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房贷新政降温高烧楼市

http://www.sina.com.cn 2007年10月10日 11:33 大河网-大河报

  记者 余勇

  9月27日,央行与银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,此《通知》被业界称为“9·27新政”(《通知》内容详见图表)。相对于此前屡次提高贷款利率,业界认为“9·27新政”的调控力度更大,将会对“高烧不退”的房地产市场起到明显的降温作用。

  ●观望气氛渐浓

  因为买房子的事,在省会某高校任职的马先生这几天心情不佳。十一长假前两天,他先后接到房地产公司和银行的通知,因为他此前有过贷款买房的记录,他已经交过定金、在郑东新区按揭购买的第二套房,首付和贷款利率都要提高。马先生懊悔不已,前些日子已经把买房的定金交了,就是没有签购房合同,也没有办理贷款手续,拖了几天,谁想到等来了“9·27新政”,不仅首付要多交一成,而且贷款利率一下子高出25%。这房子到底买还是不买,马先生犹豫不定,而房地产公司那边又一个劲儿地催。

  “马先生们”的犹豫不定,多多少少影响到了黄金周期间的楼市,致使持币观望的气氛渐浓。

  此外,从郑州市各家银行传出的信息表明,有相当一部分交过定金但尚未办理贷款手续的购房者受到了新政的影响。中信银行(6.560,-0.04,-0.61%)郑州分行个贷中心客户经理郭文雅说,出台这个政策,应该是商业银行从降低自身风险的角度出发。现在银行贷款的额度较大,楼价上涨到目前的高度,如果

房价下降,银行的资产将受到威胁,所以这个政策是为了控制商业银行的风险,不久前建行研究部刚刚公布报告说中国将进入房贷违约的高风险期,对全银行业提出了警告。

  新政对第二套房的利率提升非常明显,目前所有购房者普遍享受8.5折的优惠利率,按现行5年期7.83%计,实际执行利率为6.66%。而按新政策,执行利率将提高到8.61%,提高非常显著。相当于央行按0.27点的力度,加息8.5次,第二套房购买者的年利息支出提高30%。再加上第二套房贷首付提升至四成,对一手楼的投资有一定影响,抑制部分投资购买力,减少投资需求,一手住宅的成交会因此减少。

  众所周知,信贷资金是推动房价上涨的最主要源泉,若能有效限制信贷资金流入住房市场,可对住房投资产生明显的抑制作用。央行和银监会联手推出的房贷新政策,目的应该在于此。

  ●纯投资人群受影响最大

  与加息相比,提高首付的杀伤大更大,加息效应是缓慢体现的,成本摊到每个月很少。但首付提高后,很多人会因准备的首付款不足而放弃购房。

  深圳市星彦地产顾问有限公司负责人盛斌分析说,现在市场买房的主要是五大类,第一类是投资者,这些人有钱了,买房准备做长线投资;第二类是投机者,目的就是为了通过买进卖出挣差价;第三类是居住升级,原来住的房子条件不太好,现在想买一套更好一点的房子,其实可买可不买,但因为房价涨得太快了升值潜力大,所以也买;第四类是恐慌性的购买,按照其经济实力应该三年后再买房子,但是因为房价涨得太快了,再不买就买不起了,要借钱买;第五类才属于正常买房子的需求。

  把第二套房子贷款首付提高到四成,哪些人受影响呢?河南中原房地产顾问有限公司副总经理冯建军说,首先对纯投资的人群冲击是最大的。比如原来可以买三套房子的钱现在只能买两套了,因为房贷提高了,首付提高了。其次受影响的就是恐慌性购买的人群,因为他们本身已经是凑钱买房子,首付一提高,肯定买不起。再次是一些升级换代的,因为他们本来有房子,这个时候买第二套房子一下子门槛提高了,会导致一部分人放弃。从连锁反应来看,第二套房子提高首付率,整个市场三分之二的买主都会受到影响。

  那么,第二次贷款首付提高不会影响哪一部分人呢?冯建军说,首先,对于那些一直都以一次性付款为主的资金充裕的房产投资大户来说,这个政策对他们没一点影响,相反还为他们减少了房产投资竞争对手。其次,对于那些炒房为目的,大量购置房产的炒房客来说,如果他们以前主要以贷款为主,现在只需要变成一次性付款即可,即使不想一次性付款,首付提高10%,对他们中的有钱者来说,也没多大的影响。再次,对于那些连第一套房都买不起的人来说,这个政策对他们更无影响,如果他们有钱可以买房子了,只要他们不涉及第二套房,就不会对他们有影响。所以,新政只对那些介于富者和穷者之间的中间阶层有影响,他们没有足够的钱一次性付款购房,但对于首付款却绰绰有余,因此,他们主要以贷款方式购置房产进行投资。这部分人分布广泛,数量繁多,他们像投资者一样,想把房子作为自己的主要投资途径。他们主要以“贷款”为主要方式进行投资购房,一旦首付比例增加和利率增加,他们的唯一购房途径即被堵死,如果这个政策执行的力度大,这一部分人就有可能被摧毁和淘汰出局。

  冯建军预计,商品房价格快速上扬的势头将会有所缓解。但是,由于购房者、地产商目前对政策调控还处于比较麻木的状态,新政执行最大的难点是对第二套房的识别界定,目前主要通过人民银行的信息系统,具有一定的有效性,但仍存在较大的运作空间。“短期内,处于疯狂提价中的开发商可能会放慢提价步伐,观望数月。”

  但是,对于新政可能对房地产市场产生的影响,开发商普遍认为“不会太大”。河南永茂建设开发有限公司销售部经理何凡说,从二手房交易情况看,两年内,国家把二手房交易的各种税费等由原来的2%提高到目前的近12%,可是,从公布的数据看,二手房交易有增无减,而且二手房的房价也大幅攀升。因为最终这些增加的负担都要转嫁到需求者身上,只要供不应求的局面不改变,一切都是治标不治本的。比如今年5月30日政府提高股市交易的印花税,短时间内看来对股市有影响,但是就目前来看,影响早已被化解,因为大家的投资需求十分旺盛。地价以及开发商在各个环节的开发成本不降下来,房价难降。开封建业大宏住宅建设有限公司总经理郭大宏认为,不论是首付还是利率,提高的幅度不算大。另外,社会的征信体系没有建立起来,操作就有一定的难度,我们还没有真正经历过房地产市场大的波动,对于调控有一定的麻木性。河南东方今典房地产集团有限公司副总经理吕凤桐更是持乐观的态度,他说,新政调整的幅度不大,尤其是利率方面,实际上摊到每个月就没有多少钱了,构不成对购房者的心理压力和实际压力。

  房贷利率和购房首付的提高,是与我国经济发展和人民生活水平的提高同步的,实际上更刺激房地产开发商进一步提高产品质量和管理水平。

  ●房产投资热潮将受遏制

  冯建军说,实际上目前我国整个房地产市场是在严重超前消费。原来一个大学毕业生正常应该到工作十年以后才买得起房子,现在大学一毕业就马上买房子,因为担心以后买不上房子,或者认为买了房以后能升值,所以提前买房。本来90平方米住就可以,却偏要买130平方米的房子,想着反正房子可以升值,买大房子划算。有一些人本来租房子住就可以,也急着买房。还有一些人住

经济适用房就可以,也想买商品房。2003年、2004年房价上涨以来,大部分城市出现了价格恐慌症所带来的需求提前释放,严重的超前消费是需求旺盛的根本原因。

  数据表明,截至2006年6月末,银行房贷余额加上开发贷款的余额总共是3.4万亿元,到今年第二季度央行公布货币制度执行报告变成4.3万亿元,一年时间涨了9000亿元。

  我国房地产行业有个误区,认为房地产是很好的投资产品,但是事实上在绝大部分的发达国家,房地产并不是作为投资产品来对待,换一句话来说,大部分的国家和政府并不希望房地产尤其是住宅成为投资产品,这对国家会带来一系列社会问题和经济问题。今年以来,银行首付提高、加息以及社会保障用房政策等的推出,说明政府已经意识到这个问题。业内人士认为,如果单个看提高首付和利率,还不算强政,但如果联系今年以来的屡次加息,以及3年来的

宏观调控政策,新政有望产生累积效应。此次提高首付对一手房交易的影响超过二手房,因为一手房的置业者多已拥有物业。此外,新政对投资性购房肯定有影响,而一旦盲目的投资需求被压减,地产行业“阿猫阿狗都赚钱”的时代将正式终结。

  冯建军说,可以预见的是,如果此次新政还不能抑制房价,更严厉的措施就将陆续出台;这次银行提高首付,以及之前住宅工作会议中提出控制房价不力将问责地方政府,这些措施给市场传递了非常明确的信号,就是政府将控制房价提高到一个前所未有的高度。

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