量过程中原有住房总的平均面积数，改变不了，因为它的总量很低。到北京在1998年调查的时候，超过一百平米的房子不超过10％，到现在为止，2003年的普查时候，可能大概超过一百平米一套住房在北京整个建筑居住总量里可能不超过15％，仍然是一个很低的比例。

　　 宋国青 ：住房面积的增长，如果个人收入增长率保持相当长时间的增长，应该说非常可能的一个事情。住房面积的不断的扩大，政府不会限制，这样人均住房面积不断扩大，到比较高的水平，我觉得是很现实的事情，因为毕竟现在二三十岁这一代人，整个一代人，他们将来平均居住面积，到他们四五十岁的时候平均居住面积，我想二百米、三百米是很有可能实现的。

　　 任志强：建设部提出的十六大小康标准里面，要求2020年达到人均建筑面积三十五，人均居住面积二十七点几。从现在情况来看，房地产开发投资增长30％的比例可能都完不成这个任务，实际上我们盖不出这么多房子来的。只有少数或者是一部分人能满足这样35％平均要求，而大部分人实际上想增长也盖不出这么多房子来。这样我们大概算起来，我们去年大概总的商业竣工是四亿多平方米，其中住宅只有三亿多。如果真是到2020年达到35平米的人均，再把城市化率计算进去，和城市人口增加计算进去，可能我们每年需要竣工12亿平方米，比现在扩大两到三倍都不可能。我们把农村的建房和城镇建房都算起来很难达到35的面积。

　　 主持人：比如广州的番禺开发了，每人都弄一块，结果弄的社区不是很完善。我说的这句话意思，包括能源问题，前一段时间我们油涨价了，买车的人负担会重，电也很紧张，水也很紧张，能源非常紧张。如果把中国耕地放开建，基础设施很昂贵的，电、水能源需求量多大，我们也采访很多专家，认为中国还是应该以高层住宅为主，尽量不要像美国一样，美国现在也在走向城市高层建筑为主。在放开的过程中，实际上国家是不是应该有一个调控在里面，住宅的规划不应该自己随意来开发，很长时间以后，能源问题现在看不到，将来是不是会有？

　　 宋国青：这个里面应该还是市场经济在起作用，因为房价就在那放着，像中国现在土地控制这个情况，买庭院式的居住面积，绝大部分人是买不起的。对待一部分少数人是不是还要征点税什么，那是另外一回事。现在的人只能住高楼，没有办法选择。以后希望能够把土地供给增加，居住环境，住高楼其实有很多坏处，一家装修搞得四邻八舍一个月在高噪音里面生活，这些情况应该尽量想办法避免，不能完全说把土地这个角度控制得太紧。

　　 最根本一句话，还是要从将来整个全局，包括粮食，包括其它收入增长这些情况里面做出一个比较合理的，比较圆满的预测，从这个角度来考虑房子的发展方向。

　　 任志强：宋教授刚才说价格已经在市场上限制对土地的使用，或者户型超量使用问题已经做出一些约束条件。另外一个，我们住宅能源实际上或者说建筑用的能源，在总量中是很低的，在总的用电上可能也就只占12％，所以大部分的能源紧张和居住是没有关系的，是因为工业和其它的生产需求所用的能源占的量很大。中国实际上从资源总量上来说我们并不缺能源，我们煤按现在20亿吨的产量计算，可能再用二百年可能用不完，如果有问题，无非就是怎么把它转换成油，转换成电等其它的能源。满足人们居住的能源需求，实际上需求量非常低，除了土地占有之外，都是非常低。而其它占用实际上远远大于我们居住所需的占用。

　　 网友：房地产泡沫的衡量首先需要对房地产行业的合理利润率有个明确的上限规定，以此作为参照系去判断泡沫存在的大小，不知道二位教授如何看？

　　 宋国青：我觉得这个问题是这样，房地产利润情况，企业利润情况有经济上升期也有下降期，所以应该从长期平均来看。但是有一点确实是这样，从各个国家的经验来看，房地产商有一段时间的利润都是比较高的，这个情况里面有挺复杂的原因，但是像中国情况我觉得很重要，可能不少房地产商，开始和政府保持一种比较特殊的关系，在某种程度上里面有各种暗箱操作的东西，通过这个发了一些财，这个应该说是不义之财，这个问题现在慢慢减少，我不知道，我是听别人说的，好像还有不少。

　　 这个情况下只能通过公开的招标，各种东西公开处理来进行，但是人为去限制利润，这个事情在任何情况下都不是一个好的办法，你只能通过公开竞争来导致行业利润的平均化，而不能通过人为限制的办法，人为限制它有好多办法避免，实际上你限制不了。像房地产价格合理不合理，这个情况还是应该从将来的供给里面，供给里面主要是土地供给，也包括房地产企业的利润，从这个角度衡量未来的房价，从基本要素角度，房地产商利润在里面是一部分，但是我想这个问题只能通过公开竞争，提高透明度这些方面着重解决，不能考虑让政府制定什么，因为政府做这些事情，说一句实话，过去的事不都是政府干出来的吗？过去我们干了很多事情是因为政府管得太多，不是因为政府管得太少。我的想法在某种意义上可能有点极端，我觉得很多不公平问题，收入差别问题，房价在某种程度上偏高的问题，有好多是政府管出来的，直接的证据就是现在的电价，现在能源紧张什么，这个紧张那个紧张，导致土地采取过度的紧缩措施有很大一块是前几年投资失误，当然原则上来说，预测有错误这个谁也免不了，政府免不了，商人免不了，但是政府犯的错误更大一点。

　　 所以大家都犯错误，政府这边也有它很多的毛病，不能对政府寄托太大的希望，把希望寄托社会公平，多吸收好的经验，从这个角度上考虑问题。

　　 任志强：房地产利润很低的，全国平均起来，我们把五年情况计算大概只有百分之五点几。

　　 宋国青：按照基本金计算？

　　 任志强：上市公司投资利润率只有4.8％，但是房地产净资产回报率很高，超过20％。为什么会形成全部的房地产只有二点几？就是还有很多烂尾楼。一部分用了银行的钱，一部分用消费者购买的预付的钱，所以产生利润集中在净资产回报上，才形成净资产投资回报率比较高，但整个行业利润是非常低的，要和汽车，和钢铁和其它原材料相比低得不能太低了。你可以想一想大概两分钟出一台电视，五分钟出一台汽车，一台电视可能毛利是100块钱，一天24小时流水线上在电视机的利润是非常高的。而一平方米的建筑要用三年的时间，即使他赚一千块钱分到三年里面每一年只赚三百块钱，按时间差和别的工业产值利润率是没有办法相比，但是最大好处是可以通过预售去花老百姓和银行的钱，所以才产生比较高的净资产回报率。

　　 宋国青：中国这个情况还有一块，银行贷款利率的太低，这个是人为压低，而人为压低贷款利率，所以大家争着要贷款，最后变成谁有权利拿到贷款，在一定意义上变成一种特权或者关系，甚至里面不排除暗箱操作，这个东西都是可能导致利润偏高的结果。

　　 任志强：当然贷款利率在房地产是这样，在别的行业也是这样。

　　 宋国青：全国所有企业自有资本和贷款比例都高，但是房地产贷款率更高，，一块钱贷款大家都赚两分钱，自有资产很低，两分钱到他那变成大钱。

　　 主持人：我们这次讨论就到此结束。各位专家能不能简单对今天讨论话题，土地改革与房地产发展做一个简单的展望？

　　 宋国青：我想首先说一点，对于讨论这个房地产问题，稍微引申一点，大家经常说利益集团的问题，利益集团这个事情，我一直是主张讨论问题，因为大家说话的权利，就事论事，就这个事情他说什么理由，就他说的理由我跟他辩论，背后利益是讲不清楚的。房地产商可能有一些利益动机想把话说得怎么样，这是一个方面的情况。另外一个方面情况，他为什么要直接说呢？他完全可以买一个人去说，这就是公信力问题，暗箱操作问题。

　　 你说房价能不能涨是另外一个问题，还有非常重要一点就是公信力约束，公信力约束是什么样的问题？每个人说话，当然主观上可能倾向于想把你说动，想说的让你按照他的意图去做，这是他的愿望。但是你能不能说动，你老从说假话，说真话这个角度来看，你老跟他说假话他还听你吗？尤其你老在社会上说话的人，你老说的话老不对，构成一个问题，你前年去年都说错了，后年你还说话吗？他自己会考虑这个问题，这是很重要的约束，当然这个约束也是有很多漏洞，里面有各种情况，有些人可能还倾向于说这样一些事情，但毕竟还是一个约束，可能社会以后，包括我们从媒体方面，对于介绍过去的时候，介绍谁发言时候说他过去说对什么东西，说错什么东西，不能光说好话，也说一些不好的话，去做全面的东西。

　　 我现在想做这样的事情，对房地产进行预测，包括各个行业，经常在报刊上看的都做记录，谁说对多少次，说错多少次，说对给你加分，说错给你减分，最后多少分，你要你的公信度我给你拿出来，这样对你说话的公信力大家会有一个比较更进一步的看法，我现在想做这样的事情。我觉得还是从这个角度多考虑一些问题。

　　 任志强：我想土地一定和房地产联系在一起，我们讨论很多土地的问题，实际上是看市场的供求关系，如果供求关系不平衡的话，就一定会引起价格的扭曲。所以政府的宏观调控应该尽可能去保证需求和供给之间的差距越小越好，基本平衡，或者略有偏差的时候问题不大。但是如果因为土地的供应，让需求这一方过大，而供应这一方过小的时候，一定会出现的价格畸形猛涨。我想未来的一年过程中，可能不会有这么强烈的宏观调控的手段了，一定会设法解决现在我们仍然在房地产市场存在一些问题，比如说投资的合理度问题，比如说价格增长的合理度问题，以及整个产品的结构的供给的合理度问题，使我们房地产市场在未来的几十年之内，保持一个合理和正常的增长过程。

　　 主持人：我们这次论坛到此结束，我们要感谢宋教授和任先生参与我们这个论坛，同时我们也感谢网友的参与，提出了很多有意思的问题。谢谢大家。

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