宋国青任志强谈土地改革和房产发展实录(4)

　　 主持人：支付能力年龄越来越小。因为年轻人现在的收入反而高于一些岁数比较大的五十多岁的人，他已经超过这个收入水平，这些人逐渐成为主要购买者和支付能力最强的人群。

　　 宋国青：以后新增的人口，其实你看中国人口总量是在增长，但是每一个年龄段的人 口其实都是在下降。这个情况对于将来的房地产价格还是有显著的影响。或者说中国现在房价，在一定意义上有点偏高，这是从长远来看。

　　 短期情况我觉得跟宏观经济波动还是有密切的关系。这是值得很认真考虑的问题，但是有一点经验，房地产的大幅度下跌，一定和整体经济大幅度下挫有关，几乎没有出现这样情况，基本土地价格上升，房地产价格大跌，这个情况很偶然，特别情况下我不知道出现过没有，我看到情况基本上没有这样的事情。

　　 这一点跟未来中国经济到底大概是怎么样的情况有关，过去出现过通货紧缩，我觉得全球范围是一个不正常的状态，不出现通货紧缩是一个比较正常的状态。但是短期小的波动，或者说整个经济高一点，低一点，整个价格水平稍微波动一下，像房地产价格往下跌个5％、6％，涨个5％、6％这样情况都是比较正常的，往上涨的情况，整个物价水平往上涨，这个总的来说是在涨，涨的只是说幅度大小的问题。如果整个物价水平它在涨，房价还在跌这个也有，小幅度也有，明年上半年，从我这个角度，刚才说的角度来看，应该上半年房价会出现这样情况，微跌，可能下半年有点改变。大跌的情况下从近期来说，到后面两三年，这个情况下，纯粹意义上应该没有任何的主观性希望。纯粹预测角度来讲我觉得大概是这样情况。

　　 主持人：二位对房价看来还是比较乐观的？

　　 任志强：我觉得中国经济现在是处上升期，这个总体趋势判断应该是没有问题。在总体经济上升的一个过程中，说房价作为重要的财富组成部分会下跌，可能性不太大。从美国来看，从1990年统计数字看，美国人的财富里面大概55％都是房子，或者和房子有关的商场、办公楼等固定资产。而我们国家按照樊刚教授前一段时间统计来看，我们占的比例还是非常低的。

　　 宋国青：要是把农民住房子，他自己建的房子也要按照市场房价算进去，把这个算进去中国和美国的比例非常接近。

　　 任志强：我们说城市这一块，还是差得很多。

　　 主持人：城市是不是不应该和农村比较的？

　　 宋国青：城市，和美国比起来，房子比例比美国低一点但不会低太多。人均住房面积27平米，这是全国城镇，你算多少钱，一平米算两千多，还有旧房子，两千多块钱这就是二十多米，五万多块钱，这是人均五万多块钱，储蓄存款城里面多少钱，一共是几十万亿，里面算一半是城里面，刚超过十万亿，拿四亿人口存一下，一人就两万多的金融类资产，再加上五万的房子，还是房子大。

　　 任志强：你是到个人，我说是国家的，和美国相比，总体上来说我们这个比例不是很大，可能还有一点差距。但在未来发展过程中，这个可能会逐渐增加和加大。总的发展趋势可能是这样，我们现在大概私有化率已经在世界上占首位了，美国的住房私有化率只有68％左右，我们现在已经接近80％多了。而且中国人的趋向是有了钱农村先盖房子，城市人有了钱先去解决居住问题，这个趋势应该是超过美国才对。

　　 人们可能越来越多的是希望在住的条件上得到一个充分的改善，这个大的趋势。如果经济增长的总的趋势和人们需求总的趋势两个都是同时上升的，我们想在未来的一个比较长的时段内，房地产都是一个持续的上升阶段。

　　 宋国青：我想补充一点，完全从我的理想角度说，但是我知道这肯定几乎不可能行得通的，至少近期，中国大量增加土地供给，这个时候房价可以往下跌相当一个部分，虽然不太可能，但是我仅仅在到此主张这个事情，这个对整个经济进展，对于降低生产成本，对于提高大家生活水平都是有利的。说来说去一句话，粮食没有什么事情，不要太担心粮食问题。

　　 主持人：从更广泛的角度。

　　 宋国青：我希望说着说着没准哪一天，全吸收不可能，部分吸收这样一种意见，房价还是有希望出现往下跌一点可能性，这是指整个房价。因为北京、上海的房价有一定的垄断性在里面。

　　 主持人：当然如果出现这样情况我们大家也是有机会看到的。现在我觉得还慢慢看，这个东西看不清。

　　 任志强：这和国家政策有关系，看国家采取什么样的政策，比如宋教授说的，是不是可能大量的用农田转移为城市建设用地，道路还不一样，道路有的是山地、荒地，或者非农田地区进行建设。但是城市都是用非山区好的粮田地区进行建设，这两个地区有转换过程。如果国家不能完全放开粮食和农用地的管理，可能宋教授所期待这个大量放松土地建房子不太可能。

　　 宋国青：我同意他的观点，但是从主张希望的角度我是那个观点。

　　 主持人：现在时间进入到由网友提问的时间段，问题还积累不少。我们按时间顺序来提问。

　　 网友：任总，目前是不是已经形成能够左右政府政策的房地产利益集团？

　　 任志强：我们觉得房地产的产业集中度还是很差的，大概前三百家房地产企业大概只能占到市场的20％左右，而钢铁企业和汽车企业几家企业就占到了市场的50％、60％、70％、80％，所以房地产真正形成市场化还是很难的，一般形成市场化以前都是因为产业度的集中，而我们房地产现在是大量分散的。

　　 主持人：房地产的话语权好像和房地产公司之间没有什么关系，话语权应该掌握在个别人手中或者是少数人手中。

　　 任志强：我觉得不完全是，这两年可能我们说得多了一些，是因为我们代表整个行业协会，所以代表的不是一家企业，而是一个，或者说更多的一个集团性的企业利益。比如全国住宅产业商会现在大概已经接近2000多家会员了，这个庞大的群体是市场经济主体的意见，通过全国工商联向双方进行一些反映是很正常的。

　　 我们更多参与一些政策的研究，或者是讨论，可能是因为我们做了一些专门的研究报告，而这些研究报告已经被国家管理机关或者专业管理机关所认可了，所以才引起了他们的注意，因此我们更多去参加了一些有关政策制定的讨论会。

　　 主持人：宋教授怎么认为？

　　 宋国青：我不太清楚，但是我觉得从政府方面来讲，房地产商他们掌握很多方面的信息，从了解信息的角度来讲，我倒是很愿意听一听任总说的意见，了解一些信息。至于他们主张是不是有影响，或者在多大程度上有影响，我觉得可能有一点影响，部门机构也要听各方面的意见，包括房地产商的意见，因为它也是经济一个部分。完全从这个角度去听意见，不一定说有助于房地产，也要听别人反对房地产商意见，从这点上，出发点还是比较平衡的。

　　 网友：我国房产经济的整合开始了吗？，会是一种什么样的趋势？请问，这段时间，房价一个劲地往上涨，以超过GDP的速度猛涨，是不是正常现象？近段时间房价会不会出现下降？

　　 主持人：这个问题已经回答了。

　　 宋国青：房价这一段实际上它的涨幅比物价整个涨幅要高一点。但物价水平它有两个，一个是生产资料的价格水平，一个是消费品的价格水平，消费品价格水平在过去一段时间比较低一点，整个生产资料水平高一些。房地产价格比工业价格多一点。这种情况持续下去我觉得没有什么可能性的。

　　 任志强：目前房地产价格里面有相当一部分因素是不可比的因素，过去说的平均房价和现在的平均房价买的不是一个东西，房子质量提高在房屋价格增长中大概占了40％左右的比例。可能过去说平均房价是指QQ车的平均价，今天说的平均房价可能指的桑塔纳或者奔驰、宝马的平均房价。我们大量分析因为质量的提高本身房价产品的增长大概占40％左右，这个比例是很高的。而因为土地的价格增长提高大概占到2％、3％左右，这个比例还是很高的。

　　 宋国青：这一点上，统计局专业机构做的房价指数里面，会尽量排除这个因素。但实际上各个国家都有这个情况。

　　 网友：请问土地改革什么时候能够实行公平买卖，每一个人都可以自己买土地建房，而且银行可以提供贷款。

　　 宋国青：从个人角度讲，大致是这样，但是有规模问题，不可能说每个人拿十万块钱建一个很小的楼，这个事情没有办法办，要考虑规模问题。但是把小钱集中起来，通过其它形式，比如大家集资，其实就是集资搞一个房地产公司，实质性问题，就是房地产商也要竞争，跟其它任何行业一样，没有任何门槛，只要有符合一定基本规则就可以进去，银行贷款也是看一些基本情况，过去的历史情况确实是很复杂的事情，怎么看，看不看确实需要考虑的。但是里面有关系，腐败这些情况，我想政府应该花大力气去解决的问题，一句话，房地产商跟其它产业一样，都是要竞争，竞争下来以后，利润平均化，房地产商的利润跟其它企业的利润，跟其它产业利润应该都是一样的。

　　 任志强：我补充几个，可能这里有这样几个问题，你刚才说的问题实际上在国外很多地方是实现了的。发达国家大部分都是这样，比如在美国，它的土地私有化，所以大家可以花很少钱买一个很小的土地，仅仅盖我们一家人的房子。第二个他的社会融资条件和银行信贷条件已经比较发达了，是因为他有很基本的口头信誉，而我们验证是很困难，而银行不敢放款，我们建立这样一套体系的时候银行敢放宽贷款条件。第三个他已经产业化，这个概念是什么？个人不需要有很多建筑房子的专业知识，而是从设计师到材料供应商，很多东西都是在工厂生产，几个工人在现场一组装就完了而我们现在这个程度还是很低的，产业化基本上没有，或者基本上接近于零，需要你的专业知识和专业技术水平就比较高了。所以你分工的过程中，就要用专业的公司和专业的人员、专业技术才能解决这些集中的效率问题。

　　 实际上我们已经有了宋教授刚才说的很多人集中在一起进行集资建房的，叫做合作社，合作社在二次大战之后欧洲是非常流行的，大家共同出钱组成一个合作社，然后国家指任银行给了七十年的无息贷款或者低息贷款，组织社区居民进行自我建设。甚至二战之后欧洲很多国家把土地白给居住家，划成一块一块地，每个人自己盖房子，这些在二战之后迅速解决了房荒问题。我们现在基础法律条件可能相差比较多，住宅合作社在大部分城市都是有的，但是它的生产量和它的供应是很低的，和我们信誉程度是有关系的。

　　 义务定制实际上也允许你买一个开发商大片土地中一小块，然后你自己可以指定加工和指定进行建设，也已经出现了。土地招标拍卖以后，如果有更多人愿意集资建房要有合作社名义，否则在我们法律上是集体集资，在法律上不具备条件，所以银行不可能给他贷款，没有信誉保障不可能贷款。但是我想在逐步市场化的过程中，提问者提到这些问题，今后会在中国实现的。

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