涤非

　　房地产景气复苏以来，尽管一线城市房价止跌反弹，但似乎只有深圳房价上涨在书写不输于股指的高度。

　　根据国家统计局最新数据，深圳新房和二手住房价格环比分别连续5个月和6个月上涨，3月和4月涨幅均为全国第一；在其他69个城市房价均跌回一年前时，4月份深圳为70个大中城市中房价唯一同比上涨的城市。

　　此外，深圳房价上涨幅度之大、加速之快令人吃惊。根据百城房价数据，4月份深圳新房价格同比上涨1.09%，该水平是涨幅排名第二城市的3倍；4月份深圳二手住房价格同环比分别上涨6%和3.29%，分别比3月份扩大3.68和1.82个百分点，同比涨幅比排名第二位的武汉(1.12%)高出近6倍。

　　房价缘何深圳上涨如此“任性”？

　　笔者认为，首先是近年来商品住房用地“招拍挂”出让规模持续缩减，推高了地价，制造了供求紧张的预期。

　　2008年-2012年，深圳居住用地平均每年新增供应62万平方米；2013年，深圳仅出让三宗住宅用地，出让面积13.2万平方米，较2012年居住用地11宗和49万平方米的水平，出让面积缩减超过70%；2014年，深圳仅出让一宗居住用地，该地块最终成交楼面地价25094元/平米，溢价率85.3%，创下了深圳居住用地楼面价的历史新高。

　　土地供应持续缩减，一方面缘于新增可利用土地接近枯竭。作为改革开放的一小块“试验田”，当初谁也没有料想到，深圳会从一个小渔村发展为拥有2000万人口的国际大都市。因此，当时批准的深圳辖区面积很小，仅为北京的1/8、上海的1/3、广州的1/4。但是，外向型经济大规模“圈地占厂”，在不到30年的时间里，深圳近2000平方公里的空间已达到了50%的开发强度。这在国际上是最高的，如果再持续下去就会触及生态红线。

　　根据官方数据，深圳到2020年的建设用地上限是976平方公里，现在已经用到940平方公里了。因此，深圳不像北上广一样，存在广阔的、可缓冲的外围郊区或郊县，可以通过发散式的城市规划，让外围成为住房市场的主力，也能够有效平滑房价。

　　未来五年，深圳只有30平方公里新增建设用地，每年只有6平方公里。但是，即便是这6平方公里，住宅也要与产业“抢地”。更令人担忧的是，在促进总部经济集聚发展的政策下，近年来用地多偏向于战略性新兴产业和支柱产业。到2015年，深圳累计引进国内外大型总部企业30个以上，每一个都要“落地”，那就只能牺牲住宅用地了。2013年，深圳工业用地占比71.4%，而广州、上海和北京分别仅为58%、43.47%和44.2%。

　　因此，最年轻的城市，却在全国最早走上了城市更新的道路。

　　2015年，深圳进入销售阶段的102个新房中，55个为更新项目，占比58%。但是，城市更新周期长、不确定性大、成本高，而且房价看涨导致更新成本越来越大、周期越来越长。同时，城市更新减少了价格低廉住房的供应，推升了租赁价格上涨(租金连续32个月上涨)，倒逼房价上涨。此外，去年年底爆发的佳兆业事件，给市场传达的信号就是，城市更新供应新房的方式或将受阻、或将拉长周期。

　　此轮楼市景气上升以来，经过2014年四季度的“暖冬”和今年一季度的“小阳春”，深圳新房市场很快就面临“没房卖”的境地，待售库存最紧张时仅够8个月销售，远低于北上广14个月左右的消化周期，当前及未来供求紧张的预期，驱动恐慌性购房和房价飙升。

　　新增住房供应无法满足，只好依赖存量住房。北上广存量住房的主体是“房改房”，因位置和配套优越、价格适中、“适居性”强，这部分老旧商品住房一直是缓冲市场需求的“蓄水池”和“稳定器”。但是，深圳政府不大、国有企事业单位也少，房改房体量很小。而长期外向型经济为主，让深圳成为外来打工者的天下，常住非户籍人口在1989年就开始超过户籍人口，造就了深圳占据存量住房51%的“小产权房”。但是，商品房市场体量太小，仅占存量住房20%。按常住人口计算，深圳商品住宅户均仅为0.4套，远低于全国户均1.1套的水平。

　　当外向型经济为主时，占总人口70%以上的多为外来打工者，他们不需要商品住房，那时楼市还算稳定。一旦摆脱外向型，产业结构转型了，常住人口将由“候鸟”变为“家燕”，住房需求也将大规模释放，商品住房体量太小而无法承载，这便是目前正在发生的事情。2008年金融危机后，深圳实现了经济从外向型向内外并重，再到以内为主的华丽转身。2013年，工业外销比降至50%以下，首次低于内销比，2014年进一步下降至49.1%。代工向制造业转变，促使产业链重构，产业工人加速本地化。

　　人口年轻化是深圳另一大特点。深圳适龄购房人群(25-44岁)占比达到50.8%，远远比北京的35.2%、上海的29.6%和广州的39.9%要高。而且，尽管深圳仍然执行限购政策，但事实上在深圳落户要比北京、上海难度小，且在深圳满足购房资格所需要的社保缴纳和纳税年限较短。试想，人口如此年轻、支付能力又高、现代服务业占主导且充满活力，商品住房供应又少，房价不涨才怪，而且难以阻挡。

　　(作者系深圳房地产资深研究员)