房地产如何估价才合理

　　巴曙松[微博] 廖俊平

　　当初房价不断上涨的时候，不管是政府试图调控还是少数专家鼓吹房价要降，开发商都不搭理，现在开发商同样不搭理。“330新政”之后，开发商的普遍心态是趁机“快跑”，很少人傻到想去提价。据目前观察，“五一”期间，新房销售基本上也是这个套路，往往是口头说要涨价，实际上则暗自促销。

　　房价在民众心目中的地位，显然非同一般。特别最近十年来，飞速上涨的房价触动着许多人的神经。那么，未来房价的趋势会如何？什么样的房价才是合理的？又有哪些因素影响着房价？

　　房价的可比性问题

　　记得2008年，当时经济学家徐滇庆和深圳媒体人牛刀打赌：赌一年以后深圳的房价是涨还是跌。

　　其实，这是一开始就注定没有结果的赌局。原因是，双方赌的是一年之后深圳的房价涨还是跌，但双方所说的房价含义都不一样，一方的依据是深圳市国土资源和房产管理局公布的成交均价，另一方的依据则是国家发改委、国家统计局每个月公布的房屋销售价格指数。

　　房管部门的成交均价的形成比较简单：把当月所有成交的新房总价除以总面积。这样形成的均价受当期成交结构的影响很大——如果这个月成交的都是豪宅，这个月的房价肯定就高；等到下个月，可能中心区没有新盘供应，成交的都是边远地段的楼盘，那么房价就低。这样比较房价显然没有意义。

　　另外一个问题是，现在和过去统计新房价格的方式不一样。过去由开发商填报表，把本公司本月的新房成交情况报送统计局；后来采用抽样方式，选择固定样本，这样相对会科学一些。问题产生了：新房的样本无法长期稳定，卖完了这个样本就不存在了，需要重新确定样本，统计部门需要做出相应的调整。

　　所以徐滇庆和牛刀所打的赌，因为统计方法不一样，房价统计口径不同，不可比。

　　“被工具”的房地产

　　大约从2005年开始，房价问题引起社会广泛关注。不过，中央政府开始对房地产市场做出行政调控的时间更早，在2003年，央行[微博]先发布121号文，接着国务院发布18号文。这两个文件强调重点不同。接着在2004年，“831”大限到来，所有土地交易都要进行招拍挂，低价拿地的路子被堵住。

　　2005年，国务院出台“国八条”，之后可以说年年都会出台房地产宏观调控政策。笔者以为，中国的房地产业一直是被政策以及相关各方博弈扭曲的——房地产一直被视为一个工具，当一个产业成为一个工具的时候，它就很难按照自身规律独立发展。

　　当前房价走势

　　当前形势下，房价会如何走？房价涨还是不涨？

　　其实，这个问题从来没法用是或者否来回答。

　　正因为房地产是作为宏观政策工具在使用，所以房价和宏观经济紧密联系。笔者认为，基于房地产与宏观经济的密切联系，只要经济不彻底垮掉，房价就不会大降。特别是一线城市的、市中心的房子，可能会在需求的推动下，难以下降。

　　我们在调研时发现，开发商们看得很明白。当初房价不断上涨的时候，不管是政府试图调控还是少数专家鼓吹房价要降，开发商都不搭理，现在开发商同样不搭理。“330新政”之后，开发商的普遍心态是趁机“快跑”，很少人傻到想去提价。据目前观察，“五一”期间，新房销售基本上也是这个套路，往往是口头说要涨价，实际上则暗自促销。

　　房价的内涵

　　房价的统计口径导致房价不可比。而对于房地产估价师来说，要谈房价也必须先确定其内涵。

　　首先，房价和时点相关。1998年的时候，中央电视台焦点访谈栏目报道了一个案例，珠海的一栋楼盘，三家机构估出了四个价。从评估角度看，这可以理解。实际上，四个价格的估价时点不一样，分别是1994年6月18日和1996年3月11日。

　　其次，价格内涵也不一样，有的估价结果包含了需要向政府补交的地价，有的不包括。甚至土地的性质也不一样：标的物原来的土地性质是工业用地，但地块处于市中心繁华商业地段，早已用作写字楼，所以有的估价按照法定用途工业来估价，有的是假定土地能够变更用途为商业来估价。土地性质也属于价格内涵的一个方面。一套房子是否处于出租状态，估算其价格也不一样。土地法定用途、是否出租、是否抵押……这些都表明房地产的权属状态不同，导致其价格也会不同。

　　再次，不同的估价目的所估出来的房价也会不一样。最常见的估价是估算市场价，或者用会计的说法叫公允价值，可以理解成市场交易各方对成交价趋向一致的一个认识。所以最常用的估价方法就是市场比较法，用市场上实际的成交案例(必须是正常成交的，同时还必须是同类或者相似的，例如标的物是两房一厅的，就不能拿一个单间的作为比较案例)来类比，为了去除偶然因素，至少需要三个以上可比实例，取平均，目的就是消除偶然因素影响。

　　但有些时候不是估市场价。如果将来需要征收物业税，课税价格往往就不是按照市场价。课税价通常会低于市场价，原因很多，一是因为课税属于政府强制行为，出于许多考虑，往往会把课税价格定得低一些。另一个原因在于课税估价是全面覆盖，如果把每套房都估得准确，估价的成本太高。不过随着批量估价mass appraisal技术的成熟，课税价格同样可以按照市场价。

　　最后，另一个常见的情况是抵押目的的估价。在英美等国，专门有抵押估价的标准体系，我们算是初级阶段，还只是指导意见，要求估价师按照审慎的原则确定抵押物价格。审慎估价的结果就是抵押目的下的估价结果也会低于市场价。

　　房地产交易，是个复杂的过程，其中会有各种复杂现象产生。它涉及到经纪人、经纪人执业资格以及佣金等诸多问题。

　　佣金多少合理

　　关于房地产经纪佣金，过去政府曾经规定了一个最高收取比例，即2.5%，现在已经取消这个指导价。

　　2010年，国家发改委去广州调研佣金问题，当时房价上涨很厉害，社会上认为经纪人的佣金成了高房价的一部分。其实，经纪人的佣金是完全市场竞争的结果，不需要管。现在国家发改委取消了最高限价，市场佣金反而在下降，因为竞争更厉害了，并且有外来资本进入。

　　当时国家发改委来调研的时候曾经问了一个问题：佣金能不能按宗数收而不是按价格收，成交一宗就固定收多少钱。凭什么卖一个200万元的房子就比卖100万元的房子要多交一倍的佣金？

　　其实，这个问题回答起来很容易：首先，现实当中并不是200万元的房子就一定能够收到比100万元房子多一倍的佣金，一般都会讲价，佣金越高的时候折让也会越多。

　　第二，越是高价的房子，成交量越少，这意味着经纪人要花费更多时间成本做信息搜寻和匹配工作，所以经纪人付出的成本会更高。

　　第三，越是高价的房子，其业主的收入一般也越高，这意味着业主的时间成本也越高，所以业主会愿意用钱买时间。事实上，经纪人有时还要帮业主联系家电修理、办理煤气过户等。

　　总之，佣金是双方谈出来的、市场决定的，政府大可不管。

　　经纪人的作用首先是收集信息和匹配信息，业主和买家当然可以自己去做收集、匹配信息的工作，但效率要低很多。这正是房地产经纪人的作用。

　　作为业主，自己去找，很难匹配到合适的买家，而经纪人手上有很多的买家和卖家，匹配的效率就高。

　　另外经纪人除了信息匹配，还要做很多辅助工作。

　　当然，目前房地产经纪行业还存在很多弊端，所以笔者对外来资本进入持赞成态度。因为有的外来资本进入之前认真分析了该行业的弊端，能够有针对性地改进服务，如杜绝虚假房源。

　　取消执业资格的影响

　　房地产经纪人的执业资格已经取消，没有准入门槛了。那么，这会对房地产的中介服务形成何种影响？

　　房地产经纪人的执业资格的取消，目的很明确：降低职业门槛，增加就业。就这么简单。

　　当然，对于经纪人来说，他们并不希望取消，因为这是一个甄别标志，表示他们是专业人士。

　　降低就业门槛的同时也就降低了从业人员的专业水准，在职业资格取消之后，人社部批准可以开展执业水平认证考试，考试内容其实一样，只不过由强制变成了自愿。水平考试需要人社部批准。

　　但在美国，房地产经纪人恰恰是持证的。每个州都有一个房地产委员会，负责考试发证，经纪人和估价师都是由该委员会发证。客观地说，执业资格能够为行业管理提供抓手。

　　(巴曙松系中国银行业协会首席经济学家、哥伦比亚大学商学院高级访问学者、博士生导师，廖俊平系中山大学岭南学院教授、经济学博士)