张大伟：租房只能是过渡 有能力尽量别买各种保障房

　　中秋看楼市：十年来历尽阴晴圆缺

　　来源：大伟看楼市

　　严格的说，中国房地产市场其实就是从2008年奥运会后开始的。

　　严格的说，中国人大部分的资产都是在过去10年房地产给予的。

　　过去十年，是最容易财富增长的10年，只要你胆大，闭着眼睛多买房就可。如果你错过了，那么在存量经济时代，可能你要积蓄你的财富难度将比过去十年难上加难。

　　从2008年至今，不知不觉已经十年了，十年前大部分人还对楼市懵懵懂懂，各种专业名词还没现在这么出口成章。到今天街头巷尾谁不说两句容积率、得房率、租售比，就显得落后时代了。

　　2008年，1-12月，全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降19.7%。其中，商品住宅销售面积下降20.3%；商品房销售额24071亿元，同比下降19.5%。其中，商品住宅销售额下降20.1%。

　　2018年，1-8月份，商品房销售面积102474万平方米，同比增长4.0%，增速比1-7月份回落0.2个百分点。

　　2008年万科08年累计销售478.7亿，2008年3月，恒大地产启动了登陆港交所的路演，销售收入达到118亿元，第一次跻身国内房企的“百亿俱乐部”。

　　2008年，碧桂园实施全国拓展战略，拓展步伐深入黑龙江、辽宁、内蒙古、重庆、安徽、湖北、江苏等区域，全年共实现23个全新项目开盘。

　　10年过去了，这些企业都在数字背后+了个0．

　　过去这十年，楼市也是最惊心动魄：2009年在4万亿的刺激下起跳，2010年人为调控压制需求，到2014年房价平稳，到2015的报复性反弹，2016年全国楼市的疯狂，2017年再次迎来调控政策。

　　房地产的巨变不止这些，还有很多，例如讨论已久的房地产税已经进入草案阶段即将出台，这都是目前房地产市场发生巨变前的前兆。2019年将再开启新的一个房地产10年。

　　回顾，2009年，楼市兴起的第一年，全国销冠的房价，让你这个中秋节感叹不已！

　　如果回顾过去10年；其实下面这10句话最管用：

　　1：租赁只能是买房前的过渡准备，千万不要多花钱租房，尽量多存钱做首付，忽悠租房的人都在买房，什么时候鼓励你租房的人说自己及自己家人名下也没有一套房，那你再考虑租一辈子。

　　2：对于各种保障房，有能力的尽量别买，产权没有瑕疵的才有价值

　　因为不能自由上市的房产，已经不是商品。商品房在和平时期永远是稀缺的，现在看，很多北京2环内的居民拿的还是私产。

　　3：珍惜自己的第一次，首套房首套房信贷资格，不要随随便便用掉，未来这可能是普通人最大的本钱。

　　千万别想着在大城市的外围买套房投资，将来有机会能升级换到大城市。

　　4：全国除了20个左右城市，其他基本都没有成熟的二手房市场。在二手房城市的市场才谈得上是投资，在其他城市买房，房价看着有些是涨了，但能卖出去吗？买房必须买在有成熟二手房市场的城市。

　　5：动不动喊自己能预测房价的都是骗子，因为房地产是实用行业，能预测靠谱了，并且相信自己的，资产早就10亿级了。分析房地产只有参考价值。

　　6：城市级别这个概念失效了，一二线和三四线的划分意义不大，反而是城市圈、城市群会成为房地产投资的热点。宏观经济波动，未来中国房地产业进入存量时代，这种情况下，回归核心区域安全。

　　7：中国房地产还远远没有到崩溃的时候，因为城镇化率户籍人口城镇化率，两者之间存在着16.2个百分点的差距（数据未更新）。这其中，除部分城市落户难外，大部分都是买不起房的打工族，需求基础依然存在。

　　8：什么叫长效机制？

　　考虑了与全面建成小康社会目标相衔接，考虑了推进结构性改革的需要，也有利于稳定和引导市场预期。稳增长主要是为了保就业、惠民生，有6.5%―7%的增速就能够实现比较充分的就业。

　　9：别因为单价10万就嫌贵，别因为单价1万就疯买。即使总价一样好，城区的小房子远比郊区的大房子保值。

　　10：房地产税是工具，且不说最近几年肯定不会落地，就算落地，影响也不是政策本身，而是执行的税率和税基，到底收多少，如何收，才是关键。

　　房地产市场的数据失真，只能对比，不能看绝对值，网签数据滞后与双合同依然在2018年影响市场。

　　未来肯定不可能再和过去10年一样买房就赚钱了。这就和中国经济一样，增量时代已经过去。千万别只看政府的报告，也别看企业说什么，看企业拿地不拿地。看信贷会不会放水养鱼。

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责任编辑：孙剑嵩