深圳二手房价疯涨毁约潮奔袭而来 买卖方都觉得亏
【推荐阅读】
法院受理案件翻番，房产律师门庭若市 买方卖方各有苦衷，强制过户仍存风险
文/图 羊城晚报记者 李晓旭
“3·30”新政后，深圳房价如火箭般上升，尤以前海、蛇口、宝中、龙华四片区为甚，短短两月内二手房价普涨30%，部分楼盘大涨50%。伴随而来的是“业主毁约潮”。有律师事务所统计，“五一”过后，二手房买卖业主反价案例的接待量，已经超过了去年全年的接待总量。
现象 毁约潮奔袭而来
小王一直租住在罗湖区水库新村，今年3月赶上房东出售房子，就打算把房子买下来。在缴纳9万元定金后，小王和房东签了约，还把69万元首付款做了银行监管。合约签订不久，“3·30”新政不期而至，房东立马反悔。在一次次谈判后，小王让步愿意再加7万元，但房东仍然拒绝配合办理手续。小王认为，房东有点儿狮子大开口，但对方又耗着不谈毁约的事，小王只能向法院求助。
李先生同样遭遇“房东反价”的烦心事。今年3月初，他看中一套房子，缴纳10万元定金后不久，业主既不配合办理手续，也避谈毁约赔偿问题，“打电话态度很强硬，每次都是不加20万免谈！”记者了解到，深圳被卖家违约的购房者，于4月初组成一个二手房买家维权群，截至6月9日晚8时许，该群已有317人，200多人同时在线。
广东信荣律师事务所张茂荣律师专注房地产官司10余年。他告诉记者，这是他从业以来遇到的最大业主毁约潮。进入4月，他的律师所平均每天能接到20来个咨询电话，有的是买家被毁约后前来咨询办法，有的则是业主前来咨询如何可以免责毁约，有的业主甚至委托律师直接发出解约函。“五一”过后，二手房买卖业主反价案例的接待量，已经超过了去年全年的接待总量。
苦衷 买卖方都觉得亏
“客观来说，市场波动这么厉害，确实伤害了买家，但也伤害了换房的卖家。舆论不应无端指责业主毁约，很多业主卖旧房子，是为了买更好的房子。”张茂荣说，自己曾经遇到过一个人拿两份合同的情况，作为卖方，此人希望能够中断买卖，作为买方，此人又希望合同能够顺利成交。
由于家庭人员增多，高女士今年看中前海片区一套137平方米的房屋，今年1月与卖家签订了购房合同，总价510万元，并支付了25万元定金。为了购买此房产，高女士低价将自己唯一住房出售，并在亲朋好友的资助下才凑齐首付。原本高女士与卖家约定3月30日到银行办理资金监管，但由于前海概念，该楼盘一下子涨到710万元，卖家开始以各种理由推诿，甚至玩消失。
在这起案例中，按照双方签订的合同，卖家违约需要支付双倍定金或房屋成交价的20%作为赔偿金，而这位卖家却只愿意支付3个月的定金利息，甚至扬言“不怕告，官司耗个两三年，房价涨到你更买不起房”。事实确实如此，高女士先前卖出的房子已经涨了近100万元。
而事实上，很多毁约的业主并不担心。黎小姐今年4月初签订了一套位于龙华新区的51平方米小两房，交易总价150万元，目前已经涨到210万。卖家看着房价在涨，迟迟不肯赎楼，一直拖到5月底才说不卖。“我问卖家加多少价可以卖，他就是不卖。”黎小姐无奈地说。目前，黎小姐已经诉诸法律途径。但若是按照房屋交易总价的20%计算，她只能获得30万元的赔偿金，而这套房屋已经涨了60万元。
反思 卖家违约成本低
房价疯涨，房屋买卖合同纠纷案件激增。深圳龙岗区人民法院提供的统计数据显示，“3·30”新政至今，该院受理的相关案件数量翻了近一倍。其他法院的情况也基本差不多。张茂荣律师也表示，4月底以来，律师所接到的以卖家违约为主的房屋纠纷案件数量，比往年增加了10倍以上。
“卖家违约的根本原因在于违约成本太低，房价上涨的幅度已经超出了合同约定的违约金总额。”易玉成律师表示，按照目前较为普遍的购房合同，违约金最高只是预付定金的2倍或房屋成交价的20%，在房价暴涨30%以上的情况下，即便违约，卖家依然有利可图。
“其次，买家维权成本高，诉讼不确定性也是原因之一。”张茂荣表示，除了“定金双倍返还”是法律规定的，大多合同中规定的“违约一方按成交价20%支付违约金”则难以保证，“法院判决时，有可能调低违约金比例。”而买家在此期间的损失也很重，如房价上涨后遭遇再次购房的升值差额，这也是难以举证的。
担忧 强制过户存风险
种种因素导致卖家毁约行为难约束，难道买家就束手无策？张茂荣表示，在违约金不足以弥补房价上涨损失的情况下，买方完全可以视情况起诉强制交易；法院判决强制交易的，买方仍然可以申请银行按揭贷款，而无需一次性付款；合同有迟延履行违约金的，起诉业主强制交易的同时，还可以要求业主承担诉讼期间的违约金；符合减免税费的，业主负有申请减免的义务。
张茂荣表示，防范毁约行为同样重要。“一方面，应增加定金数额，提高违约成本，并完善合同条款，防止约定不明。另外，也应切断毁约借口，确保合同有效，缩短交易期限，尽快完成过户。”
不过，张茂荣表示，强制过户也有很多不确定性，买方维权成本会很高，风险太大。“比如卖方尚未还清房贷，如果卖家不配合，是无法强制执行的。”张茂荣呼吁司法机关在自由裁定权的时候，要充分关注市场变化，“有的合同约定违约金为房屋成交价的20%，但相关判决才给10%。司法机关明知市场房价已经暴涨，这样的判决有些脱离实际。”
