宋国青任志强谈土地改革和房产发展实录(3)

　　 主持人：宋教授您觉得这样一个计算方式，您同意吗？

　　 任志强：刚才讲这方面没有问题，另外计算全社会总投资，把两块合在一块算，应该就是这么算的，因为要算全社会在住房面积里面整个的投资。但是不管怎么说，这几年投资率比较高，这也是一个事实。当然这个事实背后的原因到底是什么东西，这个我想结合背景要说起来，从我们做宏观经济研究这个角度来看，非常多非常多的原因，每一年年产量都是 百分之二十几的增长率在干，发电量百分之十几的增长率，这是过去多少年没有见过的情况，这是房子需求拉起来，本身有一块，一个什么原因？过去几年，前几年通过紧缩期间很多方面投资都很弱，有一些年份的投资率相当低，从那个里面攒到现在以后有一个恢复性，这是一个重要的原因。

　　 另外就是现在的利率，我刚才前面说到是美国的利率多少年以来最低的利率，中国的利率在今年，现在情况正在发生变化，但是在原来情况下，去年来说到今年上半年来说，是负利率，也是多少年没有的利率，这样低利率情况下，房地产需求比较高，投资比较高，也是正常的，从需求方面来看是正常的，从社会方面来看正常不正常，最后这个也是各国管宏观经济调控基本经验，最后看通货膨胀率，把总的通货膨胀率控制在比较合适的程度上就行了，该涨多少就涨多少，并不是涨得高是坏事，中国经济过热大家觉得是坏事，如果没有过热，体现通货膨胀率比较合适，这个情况下高有什么？高是好事。单纯从投资是不是增长率高的角度上看问题，本身是不成立的，因为要讲高，这几年出口的增长率比房地产还厉害。

　　 任志强：三十几、四十几、五十几。

　　 宋国青：好几年平均将近三十的增长率，这个非常高，这个里面也有一些问题，这个都是具体问题具体分析，肯定不能因为高就说它存在问题，增长率比较高，尤其是不能拿美国标准比，简单说一个例子，美国经济平均增长率三左右，里面有一部分增长百分之九比较高，有一部分百分之十几非常高。中国经济平均增长率是九，里面没有20％、30％增长率的部分怎么办？因为有一部分消费就是食品需求，穿衣服这些东西它的增长率非常低，有很大一部分它的增长率百分之二、三、四，消费粮食总量生产率一年1％，整个生产能力是9％，你怎么让一的部分和其它部分达到九就得有二、三，这是很正常的情况。

　　 任志强：实际上我们投资增长量也是非常大的。今年我们销售可以明显看出来，远远高于投资增长率。所以虽然有些经济学家认为可能会出现泡沫，其实他们忽略了我们的建筑总量在开发这一块是非常低的，大概去年光拆迁就拆迁了超过一亿多平方米的建筑，如果按正常拆迁，而他们需要被拆掉房子需要住新房子情况看，大概我们有接近于40％的新房建设是用于满足拆迁的，今年到现在为止已经拆迁了7800多万平方米，它的需求大概1：1.2，大概最少需要一亿多房子，而我们今年总的竣工大概才三个多亿，也就是说最少有1/3是用于拆迁过程中需求。我们需求增长还剩多少？按我们去年新增人口780多万，我们实际上房地产建设只提供300多万套房子，只能满足城市新增人口40％左右的需求，所以这个需求还差得很远，如果我们的生产量和需求量相比，还差得很远，那么说明我们不可能出现泡沫，因为需求是在不断上升的。

　　 从购买的情况看远远超过我们实际增长能力，因此才有供不应求的情况，才有价格的上涨情况，就是因为我们有巨大的需求。

　　 第三个从需求情况看，人们会认为需求是不是有能力去购买，那么我们根据前十年的平均情况看，房价增长平均每年怎样2.7％，整个房价定理指数增长26％，但是收入增长平均9％左右，说明我们购买能力在加强，并不是因为我们房价涨了以后人们购买能力是在削弱，由于收入增长的幅度大于房价增长的幅度，所以实际的购买能力是完全可以支撑这样一个房价的增长。因此我们整个泡沫可能性几乎是零，或者说不但没有泡沫，而且是负增长的一种情况。

　　 宋国青：任总刚才讲这个情况是全国的平均情况。网上有很多讨论，我也看到了可能里面涉及到现在一个很现实的问题，中国现在社会差别越来越大，这个情况是一个大家最后把这个情况，从低收入的角度来看这个房价太高了，从全社会平均情况来看有一定合理性，但是贫富差别问题是问题的另外方面，这个里面由很多方面的原因引起，肯定是一个非常严重的社会问题，因为中国贫富差别一些能够度量到的指标已经达到了世界非常高的水平了，没有度量到的，隐藏的收入差别可能更严重，这些问题确实是需要下大力气去从政策角度，从公平角度，从市场建设角度去解决的。收入差别问题和购买力问题联系在一起的话，就形成了一个好像是很多人低收入的，或者中等收入很多人买不起房子，形成这么一个现象。我想这个事情应该主要从解决贫富差别这个角度去考虑，当然贫富差别这个事情，还是要考虑效率和公平两个方面的事情，有一块是现实的一个问题，行政审批弄的寻租这些事情都是扩大贫富差别一个东西，对这些东西，我觉得应该还是用提高市场化水平，朝着这个方向去推进。

　　 任志强：孙教授刚才讲的是整个社会的贫富差别问题，实际上在住房问题上和其它的贫富差别还是有差别的，就是因为国家会用经济适用房的低房价来满足或者不收土地出让金低房价格来满足中低收入的保障问题，还有廉租房这样来解决最低收入者的住房问题，无非是政府力度大小问题，如果力度不断加大，可能社会的低收入阶层的住房问题能够通过国家保障方式来解决，因为在世界上发达国家也是这样解决低收入住房问题，而不是让低收入家庭买房子，这样可能把社会贫富差别问题，在住房问题上用另外一种办法来解决了。

　　 主持人：我想像宋教授讲的，现在中国问题也是我们以前从来没有遇到的问题，两个现象，现在为什么北京的房子有人买，上海的房子有人买，包括杭州的房子卖得特别火，实际上是由这个城市外围，因为我们城市二元体制，那里是农村的人，这个强烈置换，北京人只能住在郊区了，我们讲的是情绪，实际上北京市民被挤到城外去了，社会出现心理不平衡的方面。第二个方面，农村用地被挤占以后，农民有多大保障？房地产这个层面上看的城市和农民居民的向两极化分开。

　　 宋国青：北京、上海的人挤到城外去这个事情，从北京人的角度考虑问题，也该从外地人的角度考虑问题，很简单问一个问题，凭什么北京就是你的？为什么就你住在北京，我不能住在北京呢？北京不是大家的吗？这个事情两方面都要考虑，我想这个事情没有什么太好的办法，就是政府考虑合适的程度，折中一下，两方面意见都考虑考虑。

　　 单讲一个方面，这是公说公有理，婆说婆有理。

　　 主持人：从房价上经济适用房虽然很便宜，但对所谓的低收入家庭买起来很困难。

　　 任志强：你应该说更低收入的人，他们应该住廉租房，商品房占全国13％，而房改房占到67％，这67％实际意义上对过去劳动的承认，把这些国家分配房用很低的价格卖给这些原来的拥有者，实际上从我们总量情况看，缺房子人，或者完全没有房住的人，在二十年建设过程中已经很少了，所以大部分人都有一个基本的居住条件，尽管低收入者现在基本上也不是完全没有房子住，无非就是在需要提高他的住房质量的过程中，或者扩大他的居住面积过程中他们的能力稍微差一点。

　　 但是我们社会上有一种很不好的理论，认为人们在计算收入的时候要从零开始变成一套很好的房子，这不是一个在中国的问题，而是在全世界都没有的现象。所有的国家解决住房问题都从40变成60，60变成80，每一次换住房的时候平均只增长20厘米，除非一次性暴富的人从零变成很好的房子，其它一定是替代过程逐步提高他住房质量，而不是一步到位，恨不得我拿出全部的钱一辈子都不换房，不是这样，必须是逐步提高的过程。这样解决问题，一百米的房子这么贵我买不起，而是先把你四十米的房子卖掉，然后再拿这个房子加上你工资收入两者合并买一个六十平米或者八十平米的房子，这样替换过程逐步被社会所习惯。

　　 主持人：这个上海人很习惯，北京人还不习惯。

　　 任志强：北京主要因为二手房交易很差，过去管的条件很多。还有北京市旧城区的一些老的居民房子已经不能进入市场二次交易了，所以造成现在特殊情况。但是从购房的理论角度来说，不能说我用我的工资现在期待于买一个一百米的房子，一下子一步登天改善居住条件，一定是有一个替换的逐步发展过程，这样你收入和你房价相比那个差距没有那么大。

　　 主持人：刚才我们谈了很多问题，是困难。这个论坛是中国经济展望论坛，咱们展望一下，房价问题是大家很关心的问题。问题是很多，农村用地，包括城市的招拍挂现在举步维艰，展望一下，房价在今后一段时间内它会是什么样的走势？我们大家一定很关心这个问题。

　　 任志强：首先从关心农民的角度出发，征用农地，或者关心拆迁户角度，征用拆迁的房屋成本一定会提高。在这个提高过程中，土地成本本身是在大幅度提高的。越要对弱势群体实施保护，转换到商品房的用地上成本就一定会提高。

　　 第二个土地供应量从目前来看是减少了，国家对土地的控制，或者对土地的严格管理，包括招拍挂的土地供应量不足，造成土地减少，也使土地价格上升。我们从总体上来看，房价上升是很自然，很必然的条件。当巨大价格存在而供给不足的时候价格必然上升。我们没有觉得房价上升速度会暴起暴落，从目前来看是比较平稳的怎样。比如北京连续这几年平均增长价格低于全国的平均增长速度。少数地地区由于供求矛盾激化，或者因为它城市政府集中拆迁，大量的拆迁，就会使这个价格产生暴涨，因为他把所有的需求提前实现，而且在短时期内实现，尤其拆迁的房子很多不是因为我的收入，而是因为形成投资，把这个消化，在短期之内局部地区形成高增长。我们可以看到，国家已经采取措施，比如建设部已经提出要求，明年拆迁量不能大于今年拆迁量，和今年拆迁量7800万基本上持平，防止各级政府，鞠躬尽力在短期之内大量拆迁而形成市场暴涨。北京这几年平均每年20％速度下降拆迁的户数。

　　 主持人：今年下降多少？

　　 任志强：今年下降也就百分之二十几，五年之前，大概我们每年城市拆迁量是十万户，这个总量是非常大的，而今年全市两万左右。它对市场的影响就会越来越小，也就是说由公款投入进行城市改造修桥修路而形成的转移消费，形成市场需求高度紧张，这个压力会越来越减小。但是自然需求的增长还是存在的，所以房价看来还是要涨，但是不会过速的暴涨。如果土地供应能够更加充足，房价上涨速度会放慢。如果土地供给的速度离市场的需求差得太远，反而会使市场价格畸形。

　　 宋国青：房价是这样，从过去经济周期角度来看，整个商品价格水平变化波动方向是非常一致，或者房价是经济周期非常敏感的，甚至在某种意义上是领先指标，核心指标都可以这样去说。从现在的情况来看，显然房价问题决定因素是土地供给，土地供给其实政府，我看过过去二十多年政府管土地这套东西，基本上在紧缩期间非常严厉的管土地，然后到了经济比较箫条的时候，经济又出现，严重的时候通货紧缩，不太严重的时候不太景气，这个时候过了一段时间又慢慢增加土地供给，老在这波动。

　　 我是想从现在的情况来看，希望政府在明年下半年什么时候怎么土地供给，尤其像现在管得太死的情况不能再持续，再持续房价再涨是讲不好的事情。这个既是一个希望，也是一个预测。如果大家都是土地卡得太紧政府没有什么理由把这个硬卡下去，希望在明年下半年恢复比较正常的供地。在这个情况下，个别地方这个情况有一些垄断个别因素说不清楚，但是就全国大城市总体的房价水平来讲，我觉得是一个基本上和全国物价水平保持一个一致，相对物价水平的涨幅可能是微微的，谈不上多大涨幅，这个也就是说往长远看中国房价到底将来会，说再远一点，二十年以后房价到底有多高，我觉得不会太高，最主要依据粮价下跌，粮价跌得那么多，留着那么多土地干什么，该盖房子就盖房子，该搞城市化就搞城市化。而且有年龄结构问题，这个里面38岁是核心，这一代人从38岁-40岁是人口密度最大，这部分人是买房主力军，再往下面的人口就集中小的，这个房价也是对于长期房价的，应该说对房价上升减弱的需求相对变小，大家正在分家买房子相对集中的时候，也有这个因素在里面。

　　 任志强：我们算过2030年才出现人口下降的趋势。

　　 宋国青：人口绝对下降，现在是年龄结构密度最大的这一代人，集中点是38岁，38岁这一波人正是买房子的高潮，20多岁付不起首付，40多岁已经有房子，30岁到40岁左右是主力军。

　　 任志强：我们现在统计购房年龄不断下降，现在大概30岁左右的已经成主力。

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