房地产“金九银十”不再？ 该买房的都在默默买着呢!

　　房地产“金九银十”不再？该买房的都在默默买着呢！

　　来源：秦朔朋友圈

　　九月已经过半，最近大家都在感叹房地产市场的“金九银十”恐怕又要泡汤了。因为各项调控政策的相继推出，市场上早就出现了各种悲观情绪，但数据是个好东西，专治情绪！

　　9月15日，国家统计局发布了2018年8月份70个大中城市住宅销售价格统计数据，新建商品住房环比上涨的城市有67个，2个城市房价持平，只有厦门1个城市房价下跌。具体来看，8月份一二线城市商品住宅销售价格变动总体平稳，三线城市商品住宅销售价格有所上涨。

　　价格的坚挺至少说明，需求都还在，不管是刚需还是投资，该出手时都没有闲着呢！

| 8月份，15个热点城市新建商品住宅销售价格环比下降的城市有1个，比上月减少1个。

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　　悲观情绪从何而来？

　　在传统的印象中，“金九银十”是房地产的跑量季，一波促销之后，全年销量能不能完成，就看这两个月了。

　　很多专家都在说，最近三年都没有什么所谓的“金九银十”了，因为在全年不同的时间里都有销售的旺季出现，比如2016年的六月、八月和十一月这三个月，还有2017年的二月、三月这两个月份，都是当年的旺季。事实上，从2014年底开始的这一波房地产行情，确实让很多人觉得“金九银十”不明显了，但问题似乎是，不是“金九银十”促销旺季没了，而是全国买房热潮下，全年都房地产高烧不退。

　　一到销售旺季，政策的“退烧药”马上就来了，比如2016年的“930新政”、2017年的“317新政”，都是在楼市大热时祭出的杀手锏。以“930新政”为例，当年九月、十月两个月份，在住建部的约谈之下，全国共有三十多个一二线城市出台限购政策，生生将一波行情腰斩。

　　一到销售旺季，调控就像大姨妈一样准时，今年也不例外。今年号称是近年来调控政策出台最多的年份，数据显示，今年前7个月，我国主要城市房地产调控累计达260次，同比上涨80%。其中7月单月，全国楼市调控密集程度再创新高，合计超过60个城市发布了超过70次各类型房地产调控政策，相比6月份出现了翻倍的变化。

　　而且调控政策从传统的“四限”（限购、限价、限贷、限售）开始向“八限”升级，老“四限”之外再加上限商住、限离婚、限新落户、限公司。“四限”升级为“八限”，标志着房地产调控中的政策漏洞正被全面压缩。

　　公积金政策的调整，则又给楼市打了一个“新补丁”。9月13日晚，北京住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》，提出“认房又认贷”、“缴存额度与缴存年限挂钩”、“异地购房不能随意提取”等异常苛刻的条件，让很多人大呼公积金缴存失去了意义。以“异地购房不能随意提取”为例，比如你是浙江温州人，你在北京工作，在北京缴纳公积金，想以购房的名义取出公积金，那你只能在北京、杭州和温州买房。但恰好这三个地方房价都超高，你又买不起，你想在旁边的台州买房可以吗？当然行！但是公积金不能提。

　　很多人都在分析，这是为了让租售并举落到实处，比如在中原地产首席分析师张大伟看来，“租购并举”可与此次公积金调整联系起来。“每缴存一年可贷10万元，缴存年限不够1整年的，按1整年计算，最高可贷120万元。”这意味着，年轻人22岁开始工作，到34岁左右才能满足贷款120万元的条件。对于经济实力弱、薪资又不高的年轻人而言，收紧公积金贷款的“大门”，他们可能会放弃买房转而选择租房。

| 北京公积金买房将迎六大变化 

　　但中国的现实却狠狠地回应了这种观点。任志强9月7日，在《证券日报》主办的“2018中国长租市场峰会”上讲了一个有意思的洞见，他说，在统计局的统计中有一个基本概念，买房子列在投资里，租房子列在消费里，投资的时候才有可能剩下，消费完了也就一无所剩。反正都是负债，到底是买还是租，你摸着良心问问，自己会怎么选？

　　但北京公积金新政无疑会有很大的导向作用，不少观察人士认为是在这一领域的一次“全面”的政策导向调整。政策大棒之下，不管你愿不愿意，看空情绪仍会油然而生。

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　　行情仍在，买房慎重

　　政策虽然层出不穷，“金九银十”可能也要被掩盖，但还有几个点值得我们关注。

　　首先是土拍市场。七八月份我们重点关注了全国土拍市场的流拍现象，今年前八个月，全国土地流拍超800宗。其中，合肥、天津、石家庄、成都、青岛、西安、深圳、北京等城市土地流拍率上升较快，流拍的土地不乏优质地块。最近媒体好像报道少了，但其实9月流拍现象依旧严重。比如9月7日，闽侯2018年第三次土地拍卖，闽侯（不含高新区）的首幅纯宅地南通镇陈厝村闽侯宗地2018-04号地块却遭遇流拍，这也是闽侯近两年来首次流拍。同日，长乐区的2018拍-6号地块也因竞买人数不足取消出让；9月14日，合肥史上最冷土拍上演，3宗地流拍2宗，进账4.02亿！好地块没人要了吗？

　　土拍市场遇冷与政府对土地财政的依赖有着千丝万缕的联系，中国高房价的重要推手就是高昂的土地出让金，而解决之法呢？中国社科院研究员曹建海在接受央视财经采访时认为，要减轻地方政府对土地财政的依赖，需要中央对地方的转移支付加大，加上房地产税的政策，甚至在地方发债方面打通渠道，增加地方财政稳定的收入，来减轻对土地财政的依赖，这样地方才能在土地供给价格上更加灵活。

　　但目前，无论是财政的转移支付力度还是房地产税都还在讨论之中，至于地方债，暂且不说如今地方政府不断高企的债务问题，发债可谓阻碍重重。

　　其次是库存。国家统计局数据显示，2011年末，全国商品房待售面积为27194万平方米，四年后的2015年末，商品房待售面积涨幅超2.6倍，至71853万平方米。2015年12月的中央经济工作会议明确提出“化解房地产库存”。至2018年7月末，商品房待售面积降至54428万平方米，跌至50个月以来最低点。

　　从全国范围来看，很多城市都面临补库存的压力。一般认为，去化周期为10个月，该城市库存为正常。而目前，楼市已连续8个月呈现出供小于求的态势，不少二三四线城市在棚改政策的推动下，去化周期从2014年7月平均25个月的历史高位下滑到当前不足10个月的历史底部。

　　嗅觉灵敏的人一定知道，一旦楼市又进入卖方市场，炒房的时机又到了！

　　综上，我们至少可以得到两个结论。一是以价换量抢业绩的楼市依然存在，房价仍未见顶。二是既要识时务，又要“讲政治”。今年调控政策之多也说明，中央的决心很明确：让住房回归居住属性，而不是金融属性。在这种情况下，你买房是不是刚需？是不是改善住房条件？或者，你就是为了投资或者投机？先想好，总比最后仓促应对强！

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责任编辑：李锋